Как рассчитать места общего пользования при аренде

Места общего пользования: порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов при аренде (безвозмездном пользовании)

Как рассчитать места общего пользования при аренде

__________________________
* Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433).

Расходы по теплоснабжению мест общего пользования

Понятие «место общего пользования» для целей возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) раскрыто в подп. 2.4 п. 2 Положения № 433. Согласно Положению № 433 к местам общего пользования относятся:

– лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в т.ч. за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;

– территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок.

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (п. 4 Положения № 433) |*|.

* Информация о том, когда недобросовестный арендатор должен возместить нанесенный арендодателю ущерб

Таким образом, расходы по теплоснабжению мест общего пользования распределяются по тому же критерию (тому же коэффициенту, тому же проценту, тому же удельному весу и т.д.

), по которому определяются расходы по теплоснабжению, приходящиеся на основную площадь, сданную в аренду (переданную в безвозмездное пользование), за исключением ситуаций, когда в качестве критерия распределения расходов по теплоснабжению, приходящихся на основную площадь, используется критерий объема помещения, а не его площади.

Однако на практике возникают определенные сложности с распределением расходов, приходящихся на места общего пользования, так как имеют место ситуации, когда отдельными местами общего пользования могут пользоваться не все арендаторы (ссудополучатели), а только определенное их количество, а у оставшейся группы арендаторов (ссудополучателей) отсутствует даже потенциальная возможность их использования. Например, такая ситуация возникает на режимных объектах или иных объектах, на которых установлен ограниченный режим допуска в определенные помещения, в т.ч. в места общего пользования.

По мнению автора, в таких ситуациях расходы по содержанию и обслуживанию мест общего пользования в отношении конкретных арендаторов (ссудополучателей) следует распределять только на те места общего пользования, которыми такие арендаторы (ссудополучатели) потенциально могут воспользоваться (если речь идет, например, о санузлах). Если речь идет, например, об электрическом, санитарно-техническом и ином оборудовании, инженерных сетях и т.п., то такие расходы, как правило, распределяются на всех арендаторов (ссудополучателей).

Однако данное «раздельное» распределение возможно только в той ситуации, когда у арендодателя (ссудополучателя) будет возможность получения документально подтвержденной информации о величине расходов, приходящихся на конкретные места общего пользования (например, находящиеся на разных этажах).

Как правило, такая информация у арендодателя (ссудодателя) отсутствует, что, как следствие, делает практически невозможным выделение части затрат, приходящихся на места общего пользования, которыми пользуется и которыми не пользуется арендатор (ссудополучатель).

Более того, во «входящих» первичных учетных документах, которые получает арендодатель (ссудополучатель) от теплоснабжающей организации, отсутствует и информация о том, какое количество теплоэнергии приходится на «основную» площадь, а какое – на места общего пользования (т.е. в первичных учетных документах указан один общий показатель затрат на теплоснабжение, приходящихся целиком на весь объект недвижимости).

Расходы по электроснабжению мест общего пользования

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (п. 4 Положения № 433).

Данный порядок является логичным, так как распределение расходов, приходящихся на места общего пользования, например, на основании индивидуальных приборов учета невозможно.

Однако у арендатора (ссудодателя) возникает та же проблема, которая имеет место в случае распределения расходов на теплоэнергию, т.е.

во «входящих» первичных учетных документах, полученных от энергоснабжающей организации, отсутствует раздельная информация о расходе электроэнергии, приходящейся на места общего пользования и на «полезную» площадь.

При этом критерии распределения расходов по электроэнергии в отношении таких площадей различаются.

Расходы по работе лифта

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (п. 4 Положения № 433).

При этом Положением № 433 дополнительно установлено, что затраты на техническое обслуживание лифта и его электроснабжение возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом. В отдельных зданиях могут быть цокольные этажи, этажи подземных паркингов и т.п., находящиеся на отметке «–1», «–2», «–3» и т.д. В таких ситуациях первой остановочной площадкой будет являться площадка, находящаяся на 1-м этаже на уровне входа в здание.

Отметим, что расходы по работе лифта распределяются не только согласно критерию работников и иных лиц, работающих в переданном в аренду (безвозмездное пользование) помещении, но и на иных лиц, пользующихся данным имуществом.

Кого понимать под такими лицами и как вести их учет, Положение № 433 либо иные нормативные правовые акты не раскрывают. В связи с этим на практике арендодателю (ссудодателю) придется применять свое профессиональное суждение и мнение и устанавливать порядок определения численности (количества) таких работников на практике.

Если у всех либо отдельных арендаторов установлены приборы учета

При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в частях второй – четвертой п. 4 Положения № 433 (п. 4 Положения № 433) |*|.

* Информация о «возмещаемых» расходах 

Отдельного внимания заслуживают нормы Положения № 433, устанавливающие порядок предъявления к возмещению арендатору (ссудополучателю) стоимости работ (услуг), выполненных (оказанных) собственными силами организации-арендатора (ссудополучателя).

В частности, п.

 4 Положения № 433 установлено, что расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг).

