Как расселить коммунальную квартиру

Содержание

Каждому по квартире

Как расселить коммунальную квартиру

Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.

Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Коммунальная квартира ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право.

Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников.

Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира.

При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе.

В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире ( Фотохроника ТАСС)

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая.

По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность.

Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова.

Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе ( Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате.

В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади.

Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/596e05479a79476b14c95ba5

Расселение квартир: программа расселения коммунальных квартир, субсидии, необходимые документы | Жилищный консультант

Как расселить коммунальную квартиру

Процедура расселения жилья направлена на улучшение жилищных условий собственников и нанимателей, проживающих в отдельных помещениях многоквартирного дома. При этом органы власти могут предоставить жильцам возможность расселения как в принудительном, так и добровольном порядке.

Суть процесса заключается в полном отчуждении (расторжении найма, отмене прав собственности) одного жилого помещения и последующем предоставлении другого, более соответствующего санитарным нормам и установленным условиям проживания.

В ряде случаев вместо жилья предоставляется целевая денежная выплата, потратить которую можно только на квартиру, долю в квартире или комнату в коммунальной квартире.

Основная регулирующая норма при расселении – Жилищный кодекс.

Исходя из указа Президента, а также постановления Правительства №1743-р, регионы самостоятельно реализуют программу переселения граждан из непригодных жилых помещений.

Подобная практика позволяет значительно расширять обстоятельства переезда и условия, в частности нормы предоставления жилья, наличие целевых выплат.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Основания для расселения

Основным поводом, дающим право на переселение, является признание квартиры непригодной для проживания вследствие износа коммуникаций, перекрытий и несущих стен. Анализ проводят эксперты в сфере строительства, привлекаемые местной администрацией. Законодатели на местах определяют допустимость расселения при тех или иных причинах, но только в рамках региональной программы.

Перечень оснований для расселения:

  • Жилье признано ветхим, то есть изношенным на 65-70% в зависимости от материала. Учитывая средний годовой износ, колеблющийся в рамках 2-5%, значительная часть жилого фонда России находится в данном статусе. Признание жилья ветхим происходит ежегодно, в рамках заседания комиссии, собранной из числа сотрудников Министерства строительства, руководства администрации и жилищно-коммунальных служб.
  • Жилье является аварийным, то есть вне зависимости от износа, представляющим угрозу жизни и здоровью людей. Основанием для данного статуса становится акт, указывающий на существенное разрушение конструкции здания, кровли, перекрытий и жизненно важных коммуникаций. Комиссия, рассматривающая возможность признания жилья аварийным, должна обосновать невозможность возвращения строения к пригодному для проживания виду.
  • Строение подпадает под особые региональные программы. В частности, на территории Москвы и Санкт-Петербурга действуют законы о переселении граждан из коммунальных квартир, направленные на предоставление индивидуальных изолированных помещений. Программы могут предусматривать переселение из частного сектора в многоквартирные дома и наоборот, но только в рамках данного населенного пункта (ограничение установлено статьей 86 ЖК РФ). Закон допускает расселение коммунальных квартир без согласия соседей лишь по заявлению владельца.

Варианты расселения квартиры

Порядок расселения различен в зависимости от формы собственности, установленной для данного жилого помещения. Различия проявляются при взаимодействии власти как с собственниками, так и с нанимателями жилья, получившими его по договору социального найма.

В случае, если квартира была предоставлена лицу государством, власть берет на себя заботу о сохранении аналогичных условий по площади, но улучшении качества жизни.

Статья 86 ЖК РФ, регламентирующая ограничения для местных властей при расселении из муниципального фонда, ссылается на понятие благоустройства, различное для каждого населенного пункта и отдельной квартиры.

Степень благоустройства жилья, вводимого в строй для передачи переселенцам, устанавливается местной администрацией, исходя из превалирующего типа жилья в рамках конкретного поселения.

Таким образом, если переселение производится из деревянного фонда, то предоставляется любая квартира в панельном или кирпичном здании, а если расселяется дом с благоустроенными квартирами, то получить можно помещение классом выше, например, улучшенной планировки.

Жильцы, зарегистрировавшие право собственности на помещение, не подпадают под программу переселения. Их жилье изымается для нужд государства или муниципалитета с предоставлением соответствующей компенсации, равной рыночной стоимости жилого помещения.

Данный порядок определен статьей 32, регламентирующей изъятие частной собственности в случае расселения. Государство обязуется покрыть все издержки, возникшие в ходе расселения, в частности на услуги юристов, оформление документов и прочие затраты.

