Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Кредитование – процесс достаточно сложный и запутанный, требующий большого количества справок и бумаг. И особенно если дело касается ипотечного кредитования, подразумевающего крупные суммы займов и длительные сроки. В ипотечном кредитовании одного заявления и удостоверения личности мало – нужна еще масса бумаг на приобретаемое имущество.

Одной из таких бумаг является документ, который фиксирует ликвидную стоимость квартиры. Именно с его помощью проводится вся операция. В этой статье мы расскажем вам о том, что такое свидетельство об оценке стоимости недвижимости, кем оно выдается и сколько стоит.

Что это за документ и зачем он нужен

Свидетельство об оценке стоимости недвижимости – это документ, который указывает на реальную рыночную стоимость приобретаемой в ипотеку квартиры, дома или иного недвижимого имущества. Составляется он независимым экспертом и служит нескольким целям:

  • Защищает покупателя собственности от мошенничества;
  • Дает банку необходимые сведения, подтверждающие сумму запрашиваемого займа;
  • Подтверждают достоверность сделки купли – продажи;

Так что этот документ будет необходим даже в том случае, когда имеются кадастровый паспорт и предварительный договор купли – продажи с указанием цены.

Где можно провести оценку

Оценку реальной стоимости недвижимости может провести только независимый эксперт, имеющий специальную лицензию. Но, так как таких экспертов много, могут возникнуть сложности.

Дело в том, что банки, как правило, используют в работе только документы от конкретных оценочных служб, с которыми у тех имеются договора о сотрудничества. И заключения от других экспертов не принимают.

Так что если вы хотите провести независимую оценку, то о бюро вам потребуется узнать в самом банке.

Главное – не стесняться и требовать все лицензии, а так же разрешения на оценку нужного вам типа недвижимости.

Если же вы все таки хотите использовать собственного независимого оценщика, то заранее согласуйте этот вопрос с кредитным специалистом и внесите соответствующие поправки в договор кредитования.

Как проходит

Теперь поэтапно рассмотрим всю процедуру проведения независимой оценки и её участия в выдаче ипотечного займа. Для начала желающему получить кредит требуется предоставить в банк все документы, которые понадобятся для начала выполнения операции. В число этих бумаг входят:

  • Удостоверение личности;
  • Справка с места работы о зарплате;
  • Выписка из банка о состоянии счета;
  • Документы на саму недвижимость, а так же бумаги, фиксирующие начало проведения сделки (например, предварительный договор купли – продажи);
  • Заявление о выдаче ипотечного займа.

После подачи этих бумаг банк предложит вам перечень организаций, в которых вам могут провести независимую оценку стоимости приобретаемой недвижимости.

Если вы соглашаетесь принять услуги одной из этих организаций, то просто обращаетесь по указанному адресу.

Если же у вас нет желания сотрудничать с указанными организациями, то сообщите об этом кредитному специалисту и получите от него одобрение на проведение проверки самостоятельно – в противном случае даже при наличии заключения вам могут не выдать заем.

После того, как вами будет выбрана организация, обратитесь к одному из специалистов, проверьте наличие всех лицензий на оценку недвижимости и заключите договор на оценку недвижимости.

В назначенный день к вам прибудет инженер – оценщик, который и проверит собственность. При этом он должен сделать фотографии, составить собственный план и отметить важные технические данные.

После проверки в течение недели вам должны будут выдать достаточно объемный пакет бумаг, в котором будет прописана вся необходимая информация.

Обратите внимание на то, что существует несколько видов оценки собственности:

  • Рыночный подход, основывающийся на анализе текущего рыночного положения;
  • Затратный подход, основывающийся на стоимости постройки аналогичной недвижимости;
  • Доходный подход, основанный на увеличении стоимости собственности.

При этом какой именно будет использовано подход большого значения не имеет.

Что в итоге

В результате всей этой процедуры вам выдадут свидетельство об оценке стоимости недвижимости или иной аналогичный документ. Это достаточно обширный документ (в несколько десятков листов).

Он то и будет содержать все необходимые для банка и покупателя данные, которые пригодятся при оформлении ипотечного кредита. Именно на основе указанных в свидетельстве данных и будет определена сумма займа.

  • Помимо цены в свидетельстве будут содержаться следующие данные:
  • Обоснование полученной цены недвижимости;
  • Её полные технические характеристики;
  • Фотографии собственности;
  • Копии документов на недвижимость;
  • Специальные пометки для собственника, покупателя и банка.