Фактически первоначальное прочтение данной нормы говорит о том, что до того, как арендодатель (ссудодатель) не оплатит сторонним организациям приобретенные работы (услуги), у него не возникает права на предъявление таких расходов арендаторам (ссудополучателям).

Однако, по мнению автора, это не совсем верно сформулированная норма Положения № 433, и речь по-прежнему идет о фактически предъявленных арендодателю (ссудодателю) расходов сторонними организациями, т.е. о расходах, подлежащих оплате арендодателем (ссудодателем).

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/mesta-obshchego-polzovaniya-poryadok-voz

Взаимоотношения арендатора с арендодателем по местам общего пользования

Как рассчитать места общего пользования при аренде

   Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем.

Распределение  обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное.

Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест  общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное  право  –  пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или  до её окончания. Условием будет служить полный  расчёт с  собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для   этого    он  должен добросовестно исполнять условия   договора  аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено  Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

  •             лестничная площадка;
  •             холл;
  •             лифт;
  •             коридор;
  •             крыша;
  •             подвал и др.

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300).

В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды.

Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их   обслуживание   с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания.  Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ). А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость.

Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию.

Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную  плату за будущие периоды.

Источник: https://arendaexpert.ru/prava-arendatora-i-zakon-na-temu-mest-obshhego-polzovaniya/

Родиков Денис Сергеевич

Как рассчитать места общего пользования при аренде

КОРИДОР В АРЕНДУ

В настоящее время все чаще индивидуальные предприниматели и юридические лица арендуют муниципальное имущество расположенное в подвалах дома, административных зданиях, бизнес центрах используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. В связи с этим возникает проблема определения предмета договора аренды, так как кроме фактически переданного имущества арендатор пользуется местами общего пользования в таком здании.

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных – коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов.

Статьёй 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.

1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Судебная практика не дает однозначного ответа относительно условия договора аренды, согласно которому помимо фактически переданных помещений, в предмет договора включаются места общего пользования, такие как коридоры, лестничные пролеты, туалеты, лифты.

Основываясь на принципе свободы договора Законодательство РФ не запрещает собственнику сдавать в аренду места общего пользования (в т.ч. лестничные переходы и коридоры).

Так, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 28.12.

2009 по делу N А81-3011/2009 указал, что статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что истец в процессе заключения договора и дополнительных соглашений к нему высказывал свое несогласие относительно размера площади помещений, предоставляемых в аренду, размера арендной платы и порядка ее определения, а также не представлены доказательства, подтверждающие обращение истца с заявлением о внесении в договор аренды изменений в установленном законом порядке.

Договор, приложение N 1 к договору, акт приема-передачи, дополнительные соглашения подписаны истцом без разногласий относительно предмета договора и размера арендной платы. Договор исполнялся сторонами в соответствии с его условиями.

Другой пример: Закрытое акционерное общество “Безопасность и бизнес” обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о взыскании с муниципального образования “Город Екатеринбург” 1 464 621 руб. 06 коп., в том числе 1 296 909 руб. 96 коп.

неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика в связи с взиманием арендной платы за пользование отдельным входом за период с апреля 2005 г. по сентябрь 2009 г., 151 639 руб. 35 коп.

неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика в связи с взиманием платы за пользование местами общего пользования за период с октября 2009 г. по апрель 2010 г., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сумме 16 071 руб. 75 коп.

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, общества с ограниченной ответственностью “ПКП “ИНВЕК”.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что сторонами договора аренды согласовано условие о размере арендной платы путем установления механизма ее расчета, что не противоречит закону, следовательно, денежные средства, внесенные истцом в счет арендных платежей, получены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не могут быть признаны неосновательным обогащением последнего.

Источник: http://denis-rodikov1.narod.ru/page12.html

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС

Как рассчитать места общего пользования при аренде

Собрав и придав структуру доходной и расходной часть бюджета ТСЖ .

Я обнаружил, что если пару лет мы будем осуществлять минимально-необходимый объем работ, по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, то ничто не помешает нам отдать долги перед ТСО (предыдущая управляющая просто им не платила) и покроем “дыру” после отзыва у обслуживающего наш счет банка лицензии. Тариф мы приняли “хороший” и он давал запас.

Ниже, подробно рассмотрю порядок, “подводные камни”, приведу примеры повесток и практический смысл данного мероприятия, дам рекомендации и “развею” страхи..

По вопросу передачи в аренду общего имущества МКД.

Но резерв совсем не получалось создать. Нужно поискать источник дополнительного дохода.

Получить его можно и со стороны (провайдер, аренда щитов, подвального помещения..) и внутри ТСЖ.

Начать нужно с ТСЖ, тем более есть вопрос, который меня беспокоил в плане личной уголовной ответственности и безопасность жизни людей вообще.

И вот в чем дело, в нашем МО в МКД отсутствовали мусоропроводы, жарко и антсанитария (вонь, насекомые и ..).

Но проект видимо его предусматривал, в итоге между лестничными маршами появились кладовки, одна на 4 квартиры, и по одной у входа в подъезд, которые самозахватили в 90-е года.