В отличие от соцнайма, дальнейшее приобретение жилья после изъятия полностью лежит на собственнике. При этом собственник может подать заявление в местную администрацию с требованием предоставления ему жилья в домах, строящихся в рамках программы.

Сумма выплаты зачитывается как часть стоимости при покупке.

Порядок расселения квартиры

Лица, проживающие в квартире на основании социального найма, могут претендовать только на предоставление квартиры.

Собственники могут выбирать: либо получить денежную выплату, эквивалентную стоимости квартиры, либо получить квартиру, при этом сделав доплату.

Стоит отметить, что собственник не может быть выселен из квартиры принудительно (даже при осуществлении выплаты), если он был предупрежден менее чем за год до начала процедуры, но допускается принудительное расселение из муниципальной квартиры.

Порядок расселения, в случае получения денежной выплаты:

  1. Обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о получении денежных средств.
  2. Предоставить сведения, подтверждающие выезд из квартиры (выписка из домовой книги).
  3. Предоставить документы, подтверждающие убытки, возникшие в связи с отъездом. Убытками принято считать найм другой квартиры, осуществляемый до момента полного погашения стоимости квартиры, затраты на переезд.
  4. На основании части 8 статьи 32 ЖК РФ, получить расчет. Если сумма устраивает, необходимо предоставить лицевой счет в банке, на который будет сделано перечисление.
  5. Купить новую квартиру.

Если выбран вариант, связанный с получением жилья, специально построенного в рамках программы расселения, то необходимо:

  1. Если дом ветхий, узнать о включении данного дома в программу переселения. Если программа действует, возможен переезд в квартиру, специально построенную для расселения, если нет – возможна лишь денежная компенсация. В случае аварийного жилья участие в программе роли не играет – квартиру должны предоставить во внеочередном порядке.
  2. Написать заявление об участии в программе и предоставить его в администрацию поселения вместе с документами, подтверждающими социальный найм (собственность), состав семьи.
  3. На основании имеющейся площади и количества комнат в квартире, межведомственная комиссия выбирает жилье в строящемся фонде, наиболее соответствующее предыдущему.
  4. Сроки предоставления законом не регламентированы (в ЖК РФ указано «разумный срок»), но, согласно статистике Минстроя, среднее время от момента включения здания в реестр ветхого фонда до предоставления квартиры проходит порядка 418 дней.
  5. Заключить акт приема-передачи квартиры. При этом наниматель не может отказаться от получения квартиры кроме как в судебном порядке (процесс решается в рамках Положения о благоустройстве и местных подзаконных актов). Если квартиру получает собственник, он может выразить отказ на основании собственного субъективного решения. В таком случае по соглашению сторон может быть предоставлено другое помещение.

Количество жильцов не влияет на получение квартиры: площадь должна соответствовать предыдущей, даже если это противоречит санитарным нормам. Расселение не перемежается с улучшением жилищных условий и не влияет на очередь, если число прописанных лиц больше нормы. Лица, ранее не учтенные в программе улучшения условий, могут встать в очередь без ограничений.

Список необходимых документов для расселения

Законом определен список, какие документы нужны собственнику для получения выплаты:

  • Свидетельство на данное помещение, удостоверяющее право собственности.
  • Документ-основание, свидетельствующий о порядке приобретения квартиры.
  • Чеки, договор аренды, квитанции, свидетельствующие о понесенных в ходе переезда издержках или необходимости материальной помощи.
  • Заявление на получение денежной компенсации.
  • Справка о составе семьи (выдается в местной администрации) и прописанных лицах (выдается в паспортном столе).
  • Договор об открытии лицевого счета, заключенный с банком.
  • Заключение независимого оценщика, касающееся рыночной стоимости изымаемой квартиры (в случае несогласия с государственной оценкой).
  • Справка из расчетного центра об отсутствии задолженности по квартплате.
  • Согласие органов опеки (в случае проживания несовершеннолетнего).
  • Согласие супруга.
  • Паспорт.

В иных случаях, в частности при переселении лиц, проживавших на основании договора социального найма, или собственников, выбравших вселение в другую квартиру, необходимо предоставить:

  • Договор социального найма (только для неприватизированных квартир) или документы, подтверждающие право собственности.
  • Заявление с требованием внеочередного предоставления жилья.
  • Технический план квартиры (с экспликацией) для подтверждения площади и количества комнат.
  • Справка, свидетельствующая о надлежащем погашении коммунальных платежей.
  • Согласие заинтересованных лиц, в частности органов опеки (при проживании несовершеннолетнего) и супруга.
  • Акт о приеме-передаче квартиры.

