Как проходит сделка по недвижимости

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Как проходит сделка по недвижимости

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

Как проходит сделка по недвижимости

Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

По разным причинам людям приходится переезжать из города в город или же из деревни в город и наоборот.

То родители вынуждены переехать вслед за своими детьми, которые когда-то уехали учиться в крупные города и обосновались там, а кто-то для улучшения своих жилищных и финансовых условий.

О том, насколько часто в России совершаются межрегиональные сделки на рынке жилой недвижимости, рассказали эксперты.

Ежегодно тысячи жителей регионов России и ближнего зарубежья приезжают в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города на сезонные работы, учебу или на постоянное место жительства. По статистическим данным, это количество растет из года в год.

Как правило, основных мотивов для переезда три: 1) это обмен или покупка квартиры для родителей, которые хотят переехать в город, где живут их дети; 2) обмен/покупка квартиры в столицах для повзрослевших детей, которые поступают учиться в столичные вузы; 3) обмен/покупка связан с расширением бизнеса и/или переездом в связи с карьерным ростом.

Риски

Перед большинством людей встает сложная задача решения жилищного вопроса. Конечно, некоторые могут совершить покупку квартиры, используя только собственные накопленные средства. Задача эта хоть и непростая, однако решается она вполне традиционно: либо самостоятельно, либо при помощи риэлтора, либо обратившись напрямую в строительную компанию, если это объект первичного рынка.

Риски в этом случае конечно же есть, однако они вполне понятны и легко минимизируются грамотной юридической проверкой объекта и адекватным поведением участников сделки.

Но даже при данном типе сделки хотелось бы настоятельно рекомендовать гражданам прибегать к услугам риэлторской компании, так как профессионалы смогут приобретение недвижимости сделать не только безопасным, но и максимально выгодным.

Гораздо более сложной и рискованной является сделка, связанная с продажей недвижимости в регионе и покупке в Москве и Санкт-Петербурге. Основным фактором в данном случае является то, что зачастую в регионе семья продает единственное жилье и возможные последствия от ошибок могут быть гораздо серьезнее.

«Главной проблемой любого покупателя – плохая ориентированность на рынке того или иного крупного города, – говорит Наталья Усенко, директор компании «Адвекс-Лиговский».

– Жители региона, как правило, хоть и стараются себя настроить на то, что цены здесь существенно выше, однако психологически преодолеть этот барьер им довольно сложно. Ведь надо либо согласиться на меньшую площадь, либо поступиться категорией жилья, либо доплачивать.

Непонимание рынка, а также наше извечное русское «авось» иногда может сыграть злую шутку, если вообще о шутках можно говорить в вопросах недвижимости».

Непростой процесс

Процесс приобретения недвижимости в другом городе является трудоемким с точки зрения выбора объекта. Весьма сложно определится с покупкой квартиры, находящейся на совершенно незнакомом рынке. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», процент междугородних и межрегиональных сделок крайне невысок.

«Это объясняется тем, что в оперативном осуществлении эти сделки отличаются особой сложностью и могут быть осуществлены двумя способами: «прямым» обменом и «альтернативным», – говорит она. – В рамках «прямого» обмена сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющих схожие интересы.

Например, жители Москвы, которые желают переехать в северную столицу, должны найти жителей Петербурга, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры должны устраивать обе стороны. Однако, несмотря на современные технологии, поиск подходящего варианта может затянуться на годы, что устроит только тех, для кого скорость поиска и заключения сделки не важна.

Помимо этого, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать прямо на месте, и нет гарантии того, что такие поездки окажутся удачными».

На сегодняшний день самым эффективным и быстрым вариантом является продажа квартиры в одном городе и покупке в другом. Разумеется, при этом, параллельно с продажей своего жилья, клиенту следует подобрать объект покупки.

Процентное соотношение

«Есть немало примеров, когда люди продают квартиру в том городе, где живут, и покупают жилье в Москве, – в свою очередь рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». – Иногда совершается покупка без продажи старого жилья. Отметим, что подобные сделки являются актуальными. Доля региональных покупок в наших новостройках варьируется в среднем от 15% до 20%».

Ирина Доброхотова отмечает, что количество приобретения новостроек региональными покупателями остается практически неизменной уже несколько лет и на сегодняшний день составляет порядка 12-15% от общего числа покупателей новостроек в Московском регионе.

«При этом нельзя сказать, что в 2014 году она существенно выросла, скажем, за счет приезжих с Украины – большинству из них покупать квартиры в самом дорогом регионе страны не позволяет бюджет, – говорит она. – Примерно такую же долю – 10,3% – составляют жители регионов от общего числа покупателей апартаментов комфорт-класса.

Чаще всего такую недвижимость приобретают жители Казани, Самары, Смоленска, Тюмени, Ярославля, Ставрополья, Нижневартовска и Санкт-Петербурга».

Если говорить о процентном соотношении межрегиональных сделок, по словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в большинстве случаев, иногородние жители приобретают квартиры в Петербурге для проживания детей, проходящих обучение в ВУЗах.

