Как произвести расчет при продаже квартиры

Содержание

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Как произвести расчет при продаже квартиры

15.10.20

Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2019 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2017 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2019 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года, так как владел квартирой менее 5 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2019 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2019 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:

(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:

(3 000 000 х ½ – 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2019 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:

(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2019 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:

(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2019 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:

(70% х 5 000 000 – 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/primery-rascheta/

Дополнительные траты при покупке квартиры — что обязательно, а что нет

Как произвести расчет при продаже квартиры

Госпошлина, комиссия риелтора, страховка, оплата нотариуса — вот неполный список дополнительных трат, которые могут возникнуть на сделке купли-продажи недвижимости. Знать о них очень важно

Andrii Zastrozhnov/shutterstock

При покупке квартиры часто бывает неприятным сюрпризом появление дополнительных платежей. Оплачивать надо госпошлину, услуги нотариуса и риелтора, расходы на оформление ипотеки и т. д.

Рассказываем, какие услуги нужно оплачивать обязательно или дополнительно. Знать о них важно, потому что стоимость таких услуг может составлять от 2 тыс. руб. до нескольких сотен тысяч.

Эксперты в этой статье

  • Роман Соколов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet
  • Юлия Антясова, управляющий директор сети «Миэль»
  • Елена Карелина, руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья»

В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.

В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя.

«Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.

В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.

При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.

Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.

В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.

Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.

Необязательные платежи

Каждый покупатель сам для себя решает, какие расходы для него обязательные, на какие риски он готов пойти и насколько для него важна безопасность, надежность и быстрота сделки.

«Выбор дополнительных платежей зависит от потребностей покупателя и продавца, необходимых процедур и документов для проведения сделки.

Нельзя сказать, что есть увеличение или уменьшение спроса на ту или иную услугу — одним необходимо привлекать нотариуса, другим нет.

Кто-то приобретает квартиру за наличные средства, кто-то с использованием заемных средств», — отмечает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

К необязательным затратам относится услуги регистраторов — когда компания-посредник осуществляет помощь в регистрации сделки, и у клиента нет необходимости обращаться в МФЦ. В Москве данная услуга стоит от 10 тыс. до 15 тыс. руб., по области — до 20 тыс. руб.

При покупке квартиры в новостройке договор бронирования квартиры может входить в стоимость квартиры или оплачиваться отдельно. Размер авансов может быть от 30 тыс. руб.

до 1,5–2% от стоимости жилья и уже входить в сумму квартиры. Бывают авансы, которые взимаются сверху стоимости объекта и также находятся в ценовом диапазоне от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

, однако это очень редкий вариант и чаще встречается у подмосковных застройщиков или в регионах.

Также при покупке, возможно, понадобятся услуги ипотечного консультанта, содействие в одобрении заемщика или объекта залога при ипотечном кредитовании.

Стоимость его услуг будет зависеть от тарифов компании и набора опций.

Некоторые при покупке квартиры на вторичном рынке также выбирают страхование титула, чтобы не потерять недвижимость в различных неприятных ситуациях. Сумма будет зависеть от срока и тарифов страховой компании.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f33ce909a7947c2e2da27c1

Способы расчёта при сделке купли-продажи квартиры. Способы оплаты при покупке и продаже недвижимости

Как произвести расчет при продаже квартиры

Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчетов. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денежных средств и выбрать оптимальный.

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

  • наличными из рук в руки;
  • через банковскую ячейку;
  • безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца.

Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно.

Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности.

Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
  • депозит нотариуса;
  • расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег.

Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка.

После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по какимлибо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму.

В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств.

    Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса.

Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры.

Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства.

При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете.

По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.

Источник: https://safe-estate.ru/sposoby-raschyota-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu/

Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры

Как произвести расчет при продаже квартиры

Последнее обновление: 17.06.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.

Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.

На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.

Из-за всенародной любви к наличным деньгам, подавляющее большинство денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир происходит именно наличным путем.

Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов – см. в Глоссарии по ссылке).

Кроме того, ячейка спасает и при расчетах в сложных альтернативных сделках.

Поэтому здесь мы будем исходить из условий, когда за продажу квартиры нам передают наличные деньги. А тем, кто договорился о безналичных расчетах через аккредитив, стоит почитать отдельные рекомендации по ссылке.

Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки.

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Эти условия доступа к ячейке являются ключевым моментом в практике наличных денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?

Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.

Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).

Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.