Расселение коммунальных квартир

Расселение коммунальных квартир производится на основании региональных законов, в частности в Москве и Санкт-Петербурге действует «Программа расселения коммунальных квартир». Процедура подразумевает создание на основе коммунальной квартиры отдельного изолированного жилья.

Основные принципы программы:

  • Выселение из коммунальной квартиры осуществляется с предоставлением целевой денежной выплаты, потратить которую можно только на покупку жилья.
  • Покупка комнаты в коммунальной квартире возможна только в случае, если все комнаты будут принадлежать одному человеку.
  • Размер субсидии при расселении коммунальных квартир устанавливается Правительством региона и не зависит от рыночной стоимости. Величина прямо пропорциональна количеству проживающих в комнате.

«Подводные камни» при расселении квартиры

Собственники и наниматели, попавшие под расселение, могут столкнуться со следующими непредвиденными обстоятельствами:

  • Жилье, предоставленное при расселении, является неблагоустроенным. В ЖК РФ явно не определены критерии благоустройства, более того, допускается вселение в квартиры, купленные государством как на первичном, так и на вторичном рынке. Перечень критериев установлен в рамках Постановления Правительства №47 от 28 января 2006 года, и именно на основании данного документа будет строиться судебный процесс при несогласии с качеством квартиры.
  • Жилье предоставляется в другом населенном пункте или на значительном удалении от прежнего. ЖК РФ устанавливает обязанность предоставлять квартиру только на территории, управляемой главным подразделением муниципальной власти. Таким образом, в крупных городах переселение возможно не в рамках префектуры района, а в рамках всего города. При этом Верховный Суд России определил, что «границы населенного пункта» не всегда совпадают с муниципальной трактовкой: например, переселение москвичей в Зеленоград является незаконным.
  • Квартира будет хуже прежней. Ухудшение жилищных условий не допускается при расселении. В частности, значительным ухудшением может быть признан переезд на последний этаж с первого или отсутствие мусоропровода.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по расселению квартиры

Вопрос: Здравствуйте, пишет вам Кристина. Квартира, включенная в программу по расселению ветхого жилья, была получена 10 лет назад по договору соцнайма. За это время была приобретена собственная квартира в другом районе города. Может ли это стать причиной отказа или ухудшения предоставляемой замены?

Ответ: Кристина, в критериях, установленных в рамках статьи 89 ЖК РФ и программы расселения квартир, не указано запрета на владение какой-либо собственностью. Квартира, полученная на основании соцнайма, может быть заменена в порядке, определенном статьей 57 ЖК РФ на общих основаниях.

Кроме того, Верховный Суд России разъяснил, что если у местной администрации не было оснований для прекращения договора соцнайма, расселение квартиры производится вне зависимости от наличия прочей собственности.

Заключение

Предоставление нового жилья взамен старого осуществляется с целью гарантировать безопасность и качество жизни гражданам. Жилищный кодекс и местные программы устанавливают:

  1. Субъектами расселения могут быть собственники и наниматели квартир.
  2. Основанием для расселения может быть проживание в ветхом и аварийном жилье.
  3. Действуют программы расселения квартир в Санкт-Петербурге и Москве коммунального типа.
  4. Местная власть может устанавливать свои правила и условия расселения, не противоречащие федеральным законам.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/propiska/vypiska-i-rasselenie/rasselenie-iz-kvartiry/

Как расселить коммуналку, в которой одна комната принадлежит городу

Как расселить коммунальную квартиру

Сегодня Reconomica затронет такую традиционно больную тему, как коммуналки. Постепенно коммунальные квартиры уходят из нашей жизни, но от этого не легче тем, кто в них все еще живет.

Однажды владельцы коммуналок, которым надоело каждое утро сталкиваться у туалета с соседями, решают разъехаться и на вырученные от сделки деньги купить квартиру.

Пусть это новое жилье расположено в другом районе или в области, но зато отдельное!

Если комнаты приватизированы, то проблем возникнуть не должно. Надо лишь уточнить рыночную стоимость недвижимости и определиться с пожеланиями по новой квартире, а затем запускать рекламу.

Лучше для этих целей нанять риелтора, хотя, при наличии заинтересованного в объекте инвестора допустимо не тратить деньги на комиссию.

