Как рассчитать аренду нежилого помещения

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение – Правовед

Как рассчитать аренду нежилого помещения

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

  • АП=АИ+АЗ, в ней
  • АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
  • АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

  1. Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
  2. АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
  3. БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
  4. КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
  5. КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
  6. КВ – вид нежилого объекта.
  7. КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
  8. ККН – коэффициент качества объекта:
  9. ККН=К1+К2+К3
  10.           К1 – параметр степени благоустройства;
  11.           К2 – месторасположение объекта;
  12.           К3 – параметр удобства использования.
  13. КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
  14. ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Источник:

Расчет арендной платы за нежилое помещение: как рассчитывается, пример

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Источник: https://akhty-mr.ru/prochee/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), Приказ Минстроя России от 14 сентября 1992 года №209

Как рассчитать аренду нежилого помещения

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 “Об упорядочении размеров арендной платы” и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1.

Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр                                                 Б.А.Фурманов

УТВЕРЖДЕНОПриказом Министерстваархитектуры, строительства и жилищно -коммунального хозяйства России

от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Министра                Председатель Комитетафинансов Российской Федерации       Верховного Совета РоссийскойА.А.

Краснопивцев                    Федерации по строительству,                                    архитектуре и жилищно –                                    коммунальному хозяйству                                    Е.В.

БасинСОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Председателя            Заместитель Председателякомитета по земельной реформе       Государственного комитета попри Правительстве Российской        управлению государственнымФедерации                           имуществом Российской ФедерацииП.Ф.Лойко                           Б.Н.Сычкин

1. Общие положения

1.

1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

1.

2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

1.

3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

1.

4. При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

1.

4.1. Арендатор по договоренности с арендодателем устанавливает форму, в которой будет осуществляться техническое обслуживание арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ собственными силами, частичное или полное обслуживание силами и средствами арендодателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание).

1.

4.2. Субаренда допускается, если она предусмотрена договором аренды. Плата за помещения, сдаваемые в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

1.

4.3. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям осуществляется на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с данной методикой цену, в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, установленного Центральным банком России.

1.

4.4. Условия расторжения договора.

Споры, возникающие при неисполнении условий договора (при неуплате арендной платы более 2-х месяцев; при использовании помещения не по назначению; при повреждении арендатором объектов аренды и др.) рассматриваются в установленном законом порядке.

1.

4.5. Взимание пени.

Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере 0,3 – 0,5 % от ее суммы за каждый день просрочки.

1.

5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

1.

6. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

1.

7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

2. Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в аренду

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

– первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

– восстановительную стоимость;

– остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4.

Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли “Жилищное хозяйство”), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс* – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость

(Ндс).
—————-

* Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/9034800

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.