Как рассчитать аренду помещения пример

Содержание

2.6 Расчет себестоимости 1 кв.М. Арендной площади

Как рассчитать аренду помещения пример

Длярасчета себестоимости 1 м.кв. арендойплощади необходимо рассчитать постоянныезатраты на содержание здания в месяц.Так как полностью офисный центрпланируется сдать в 2010 году, а частьплощадей будет сдаваться уже с третьегоквартала 2009 года, то будем рассчитыватьсебестоимость для 2009 года и 2010 года.

Общиезатраты на содержание корпуса 2 в месяцскладываются из следующих статей:

  1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 23000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

  2. Потребление питьевой воды в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

  3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

  4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

  5. Вывоз твердых бытовых отходов ЗАО «Самараспецстрой» в количестве до 8 контейнеров мусора по ставке 350 руб. за один контейнер.

  6. Заработная плата сотрудникам.

  7. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

  8. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Такимобразом, подсчитаем общие затраты насодержание корпуса 2 в третьем квартале2009 года, данные представлены в таблице16.

Вчетвертом квартале планируется сдатьв аренду дополнительно 5600 м.кв., такимобразом затраты в четвертом кварталеувеличиваются.

Таблица16 – Затраты на содержание здания в месяцв третьем квартале 2009 года

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:95055,50
– электроэнергия74060,00
– вода8671,50
– теплоснабжение12324,00
Услуги охранной фирмы10000,00
Услуги связи26520,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам141000,00
Взносы в ПФР19740,00
Взносы в соц.страх846,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы52500,00
Прочие расходы10000,00
Итого362099,00
Итого себестоимость 1 м.кв.278,54

Посчитаемобщие затраты четвертого квартала 2009года, данные представим в таблице 17.

Таблица17 – Затратына содержание здания в месяц в четвертомквартале 2009 года

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:102459,00
– электроэнергия80500,00
– вода9635,00
– теплоснабжение12324,00
Услуги охранной фирмы12000,00
Услуги связи29520,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам141000,00
Взносы в ПФР19740,00
Взносы в соц.страх846,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы70000,00
Прочие расходы12000,00
Итого394002,50
Итого себестоимость 1 м.кв.218,89

Такимобразом, мы видим, что затраты снижаютсяпропорционально увеличению объемареализации услуг по сдаче в арендукоммерческой недвижимости.

С2010 года торгово-офисный центр планируетсясдать полностью, поэтому затраты понекоторым статьям увеличиваются, аименно:

  1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 33000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

  2. Потребление питьевой воды в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

  3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

  4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

  5. Заработная плата сотрудникам. Штатное расписание сотрудников, занятых в проекте с 2010 года представлены в таблице 18.

Таблица18 – Штатное расписание сотрудников с2010 года

ДолжностьКоличество штатных единицТарифная ставка, руб.Премия, руб.Всего, руб.Месячный фонд, руб.
Генеральный директор164000,006000,0070000,0070000,00
Главный бухгалтер120000,005000,0025000,0025000,00
Бухгалтер111000,003000,0014000,0014000,00
Юрисконсульт114000,003000,0017000,0017000,00
Менеджер по рекламе112000,004000,0016000,0016000,00
Менеджер по режиму ихозяйственной части112000,003000,0015000,0015000,00
Рабочий по обслуживанию здания210000,004000,0014000,0028000,00
Телефонист110000,003000,0013000,0013000,00
Итого, руб.153000,0031000,00184000,00198000,00
Взносы в ПФР (14%)27720,00
Взносы в соц.страх (0,6%)1188,00
Итого, руб.226908,00
  1. Налог на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земли, а именно 2 750 000 руб. Налоговым периодом является год, таким образом, общая сумма налога составляет 41 250руб.

  2. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

  3. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Такимобразом, подсчитаем постоянные ипеременные затраты на 1 кв.м. корпуса 2в месяц в 2010 году, данные представленыв таблице19.