Но можно ли расселить коммуналку, если одна комната в квартире принадлежит городской администрации?

Наш эксперт риелтор Байкова Ольга расскажет о процессе расселения коммуналки.

Предложение о выкупе комнаты от муниципалитета

В этом случае власти предлагают жильцам скинуться и выкупить жилое помещение, однако далеко не все они имеют деньги на такую покупку. Да и получить ипотеку без первоначального взноса и официального дохода выше 30-50 тысяч рублей даже на выкуп комнаты по соседству трудно. Что же тогда делать?

Коммуналки еще остались в центрах городов в малоэтажных и исторических домах. Сами дома – дрянь, инвестора может привлечь только расположение.

Можно ли получить комнату в коммуналке бесплатно?

Если один сосед состоит в очереди на жилье и числится малоимущим, то он может попробовать получить жилое помещение у города бесплатно. Но иногда администрация и здесь ставит преграды.

Например, дает субсидию, равную половине стоимости объекта, а недостающую часть семья вынуждена собирать самостоятельно.

Но о каких накоплениях и кредитах идет речь, если жильцы официально малоимущие? Стоит попробовать выйти напрямую на чиновника, который будет визировать договор передачи с городскими властями, чтобы решить этот вопрос с ним. Это позволит:

  • получить комнату практически бесплатно;
  • сократить сроки приватизации.

Но с улицы к такому человеку не попасть. Здесь нужен знакомый в администрации или риелтор, давно работающий по нужному району и обладающий опытом в проведении подобных сделок. Иначе малоимущую семью отправят в суд, а судебный процесс продлится долго. И не надо считать судебное разбирательство гарантией положительного разрешения вопроса! В суде тоже имеют право отказать в получении комнаты.

Инвестор, найдись!

Если же у жильцов нет административного ресурса, а обращаться к риелторам они не хотят, то для начала ищется инвестор, который сильно заинтересуется объектом и захочет купить квартиру.

Без реального покупателя действовать дальше слишком накладно, ведь проведение и ускорение сделки будет оплачено его деньгами.

Но клиент должен быть сильно замотивирован, поскольку процесс выкупа комнаты у города может затянуться на срок до полугода или даже года.

Риски потенциального покупателя всей квартиры

Также клиент должен осознавать риски, ведь часть средств за жилье он отдаст в виде кредита нынешним собственникам недвижимости, а те могут в последний момент передумать и захотеть приобрести иные объекты.

Поэтому все пожелания по покупке нового жилья необходимо оформлять отдельным соглашением при передаче части денежных средств или даже предварительным договором купли-продажи с серьезными штрафами за отказ заключить основной договор купли-продажи на оговоренных ранее условиях.

Без этого пункта жильцы будут просто должны несостоявшемуся покупателю крупную сумму денег, вернуть которую не смогут, ведь должники официально малоимущие.

Может быть, они нигде официально работают или получают зарплату в минимальном размере, с которой и будет списываться долг по одной тысяче рублей в месяц. А отобрать единственное жилье не в ипотеке у семьи в России нельзя.

Но при наличии ПДКП легко принудить заключить сделку через суд.

Как найти покупателя на коммунальную квартиру? Особенности объекта и его целевая аудитория

Чтобы найти инвестора, необходимо рекламировать квартиру. С этим лучше всего справится профессиональный риелтор (я повтрояюсь, да?). Если не хочется к нему обращаться, то собственники запускают рекламную кампанию самостоятельно. Только сначала стоит определить целевую аудиторию.

Объекты на первых этажах и в проходных местах часто интересуют коммерческий сектор, а вот красивые сталинки с богатой историей в тихих уютных дворах придутся по вкусу обеспеченным семьям.

И стоит помнить, что не каждый откликнувшийся на рекламу человек захочет купить квартиру. Не все готовы к процессу выкупа комнаты у города с участием своих денег, пусть и переданных в качестве кредита. Рекламировать и показывать жилье придется долго, лучше ориентироваться на год.

Разбираемся со льготами и условно-бесплатными вариантами получения комнаты города в собственность

Ну хорошо, инвестора нашли, что дальше?

Ты попробуй еще найди инвестора с таким санузлом!

Перепись всех соседей в коммуналке

После нахождения покупателя необходимо составить список соседей.