«Также типичными покупателями являются граждане, получившие в Петербурге работу, или же те, кто заработал денег и желает переехать с семьёй в мегаполис, – отмечает она. – Доля покупок квартир жителями регионов в общем объеме продаж составляет около 10%.

Значительную долю сделок совершают частные инвесторы, приобретающие жилье с целью последующей сдачи в аренду. Частные региональные инвесторы ориентированы на покупку однокомнатных квартир или студий на начальных стадиях строительства объектов. При переезде с семьёй региональные покупатели, как правило, сразу приобретают трехкомнатные квартиры.

Основной объем продаж приходится на однокомнатное жилье. Локация и класс объекта зависят от бюджета клиента. В эконом-классе совершается около 70% сделок, в более дорогих сегментах – 30%».

Истории из жизни

«Год назад ко мне по рекомендации обратилась за помощью дама, – вспоминает Наталья Усенко. – Помощь должна была заключаться в том, что ей надо было продать комнату в коммунальной квартире в городе Выборге и купить квартиру-студию в Санкт-Петербурге с ремонтом и собственностью, желательно в шаговой доступности от метро и, конечно, без доплаты.

Из уважения к человеку, по рекомендации которого ко мне обратилась эта клиентка, я не отказала ей сразу, а постаралась поговорить, выяснить, чем обусловлены такие ее требования и, возможно попытаться общими силами просчитать действия и средства, которые все же потребуются для ее переезда из коммуналки в Выборге в отдельное жилье в Санкт-Петербурге.

Из разговора выяснилось, что лет семь назад она приняла для себя решение переехать из одного областного центра в Поволжье в северную столицу. Человек она энергичный, решительный, присмотрелась к ценам в северной столице в доступных источниках и, продав свою двухкомнатную квартиру в поволжском городе, приехала покупать «какую-нибудь старенькую квартирку».

Сняла комнату в коммунальной квартире и приступила к поиску квартиры, а также к поиску работы. Работу быстро найти не удавалось, «старенькие дешевые квартирки» оказались не такими дешевыми или вообще существовали только на бумаге. Деньги таяли на глазах.

Решительная дама не сдавалась, продолжала поиски “квартирки” и в конце концов оказалась в комнате в коммунальной квартире в городе Выборг. Прожив в ней несколько лет, она сделала в этой комнате (только в комнате) очень дорогой ремонт, обставила ее дорогой мебелью и решила, что вложение средств произошло удачно и пора повторить попытку переезда в Санкт-Петербург.

Я, к сожалению, не смогла помочь этому человеку, так как она не готова была прислушиваться к советам ни в каком виде, а ведь задача была вполне разрешима еще тогда, семь лет назад, если бы на пути этой дамы встретился грамотный и порядочный риэлтор».

Стоит отметить, что есть и противоположные примеры. Некоторые клиенты, приезжающие из региона, наоборот, так умудряются задушить свою мечту о нормальном жилье в столице, что даже боятся ее произнести вслух.

А ведь грамотный риэлтор обладает гораздо большей информацией и вполне может помочь к этой мечте приблизиться, ведь важно не только сколько денег имеется в наличии, но и как распорядиться ими, а также и заемными средствами.

Тем более на сегодняшний день на рынке недвижимости уже работают специально созданные межрегиональные программы и межрегиональные отделы риэлторских компаний, работа которых направлена именно на проведение межрегиональных сделок с целью оказывать гражданам помощь в разрешении этой сложной задачи.

Сделка

Обратим внимание на тот факт, что технология сделки зависит, как правило, от договоренности сторон в каждом конкретном случае. Например, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.

su, если речь идет о перерегистрации, то в данном случае все руководствуются единым законодательством. «Хотя и на отдельных этапах сделки бывают и кардинальные отличия, которые могут серьезно повлиять на успех или неудачу сделки, – отмечает он. – Одна из главных сложностей – взаиморасчет.

В Москве и Санкт-Петербурге в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В регионах, в основном, расплачиваются по старинке – наличными из рук в руки.

Также возможны проблемы с физическим и юридическим освобождением квартиры, которые иногда бывает трудно увязать при межрегиональном обмене».

Однако такое может случится и при покупке квартиры в одном городе после продажи в другом. «Одна клиентка, переезжающая из Москвы в Петербург, столкнулась с задержкой сдачи жилого комплекса на 3 месяца, – рассказывает Полина Яковлева. – В течение этого срока агентство недвижимости арендовало для нее квартиру».

Подводя итоги, стоит отметить, что не секрет, что главной целью служит переезд в другой город, более интересный с точки зрения проживания. К тому же, если говорить о Москве или Петербурге, которые являются центром притяжения для всех, открывают большие возможности для карьеры.

Однако, по словам Яны Сосоревой, бывают и некоторые случаи отказа от покупки жилья. «Например, из-за большой разницы в ценах и отсутствия желания взять ипотечный кредит, – говорит она. – Ситуации, когда денег от продажи жилья не хватает даже на самую скромную квартиру в Москве, не являются редкими.

К тому же, на фоне высокой ключевой ставки, люди тщательно взвешивают все «за» и «против», принимая решения об оформлении ипотеки».

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/653/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.