Таблица19 –Общие затраты на содержание зданияв месяц в 2010 году

Статья затратСумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.:94321,00
– электроэнергия (постоянная составляющая)64400,00
– электроэнергия (переменная составляющая)41860,00
– вода13489,00
– теплоснабжение16432,00
Услуги охранной фирмы18000,00
Услуги связи (абонентская плата)16520,00
Услуги связи (телефонные переговоры)20480,00
Вывоз ТБО3000,00
Заработная плата сотрудникам (оклад)163000,00
Заработная плата сотрудникам (премия)35000,00
Взносы в ПФР (от оклада)22820,00
Взносы в ПФР (от премии)4900,00
Взносы в соц.страх (от оклада)978,00
Взносы в соц.страх (от премии)210,00
Налог на землю3437,50
Услуги клининговой фирмы (прилегающая территория)7000,00
Услуги клининговой фирмы (корпус 2)91000,00
Прочие расходы15000,00
Итого537526,50
– из них переменные затраты206939,00
– из них постоянные затраты330587,50
Итого себестоимость 1 м.кв.206,74

Такимобразом, постоянные и переменные затратына 1.кв.м. площади в сумме составляют206,74 руб. В третьем квартале 2009 года общиезатраты на 1 кв.м. арендной площадисоставили 278,54 руб., в четвертом квартале– 218,89 руб. Снижение затрат связано стем, что с 2010 года торгово-офисный центрполностью сдается в аренду.

Исходяиз анализа рынка коммерческой недвижимости,предприятие устанавливает стоимость1.кв.м. аренды в сумме 550 руб. Таким образом,сдача в аренду коммерческой недвижимостиявляется рентабельным видом деятельности.

Источник: https://studfile.net/preview/2114951/page:11/

Как рассчитать аренду помещения пример

Как рассчитать аренду помещения пример

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание!Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Источник: https://gbustkr.ru/info/kak-rasschitat-arendu-pomeshhenija-primer/

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Как рассчитать аренду помещения пример

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

  • АП=АИ+АЗ, в ней
  • АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
  • АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

  1. Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
  2. АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
  3. БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
  4. КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
  5. КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
  6. КВ – вид нежилого объекта.
  7. КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
  8. ККН – коэффициент качества объекта:
  9. ККН=К1+К2+К3
  10.  К1 – параметр степени благоустройства;
  11.   К2 – месторасположение объекта;
  12.   К3 – параметр удобства использования.
  13. КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
  14. ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

Источник: https://giak.ru/dacha/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

Аренда по МСФО Учет на примерах

Как рассчитать аренду помещения пример

Иван Матушкин, член правления фонда НСФО, исполнительный директор финансового департамента АФК «Система»

в журнале «Двойная запись» (*****), июль 2005 года

В отличие от отечественного учета, где обещанного ПБУ по аренде до сих пор нет, в МСФО соответствующий стандарт есть, и достаточно объемный. «Leases» – так он называется в оригинале.

МСФО 17 по аренде был принят в 1994 году и позднее не раз обновлялся. Последняя действующая версия от декабря 2003 года вступила в силу с 1 января 2005 года. Ей и надо руководствоваться.

Оговоримся сразу, что МСФО 17 не применяется для договоров аренды на разведку или использование минералов, нефти, природного газа и прочих, не возобновляемых природных ресурсов, а также договоров, предоставляющих право использования видеофильмов, патентов, авторских прав и др. По этим вопросам в МСФО руководствоваться пока нечем.

Для таких операций следует использовать национальные правила или сложившуюся международную практику.

Следует также учитывать, что МСФО 17 не применяется к учету договоров аренды инвестиционных активов (на то есть МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость») и договоров аренды биологических активов (это регламентировано МСФО 41 «Сельское хозяйство»).

Чтобы понять суть требований, изложенных в стандарте, сначала необходимо разобраться с основными определениями, которые он дает.