В этом списке потребуется указать период проживания каждого человека в квартире (например, кто-то живет в коммуналке со дня постройки дома, а кто-то поселился здесь год назад), его социальный статус и возможность быть признанным нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, размер занимаемых комнат и соответствие его нормам предоставления.

Если кто-либо из соседей ранее переезжал из собственной квартиры в коммуналку, ухудшив тем самым свои жилищные условия, это также указывается с точной датой официального переезда. Если с того момента прошло более пяти лет, то это ни на что не повлияет. В противном случае жильцы потеряют льготу, если до этого имели право претендовать на улучшение жилищных условий.

Почему же важен срок проживания очередников в коммуналке?

Дело в том, что суд может отказать в выкупе комнаты у города тем собственникам, которые не были таковыми, когда интересующая жилплощадь фактически и юридически освободилась.

Например, малоимущая семья переехала в эту квартиру шесть лет назад, а неприватизированная комната пустует уже шесть лет. И после смерти последнего ответственного квартиросъемщика город уже никого сюда не заселял.

Если очередники заселились в коммуналку позже, то им откажут в получении этого жилого помещения на льготных условиях.

Ситуацию спасет юрист

Если собственники понимают, что не оформят субсидию самостоятельно, то им следует нанять юриста, ведь даже факт проживания семьи из пяти человек в десятиметровой комнатушке не гарантирует предоставление льготы. С администрацией придется договариваться, чтобы ускорить процесс выхода на сделку.

Иначе могут потеряться документы, а потом и место в очереди.

Юрист же поможет собрать весь необходимый пакет бумаг и проконсультирует очередников о том, что следует говорить при подаче заявления, а также направит к наиболее лояльному чиновнику, чтобы процедура оформления не затянулась на несколько месяцев или лет.

Деньгами в этом случае должен помочь инвестор. Именно он, кстати, нередко оказывается знаком с чиновниками районного уровня и профессиональными юристами. Многие инвесторы занимаются этим профессионально, а вы что думали? Квартиры потом продают по рыночной стоимости целиком или сдают покомнатно, кто-то вообще под хостелы недвижимость выкупает.

Почему надо заверить стоимость выкупа комнаты у нотариуса?

Важно, чтобы стоимость выкупа комнаты была зафиксирована документально и официально. В противном случае цена жилого помещения может внезапно вырасти, когда деньги уже будут найдены. Прецеденты случались, поэтому точную сумму стоит прописать и заверить документ у нотариуса.

Каморку удастся получить бесплатно

Если никто из проживающих в коммуналке не может быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, то придется выкупать комнату за ее рыночную стоимость.

Но, если площадь комнаты меньше санитарных норм (в старинных квартирах встречаются комнатки в четыре квадратных метра!), то следует попробовать превратить ее в помещение общего пользования.

После положительного решения администрации и суда ее метры разделят между всеми собственниками в коммуналке.

Как оформить выкуп пустующей комнаты за рыночную стоимость

Если свободная неприватизированная комната большая, то никакими обходными путями жилье не получить, придется оформлять все обычной сделкой с заключением ДКП. Чисто теоретически город имеет право устроить аукцион, а уже потом по конечной стоимости предложить выкупить жилье соседям. Но лучше до этого не доводить, чтобы не давать лишнего повода рейдерам.

Да и в процессе торгов цена комнаты может сильно вырасти. На этом этапе инвестор может сам купить комнату, но это риск. Если жильцы вдруг откажутся заключать сделку на прежних условиях, то он просто заморозит деньги в ненужной коммуналке.

Лучше отдавать наличные в качестве кредита одному из собственников недвижимости с обязательным заключением предварительного договора купли-продажи.

Ценовая политика

Что касается стоимости квартиры, с которой предстоит такая эпопея, то это жилье должно быть однозначно дешевле соседних аналогов, чтобы заинтересовать покупателя.

При эксклюзивности варианта допускается поиграть с ценой, но лучше заранее проконсультироваться с профессиональным риелтором (нежданчик!), чтобы тот правильно оценил недвижимость с учетом минимальной погрешности.

Если оценить жилье неправильно и слишком дорого, то никто не захочет купить квартиру. Если же поставить стоимость недвижимости слишком низкой, то собственники продешевят и в итоге приобретут новое жилье в худшем состоянии или в менее престижной локации.

И сейчас нет точного определения рыночной цены, зато есть цена спроса. Сегодня квартиру готовы купить за 15 миллионов рублей, а завтра уже за 12.