Со временем все смирились с таким положением дел и даже умудрялись продавать их и сдавать в аренду (новым жильцам – они не в курсе). Наивности некоторых можно просто подивиться, решили вскрыть одну кладовку, прибегает мужик и говорит я её купил за 50тр., у кого и где документы, нет их, но могу бывшего хозяина привести. Сказать нечего, пропали твои денежки..

Но меня беспокоило, что неизвестно ни фактических хозяев, ни содержания кладовок. Будет взрыв от баллона пропана или краски, пожар и меня в тюрьму отправят.

Так не пойдет, первым дело определил хозяев. Для этого написал объявления и напечатал его на обороте квитанций. Мол проводим собрание по сдаче в аренду “кладовок” членам ТСЖ, приоритет у бывших хозяев. Тут они все и проявились, принесли заявления и тп.

Теперь уличные кладовки, их надо освободить и дать для оборудования и инструмента дворнику, сантехнику и электрику.

Взял монтировку и пошел ломать, меня за руку хватает правление, мол это частное имущество, нельзя проблемы.. давай причитать, а это женщины и старше меня. Хорошо, даю Вам 5 дней ищите хозяина (пусть освободит сам) и напишите на двери объявление.. ..

Поразмыслив решил, что пришло время подготовится к этому делу и узнать установленный законом порядок. Открыл инет и кодекс и вот, что я узнал про условия передачи общего имущества (ОИ) в пользование третьим лицам.

Оказалось, что просто так сдать ОИ в аренду не возможно, нужно провести общее собрание собственников (ОСС) – ведь принятие решения о передаче ОИ в аренду – это исключительная компетенция ОСС, которое и должно своим решением позволить ( п.3 и 3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).

Вопрос о разрешении использовать ОИ нужно прописывать конкретно, чтобы не получилось, что все имущество разрешили использовать (сдать в аренду, не указав как, где, на какой срок..).

Поручать заключить договор можно как УК/УО, ТСЖ, так уполномоченному лицу (собственнику). Конечно эти полномочия должны быть ограниченными и четкими.

Важно определить цель расходования полученных средств, иначе УК смогут эти средства только собирать (аккумулировать) на счете, поэтому вносим этот пункт в договор обслуживания. ТСЖ хоть и управляет на основании устава, но п.7 ст. 145 ЖК РФ, указывает, что только общее собрание членов товарищества имеет право установить цель расходования (вид работ, резервный фонд, содержание МКД..).

Утвердить регламент (ограничения, правила использования..) тоже важно, хоть законодатель это и не требует. Но без него точно будут проблемы. Делаем его приложением к повестке и указываем, к примеру – где точно будут расположены сети (провайдер), в каком виде, в каких коробах, маркировки и структура.. Максимально описываем техническую сторону.

Иначе в дальнейшем, в частности в суде, доказать, что навешав “сопли” из проводов в подъезде провайдер нарушил договор у Вас не получиться – нет оснований (регламента – порядка действий), – требование будет признано судом безосновательным.

Далее порядок:

То есть 2/3 не просто сдавших бюллетень, а 2/3 из числа всех собственников МКД. Получается сдать бюллетени, должны не менее 67%.

На практике такие решения принимаются трудно. Одни голосуют против, без причин, такое их кредо – “А баба Яга против”.

Другие опасаются, что сдав имущество впоследствии они его могут лишиться (потерять, отчуждение). Но эти вещи никак не связаны.

Аренда с последующим выкупом, невозможна без решения ОСС. И при этом проать “ЗА” должны 100% и более того каждый собственник должен удостоверить (подписать договор) сделку у нотариуса (ст. 43 з-на о регистрации 218-ФЗ). На практике не реально.

Далее пример повестки:

Форма повестки может быть, как объемно сформулированной (как выше), так и конкретно. Можно указывать и минимальный размер арендной платы (100р за стенд, 1000 р. за м2 придомовой …) и максимальный.

Также можно наделить правом заключить договора, по уже произошедшим событиям, к примеру протянул провайдер сети уже давно, а вы только сейчас их заметили и решили с него брать за это деньги.

В итоге оказалось, что одним решением правления тут не обойтись, надо ОСС. Но осмотреть общее имущество никто не мешает, а значит по моему личному мнению надо вскрывать, а вещи выставить, не объявится хозяин – утилизировать. Общая безопасность жильцов важнее, чем мистические для нашего общества – личное имущество и его неприкосновенность.

Проблема только психологическая, ведь засылают отстаивать эти кладовки совсем немощных людей (бабушек и стариков). А сам держи морда за “углом прячется, только живот торчит“.

Но мы свою линию гнем и даже подремонтировали фасад подъезда и асфальтовое покрытие на придомовой.

Спасибо за внимание.

Если было интересно поддержите пожалуйста

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhkkh/usloviia-peredachi-v-polzovanie-arenda-obscego-imuscestva-mkd-poriadok-oplata-i-oformlenie-resheniia-oss-5e01e2f0c05c7100acc1b2e0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.