Классификация аренды

Аренда – это соглашение, по которому арендодатель передает право в течение определенного срока использовать актив, являющийся его собственностью, арендатору в обмен на платеж или серию платежей. Аренда делится на финансовую (или лизинг) и операционную.

Финансовой она считается, если к арендатору переходят практически все риски и выгоды, связанные с владением активом, независимо от передачи права собственности.

То есть он получает примерно такие же права и обязанности, как если бы не арендовал объект, а купил его в рассрочку. В этом случае арендованное имущество отражается на балансе арендатора как в качестве актива, так и в качестве соответствующего обязательства.

Иначе пользователи отчетности могут быть введены в заблуждение относительно истинного состояния дел в компании.

Операционная аренда, согласно МСФО, – это любая другая форма аренды, которая не отвечает определению лизинга. Она отражается в балансе арендодателя, не фигурируя в балансе арендатора. Расходы/доходы по аренде у арендатора/арендодателя видны в отчете о прибылях и убытках.

Стандарт приводит конкретные примеры ситуаций (см. табл. 1), в которых аренду следует классифицировать как финансовую.

При этом в отличие от, например, US GAAP, количественных критериев отнесения аренды к тому или иному типу (например, стоимость минимальных платежей или срок аренды) МСФО не предусматривают.

То есть в данном случае огромное значение имеет экономическая сущность сделки, а не ее юридическое содержание, и профессиональное суждение бухгалтера.

Критерии отнесения аренды к финансовой. Таблица 1

№ п/п

Описание ситуации

1

По окончании срока аренды право владения активом переходит к арендатору

2

Арендатор имеет возможность купить актив по цене, которая значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этой возможности, и в начале срока аренды имеется объективная определенность того, что эта возможность будет реализована

3

Срок аренды составляет большую часть срока экономической службы актива, несмотря на то, что право собственности не передается

4

В начале срока аренды приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет как минимум справедливую стоимость арендованного актива

5

Арендованные активы носят специальный характер, так что только арендатор может воспользоваться ими без существенной модификации

6

Если арендатор может аннулировать аренду, убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, ложатся на арендатора

7

Прибыль или убытки от колебаний справедливой остаточной стоимости ложатся на арендатора

8

Арендатор может продолжить аренду на следующий срок, причем арендная плата должна быть значительно ниже рыночного уровня

Приведем пример. Новый автомобиль сдается в аренду на два года. Очевидно, что при любой интенсивности его эксплуатации через два года он будет вполне пригоден для дальнейшего использования, например, передан в аренду другому арендатору или использован для собственных нужд. Такая аренда классифицируется как операционная.

В то же время, если срок аренды авто составляет 10 лет, то после такого периода активной эксплуатации он уже вряд ли будет пригоден для полноценного дальнейшего использования. Очевидно, что и арендные платежи в этом случае будут составлять сумму, значительно превосходящую первоначальную стоимость машины.

Такая аренда считается финансовой.

Следует отметить, что аренда земли и зданий классифицируется точно таким же образом, как аренда других активов.

При этом нужно учитывать, что земля, как правило, имеет неопределенный срок экономической службы, поэтому если договором аренды не предусмотрена передача права собственности на землю арендатору, то последний не получает все выгоды и риски, связанные с ее владением. В этом случае аренда земли является операционной.

Учитывая, что наибольшие сложности в МСФО может вызвать учет именно финансовой аренды, поскольку учет операционной во многом аналогичен российским правилам, подробно в статье мы остановимся только на финансовой аренде.

Учет финансовой аренды у арендатора

МСФО 17 требует отражать финансовую аренду в балансе в качестве актива и обязательства на начало срока аренды в сумме, равной справедливой стоимости актива либо в сумме приведенной стоимости минимальных арендных платежей, если она меньше. При этом в начале срока аренды актив и обязательство признаются равными суммами.

При расчете приведенной стоимости в качестве коэффициента дисконтирования используется процентная ставка, определяемая в договоре аренды (см. пример 1). При невозможности ее определить исходя из условий договора (см.