Использовать такой документ можно будет в течение шести месяцев, после чего он потеряет юридическую силу.

Сколько она стоит

Самый главный вопрос, который интересует абсолютно всех потенциальных получателей кредита – сколько стоит проведение независимой оценки стоимости недвижимости при ипотеке? Тем более что по закону оплачивает проверку именно покупатель. К сожалению, ответ на этот вопрос точно нельзя дать, так как существует слишком много факторов, которые влияют на конечную сумму:

  • Регион, в котором расположена недвижимость. Так, например, в Московской области стоимость оценки до двух раз выше чем в среднем по России;
  • Расположение самой недвижимости. Как правило, оценка стоимости недвижимости в черте города на порядок выше, чем за его пределами. Как правило, у оценочного бюро есть отдельный прайс на выезд специалистов;
  • Тип недвижимости. Дешевле всего проводится оценка квартир. Если же вам нужно оценить какую – то большую недвижимость или даже комплекс, то потребуется нанять несколько экспертов, что значительно дороже;
  • Площадь недвижимости. Чем больше дом, квартира или участок, тем больше потребуется потратить на его оценку;
  • Тарифы самого оценочного бюро. Как правило, они практически везде одинаковы, но небольшие различия могут иметься даже у соседних контор.

Чтобы вам было проще ориентироваться, рассмотрим пример оценки небольшой квартиры с помощью бюро, сотрудничающих со Сбербанком. В Москве за оценку с вам могут взять от 3500 рублей до 5000 рублей. В Санкт Петербурге оценка стоимости той же самой квартиру будет стоить от 3000 до 4000 рублей. А в других регионах за такую же операцию с вас возьмут 2000 – 3000 рублей. При этом чем сложнее и дороже оценка тем больше разброс цен.

Источник: https://kreditadvo.ru/kak-proishodit-otsenka-kvartiry-pri-ipoteke.html

Оценка квартиры для ипотеки — полный гайд на 2019 год

Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Сколько стоит оценка квартиры для ипотека от банка и для чего нужна оценка квартиры по ипотеке в 2019 году в РФ

Ситуация: банк одобрили вам ипотечный кредит для вашей квартиры. Теперь вас просят собрать еще некоторые документы — в частности, оценку на квартиру. Банк это делает для того, чтобы быть уверенным, что вы берете кредит не на хижину в лесу, а на реально существующую квартиру.

Рассказываем как сделать оценку квартиры под ипотеку в рамках закона:

Перед тем как самим оценивать квартиру и ставить цену за квартиру — лучше обратиться к оценщикам. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Есть несколько пунктов, которые нужно проверить перед тем как нанять оценщика:

1. У него должно быть нужное образование. Оказывается, на оценщиков обучают в университетах и институтах;

2. Членство в одной из ассоциации оценщиков: СРО (Саморегулируемая организация оценщиков) или РОО (Российское общество оценщиков);

3. Также профессиональные оценщики имеют полисы обязательного страхования. Это делается для того, чтобы обезопасить вашу сделку и оценщик мог вернуть деньги за неверную оценку имущества.

Вы можете поискать оценщика в интернете и собрать несколько десятков анкет и после выбрать нужного и удобного вам. Но также банки сами предлагают оценщиков. Это удобно: оценщик знает какие у банка особенности и условия для подачи документов об оценки имущества. Так вы сможете избежать проблем с документами, когда снова обратитесь в банк.

В среднем выезд оценщика происходит за 1-2 дня, отчет готовиться от 3-6 дней. Цены у оценщиков варьируются, но не превышают 3000 рублей. Иногда, вторая копия отчета об оценке стоит денег. Лучше уточнить этот момент у специалиста заранее.

1. Какой оценщик сделал этот отчет;

2. Подробные детали квартиры: в каком она состоянии, и кто в ней проживает;

3. Анализ рынка недвижимости именно в этом районе;

4. Если жильцы не смогут обеспечивать кредит — как быстро ее можно продать на торгах и традиционным способом;

5. Копии документов и фотографии квартиры.Также проверьте, чтобы оценщик поставил печать и подпись. Без них отчет считается недействительным.