Сроки регистрации, а также причины и сроки задержек в регистрации указаны по соответствующим ссылкам в Глоссарии.

Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!

Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с гербовой печатью и штампом УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки.

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на Договоре купли-продажи квартиры ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне. Вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может немного отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Как вариант подтверждения передачи права собственности на квартиру (по согласованию с Покупателем и указанием этого в допсоглашении), мы можем использовать вместо своего экземпляра договора, Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на проданную квартиру. В ней после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя, и банк такое подтверждение вполне устроит.

Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия нас с регистрационного учета.

Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП (и/или Выписки из ЕГРН), еще и Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).

Образец Договора аренды ячейки и Допсоглашения к нему можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Никаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный Акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания Акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.

Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).

Это тоже не рекомендуется делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Как передавать деньги, если наша квартира – альтернативная

В случае «альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается.

Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2.

А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.

Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.

Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.

Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):

Как происходят расчеты через ячейку в альтернативных сделках, рассказано и показано на примерах в отдельной заметке по ссылке.

Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.

Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.

Если квартира продается вместе с мебелью как это оформить? – смотри в этой заметке.

Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

Удобство для нас здесь в том, что заверенный нотариусом договор практически гарантирует прохождение регистрации в Росреестре без задержек и приостановок (что для нас, как получателя денег, очень важно), а сама услуга депонирования денег у нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.

Кроме того, нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит, какие-либо проблемы с расчетами при купле-продаже квартиры – исключены.

Еще один способ получения денег за проданную квартиру – это безналичный перевод оплаты через аккредитив (подробнее о нем – см. по ссылке).

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/raschety-dlya-kupli-prodazhi-kvartiry/

Сделка купли-продажи квартиры: размер расходов, кто оплачивает

Как произвести расчет при продаже квартиры

Вопрос оплаты расходов при заключении сделки купли-продажи квартиры является актуальным.

Распределение затрат стороны производят по обоюдной договоренности. В данном случае практикуются следующие варианты:

  • все расходы берет на себя покупатель (именно такой подход практикуется в большинстве сделок);
  • стороны распределяют расходы в равных долях;
  • каждая из сторон берет на себя расходы в той части, в которой она больше заинтересована (например, в части затрат на нотариальные услуги обычно больше заинтересован продавец, тогда как в аренде банковской ячейки – покупатель).

Затраты продавца

На подготовительном этапе от продавца потребуется оплатить расходы на рекламу и продвижение объявлений о продаже квартиры. Хотя данный пункт затрат не обязателен, и сегодня есть множество способов для бесплатного размещения информации о продаваемой квартире.

Иногда продавец по своей инициативе заказывает отчет об оценке стоимости жилья для того, чтобы определить оптимальную цену продажи.

Такой документ у сертифицированного оценщика будет стоить 5-10 тыс.р. Но ориентировочную стоимость своей квартиры продавец может получить бесплатно с помощью специализированных онлайн-сервисов или проконсультировавшись по данному вопросу с риэлторами.

Расходы по подготовке документов для заключения договора купли-продажи обычно берет на себя продавец.

Таблица Стоимость подготовки документов для сделки купли-продажи

ДокументДля чего нуженГде получитьСколько стоит
Выписка из ЕГРНДля подтверждения права собственности и отсутствия обременений на квартируВ Росреестре или МФЦ300-750 р. в зависимости от формы документа: бумажный или электронный
Нотариальное заверенное согласие супруги на сделкуПри продаже квартиры из совместной собственностиВ нотариальной конторе500 р. + плата за технически-правовую работу
Нотариальная доверенностьЕсли договор будет подписывать доверенное лицо по доверенностиВ нотариальной конторе100 р. для близких родственников, 500 р. – для других физлиц
Техплан и экспликация помещенияДля подтверждения соответствия квартиры заявленным параметрам и отсутствия незаконных перепланировокБТИ1000-2000 р. в зависимости от площади квартиры и сложности работы

Остальные документы продавец должен иметь на руках (такие как свидетельство о собственности или прежний договор купли-продажи), а другая часть подготавливается по запросу бесплатно (например, выписка из финансово-лицевого счета или из домовой книги).

Перед выходом на сделку продавец обязан погасить задолженность по коммунальным услугам. По счетам ЖКХ продавец обязан платить вплоть до переоформления прав собственности в пользу покупателя.