пример 2), используется приростная ставка процента на заемный капитал, то есть ставка, которую пришлось бы платить за заемные средства, полученные на такой же срок, под то же обеспечение, в объеме, необходимом для покупки актива, аналогичного арендуемому.

С течением времени актив будет амортизироваться, а обязательство по аренде уменьшаться по мере выплат арендодателю. Заметим, что в МСФО выплаты арендатора состоят из двух частей: финансовых расходов (процентов) и уменьшения неоплаченного обязательства по финансовой аренде.

Финансовые расходы должны распределяться по периодам в течение всего срока аренды так, чтобы получилась постоянная периодическая ставка процента на остающееся сальдо обязательства для каждого периода, то есть неравномерно. Чем меньше становится задолженность арендатора, тем меньше будут и проценты.

Так соблюдается принцип соотнесения доходов и расходов, который в российском учете нарушается.

Рассмотрим учет финансовой аренды у арендатора на примере.

Пример 1

Предприятие арендовало актив справедливой стоимостьюруб. 1 января 2001 года сроком на три года с обязательством выплачивать арендные платежи в конце каждого квартала. Ставка, подразумеваемая в договоре аренды, составляет 15 процентов годовых. Необходимо рассчитать сумму ежеквартальных арендных платежей и показать, как будут отражаться операции по учету аренды в отчетности арендатора.

Прежде, чем делать расчет, обратим внимание на то, что процентная ставка приводится за год, в то время как выплата процентов осуществляется ежеквартально. Для расчета нам понадобится процентная ставка за квартал, которая рассчитывается по формуле:

(1).

Формула приведена для сложных процентов. Для простых процентов за квартал мы бы ограничились делением 15 процентов на 4. Подробно о расчете сложных процентов – см. заметку «Просто о сложном».

Корень четвертой степени выбран потому, что в году четыре квартала. Если бы в условиях задачи арендные платежи рассчитывались ежемесячно, для перехода от годовой процентной ставки к ежемесячной, нам необходимо было бы вычислить корень двенадцатой степени (в году 12 месяцев) из процентной ставки за год и т. д.

Как мы уже сказали, арендные платежи содержат погашение обязательств по финансовой аренде (колонка 3 табл. 2) и финансовые расходы (колонка 4 табл. 2).

Ежеквартально погашение обязательств по финансовой аренде рассчитывается как справедливая стоимость арендованного актива, деленная на количество периодов, в течение которых предполагается производить выплаты. Будем считать, что справедливая стоимость погашается равномерно.

Чтобы получить ежеквартальную сумму погашения обязательств по аренде, разделим справедливую стоимость арендованного актива в начале срока аренды руб.) на количество периодов, в течение которых будут производиться арендные платежи (три года, помноженные на четыре квартала – это 12 периодов).

Ежеквартальная сумма погашения обязательств составляет 2000 руб. Финансовые расходы в чем-то аналогичны процентам, которые выплачиваются банку за предоставленный кредит.

Итак, на конец I квартала неоплаченное обязательство по финансовой аренде составлялоруб., процентная ставка, подразумеваемая в договоре аренды, – 3,56 процента. Таким образом, финансовые расходы за I квартал составят: 854 руб. руб. х 3,56%).

На конец II квартала неоплаченное обязательство по финансовой аренде составляетруб. , таким образом, финансовые расходы за II квартал составят: 783 руб. руб. х 3,56%) и т. д. То есть в I квартале арендатор должен уплатить 2854 руб. (2000 + 854), во втором – 2783 руб. (2000 + 783) и т. д. (см. табл. 2).

Расчет суммы ежеквартальных арендных платежей арендатора. Таблица 2

Неоплаченные обязательства по аренде (руб.)

Уменьшение обязательства по аренде (руб.)

Финансовые расходы (руб.), значения округлены до целых

Суммарные арендные платежи (руб.)

01.01.2001

24 000

Источник: https://pandia.ru/text/77/224/22486.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.