Оценщик в конце отчета пишет две суммы: рыночную и ликвидационную. Рыночная цена означает, что если банк захочет продать квартиру, то продаст ее не торопясь и спокойно. А ликвидационная цена означает, что квартиру будут продавать на торгах по минимальной цене. На каждую из этих цен влияют несколько факторов. Давайте рассмотрим некоторые:

Начнем с того, что расположение вашей квартиры в каком-то районе влияет на ее дороговизну. Если у вас новостройка среди панельных хрущевок — цена будет ниже, чем у квартиры в центре города. Также на стоимость влияет состояние дома: когда последний раз делали капитальный ремонт, сколько этажей в доме, есть ли мусоропровод, парковка или проверяют состояние подъезда.

Еще оценщики обращают внимание на внутренний ремонт квартиры: лежит ли плитка в ванной, ламинат или паркет постелен в остальных комнатах, поклеены обои или просто покрашены стены. Также оценщику не важно какой у вас ремонт: за 200 тыс. рублей или за 5 тыс. рублей — в любом случае это будет один и тот же повышающий коэффициент для квартиры.

Оценка рынка тоже помогает увидеть реальную стоимость вашей квартиры по сравнению с остальными. Чаще всего не важно из чего сделан дом: кирпичный, монолитный или панельный. Для панельных часто вводят повышающий коэффициент. Этот способ поможет вам лучше понять, где за квартиру завышенная цена, а где заниженная.

Оценка аналогичных квартир

Для определения ликвидационной цены смотрят на показатели рынка: эластичность спроса на аналогичную квартиру, состояние экономики в данный момент. Банку нужно продать такую квартиру максимально быстро: чтобы закрыть долг по кредиту, который вы не смогли обеспечивать. Поэтому чаще всего у ликвидационной цены выше стоимость, чтобы побыстрей закрыть кредит и вернуть деньги заемщику.

Есть множество нелегальных способов, но мы не будем говорить о них, потому что это несет риск для вас. Если банк заподозрит, что вы пытаетесь его обмануть — это отобразиться на вашей кредитной истории и в будущем вам будет сложней получить даже обычный потребительский кредит.

Если вы хотите повысить цену — просто скажите об этом оценщику. Он попробует войти в ваше положение и найдет за что повысить коэффициент: у вас стоят современные деревянные окна вместо пластиковых или стоит хороший гарнитур в зале для будущих собственников. Часто, разница цены для оценки однокомнатной квартиры может достигать и 600 тыс. рублей.

Еще если у вас была перепланировка квартиры — это тоже может повлиять на цену. Если оценщик указал, что перепланировка несущественная — вероятнее всего банк не обратит на это внимание. Если перепланировка была значительная — оценщик напишет сколько стоит урегулирование вопроса. Тогда банк решит выдавать ли ипотеку под эту квартиру или нет.

Источник: https://rosreester.net/info/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-mdash-skolko-stoit-v-2019-godu

Оценка квартиры для ипотеки – цена, для чего и зачем нужна, как происходит, на что влияет

Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры при ипотеке считается одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке недвижимости в России.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Зачем необходимо оценивать жилье?

Оценка имущества – этап оформления квартиры или дома, связанный с определением реальной стоимости объектов, передаваемых в залог.

Он осуществляется на протяжении нескольких дней и может понадобиться в следующих случаях:

  • при получении ипотечного кредита;
  • для предоставления права собственности на залоговую недвижимость, расположенную в новостройке;
  • для залога при оформлении целевого кредита.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

  • минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
  • определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

  • аккредитованные специалисты финансового учреждения;
  • независимые оценочные фирмы;
  • частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

  • используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
  • является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

  • предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
  • сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

  • решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
  • выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

  • план квартиры, в том числе поэтажный;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
  • документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
  • договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

  • заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
  • назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
  • вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

  • Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
  • Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
  • Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
  • Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
  • Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

  • состояние и возраст недвижимости;
  • доступность общественного транспорта;
  • местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
  • параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

  • Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
  • Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
  • Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

  • Общие сведения об оценщике и заказчике.
  • Информация о методах оценки.
  • Сведения об анализируемом объекте.
  • Исследование рынка недвижимости.
  • Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  • Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

  • документы на имущество;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

  • размер выдаваемой заемщику ипотеки;
  • максимальный срок предоставления ссуды;
  • норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

  • оценщик недостаточно учел состояние объекта;
  • специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

  • Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
  • Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
  • Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

ГородМинимальная цена
Москва5 000 руб.
Санкт-Петербург7 000 руб.
Новосибирск7 500 руб.
Челябинск3 500 руб.
Екатеринбург2 000 руб.
Томск2 000 руб.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

: Оценка недвижимости при ипотеке

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами.Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита.Это является…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.