Плата за подготовку договора купли-продажи

За составление договора купли-продажи платить не обязательно, этот документ продавец и покупатель могут составить самостоятельно. Но если стороны хотят обезопасить себя от правовых рисков, они вправе заказать подготовку договора в юридической компании. Стоимость подготовки предварительного договора может стоить 10-15 тыс.р., основного – 30 тыс.р.

Нотариальное заверение договоров купли-продажи не требуется по закону, но и не запрещено. Нередко стороны прибегают к участию нотариуса для придания договору большей юридической значимости и снижения рисков его оспаривания или аннулирования в судебном порядке.

За нотариальные услуги придется заплатить 0,1-0,4% от стоимости сделки, прописанной в договоре.

Тариф зависит от наличия/отсутствия родственных связей между сторонами сделки и стоимости недвижимости.

Указанные расходы могут распределяться между продавцом и покупателем в равных долях. Хотя большая заинтересованность в грамотном юридическом оформлении сделки у покупателя.

Затраты покупателя

Стандартным является подход, при котором покупатель берет на себя все дополнительные расходы по сделке:

  • плату за риэлторские услуги: в среднем это 5% от стоимости квартиры (минимально 15-40 тыс.р.);
  • оплату банковских услуг (для снижения рисков при передаче денег по сделке): аренды банковской ячейки или услуг аккредитива при передаче денег в рамках сделки купли-продажи – от 2-5 тыс.р., зависит от длительности аренды, размера ячейки, тарифов банковского и суммы сделки (при аккредитиве);
  • посреднические услуги по комплексному сопровождению сделки – от анализа на юридическую чистоту до представительства в Росреестре при перерегистрации прав собственности – 10-15 тыс.р.

Указанные выше услуги не входят в число обязательных статей затрат. Но есть те траты, без которых не обойтись. В частности, не обойтись при покупке квартиры без затрат на госпошлину.

За переоформление прав собственности в Росреестре предусмотрена госпошлина в размере 2000 руб.

Ее оплату может взять на себя продавец или покупатель. Но практически всегда данные расходы оплачиваются покупателем, который получает права на жилое помещение.

Стоит отметить, что часть затрат на сделку купли-продажи покупатель сможет компенсировать через имущественный вычет. Он полагается всем покупателям при приобретении своего жилья в пределах 2 млн.р. Его размер может достигать 260 тыс.р.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kto-oplachivaet-sdelku.html

Как выгоднее производить оплату по договору купли-продажи квартиры

Как произвести расчет при продаже квартиры

Порядок расчетов за продаваемую квартиру стороны согласовывают в договоре купли-продажи. Условия и сроки внесения оплаты могут различаться в зависимости от многих обстоятельств, пожеланий и планов сторон.

В какой момент

Условие о порядке расчетов является одним из самых важных в договоре купли-продажи квартиры. Его исполнение состоит из следующих основных этапов:

  • Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре;
  • Передача квартиры по акту;
  • Расчеты между сторонами договора.

Последовательность этих этапов может быть различной и зависеть от договоренностей сторон. Расчеты за квартиру могут производиться до или после ее передачи по акту покупателю, до или после регистрации права собственности, либо быть растянуты во времени.

Часть средств, переданная до регистрации права собственности на квартиру, считается авансом или задатком.  Условия, на которых она может быть возвращена, стороны должны согласовать в договоре купли-продажи.

.

Способы расчетов

Стороны могут использовать различные механизмы расчетов по договору купли-продажи квартиры при условии соблюдения гражданского законодательства. Однако в любом случае выбранный способ должен быть отражен в тексте договора. Чем более явно и недвусмысленно сформулированы условия, тем более защищены обе стороны в случае спора.

Прямая оплата

Этот способ наименее распространен и применяется, в основном, в сделках между родственниками или иными доверенными лицами.  При нем оплата цены квартиры производится наличными денежными средствами или безналичным платежом от покупателя продавцу.

Основная сложность в использовании прямой оплаты состоит в том, что стороны не могут быть уверены в действиях друг друга:

  • Получив деньги, продавец может отказаться подавать заявление о перерегистрации права собственности на квартиру за покупателем;
  • И наоборот – после получения права собственности покупатель может отказаться платить.

В любой из подобных ситуаций вторая сторона сделки должна будет предпринять немало усилий, чтобы вернуть свои деньги или недвижимость. Поэтому более распространены способы, при которых продавец получает деньги только после выполнения определенных условий.

Формулировка условий договора купли-продажи для прямой оплаты довольно проста – покупатель обязуется перечислить денежные средства в счет оплаты цены квартиры в течение определенного срока после наступления оговоренного сторонами события (подписания договора купли-продажи, подачи заявления на регистрацию права собственности или его регистрации, подписания акта приема-передачи и т.п.). Примерный текст подобного условия приводится ниже.

«Покупатель обязуется перечислить Продавцу цену квартиры в сумме _____ рублей наличными денежными средствами в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания настоящего Договора.»

В подтверждение получения средств при их передаче наличными продавец должен выдать покупателю расписку, подтверждающую этот факт. В расписке необходимо указать:

  • Полученную сумму;
  • Основания ее получения (договор купли-продажи с описанием квартиры);
  • Дату и собственноручную подпись получателя средств.

Через банковскую ячейку

При расчетах через банковскую ячейку наличные денежные средства в оплату цены квартиры помещаются на хранение в банк. Для целей расчета используются ячейки, арендуемые на условиях «выбытия стороны». Это означает, что по предъявлении определенных документов продавец должен получить единоличный доступ к ячейке (хотя деньги в нее стороны, как правило, закладывают совместно).

Условием для единоличного доступа продавца к банковской ячейке может быть регистрация права собственности на квартиру за покупателем, подписание акта приема-передачи квартиры, предоставление каких-либо документов или иные условия.

Такой механизм расчетов по договору выгоден обеим сторонам. Продавец может быть уверен, что средства у покупателя имеются. Покупатель же получает возможность убедиться, что продавец не получит деньги раньше времени.  В ячейку также может быть помещена расписка в получении средств.

Ознакомьтесь с образцом договора с расчетами через банковскую ячейку.

Через аккредитив

Расчеты через аккредитив являются безналичным аналогом банковской ячейки. Вместо размещения в ячейке безналичные деньги перечисляются на специальный счет. Условием их выплаты продавцу будет предоставление оговоренных сторонами документов.

Документы для раскрытия аккредитива в пользу продавца могут быть те же, что и в случае с банковской ячейкой. Наиболее часто для этих целей используется выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя на проданную квартиру. Эту выписку может получить любое лицо. Поэтому продавец не зависит от действий покупателя и может получить деньги независимо от него.

Ознакомьтесь с образцом договора купли-продажи с оплатой аккредитивом.

Эскроу

Расчет по договору купли-продажи может проводиться с использованием специального счета эскроу в банке или у нотариуса.  Это более редкий способ, который в целом похож на аккредитив.

Деньги покупателя помещаются на специальный счет. Продавец может получить их только после того, как будут совершены предусмотренные договором купли-продажи действия (перерегистрация права собственности и т.п.).

В рассрочку

Цена квартиры может уплачиваться при заключении сделки или быть разделена на несколько платежей – процентную или беспроцентную рассрочку.

При оплате в рассрочку платежи могут вноситься ежеквартально, ежемесячно или даже ежегодно. В случае, если на остаток суммы начисляется определенный договором процент за пользование денежными средствами, рассрочка становится процентной. В итоге покупатель заплатит чуть больше, чем мог бы при единовременной оплате.

Как правило, рассрочка предоставляется на период до нескольких лет. Ознакомьтесь с образцом договора купли-продажи квартиры с оплатой в рассрочку.

В кредит

При оплате в кредит продавец получает всю цену квартиры сразу. Однако оплата проводится не за счет собственных средств покупателя, а за счет кредитных денег, предоставленных ему банком.

Особенностью такого договора является то, что одновременно с регистрацией права собственности покупателя на квартиру регистрируется и ее обременение – ипотека в пользу банка или иного лица, предоставившего средства на ее покупку.

Оплата за счет кредитных средств, как правило, напрямую указывается в договоре купли-продажи квартиры. Это необходимо, поскольку от банка зависит срок и условия предоставления денег, то есть завершения расчетов с продавцом.

Что выгоднее выбрать

Выбор между собственными и кредитными средствами определяется сложившейся у покупателя жизненной ситуацией. Однако дальнейший механизм расчетов зависит от того, о чем договорятся стороны.

Как правило, кредитные средства перечисляются продавцу только после того, как право собственности на квартиру будет зарегистрировано за покупателем. При этом используется аккредитив, эскроу или иной подобный механизм.

При приобретении квартиры в новостройке по договору долевого участия возможности определять сроки расчетов также сильно ограничены. Расчеты по ДДУ могут проводиться только после его регистрации в ЕГРН.

Определение порядка расчетов по договору купли-продажи квартиры имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-vygodnee-proizvodit-oplatu-po-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.