Покупательский спрос снизился, а вместе с ним и цена, поэтому собственникам коммуналки лучше смотреть не на цифры и сразу отказывать клиенту, когда он начинает торговаться, а ориентироваться по альтернативным квартирам, которые будут куплены на эти деньги.

Не стоит опускать руки. Возможность расселить коммуналку с комнатой, принадлежащей муниципатлитету, существует, просто процесс займет много времени. Плюс ко всему понадобится или заинтересованный в приобретении недвижимости покупатель, или хотя бы один платежеспособный и кредитоспособный сособственник этого жилья.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D1%83/

Расселение коммунальных квартир, федеральные и региональные программы

Как расселить коммунальную квартиру

Расселение коммунальных квартир – правительственная программа, созданная для улучшения жилищных условий граждан.

Это вынужденная мера, соблюдаемая в порядке очереди и возможности местных властей обеспечить жильем квартирантов. Финансируется из федерального бюджета.

Субъекты программы

Люди, проживающие в коммунальных квартирах на правах собственников или по договору социального найма.

Обязательным критерием программы является признание квартиранта и членов его семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий.

По факту, субъектом может стать любой человек, проживающий в коммунальной квартире меньше, чем на 18 кв/м (по Московскому региону).

Региональные органы самоуправления могут устанавливать свои критерии. Основанием является ст. 50 ЖК РФ. Например, в Воронеже не менее 14 кв/м на человека.

Для лиц, проживающих в помещениях общежития или маневренного фонда, выселенных по судебному решению, нормой служит 6 кв/м.

Без согласия соседей

До 2015 года обязательным условием для расселения коммунальных квартир являлось согласие всех соседей. Что вызывало определенные трудности.

Не все согласны переезжать в новое жилье. Как ни странно, но только 10% соседей удается договориться. В каждом регионе власти устанавливают свои критерии для расселения.

Например, для Ленинградской области действует Постановление правительства № 259-42 от 25.05.2015, где в первую очередь расселяются квартиры, жильцы которых договорились между собой.

На данный момент, согласие на расселение от соседей получать не нужно. Каждый субъект рассматривается отдельно.

Статус нуждающегося в улучшении жилищных условий

Основания для улучшения жилищных условий:

Несоответствие нормам площади помещения.Учитываются только зарегистрированные граждане. В зависимости от региона жилая площадь должна составлять не менее 18 кв/м на человека по Москве.
Аварийность жилья.Признание жилья аварийным -износ несущих конструкций для деревянных домов 65% для каменных 70%. Признается жилищной комиссией по заявлению собственника или иных органов. Составляется акт о пригодности здания для проживания людей.
Нарушение норм СЭС.Жилье подлежит расселению из-за недопустимого уровня шума или вибрации.
Болезни.Указанные в Постановлении №378 от 16.06.2006 г.
Проживание без родственных связей.Невозможность совместного проживания нескольких семей/людей, не состоящих в родстве или признанных бывшими родственниками (ст. 31 ЖК РФ) .

Получение статуса нуждающегося:

Квартиранты обязаны собрать пакет документов и написать заявление в соцзащиту или мэрию:

  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • выписку из домовой книги;
  • документы, подтверждающие собственность;
  • паспорт на квартиру;
  • справку из органов опеки.

Также может понадобиться дополнительная документация. Определяется индивидуально, органами самоуправления. Исходя из ситуации.

После проверки документов и установления обстоятельств, выносится решение о признании жильца или семьи нуждающимися в улучшении условий проживания.

При отказе признания или затягивания с оформлением, жильцы могут обратиться в прокуратуру.

В собственности

Расселение коммунальных квартир, комнаты которых находятся в собственности, происходит по признанию жильца нуждающимся в расселении.

Например, при нарушении норм жилой площади по учету. Расселение произойдет в порядке очереди, установленной по дате постановки на учет.

Исключением является:

Отчуждение земли, на которой находится дом на нужды государства.Собственникам выплачивается компенсация или предоставляется аналогичное жилье.
Аварийность дома.Квартиры подлежат расселению, если проживание в них угрожает жизни или здоровью людей.
Больным гражданам.Заболевания, которые исключает возможность проживания с другими людьми. Например, шизофрения или туберкулез последний стадии.
Социальные работники.Для некоторых категорий государственных служащих, жилье которым положено по закону и в установленный срок. Например, судье обязаны предоставить жилое помещение в течение 6 месяцев после назначения на должность.

По договору социального найма

Так же, как и с комнатами в собственности расселение муниципальных коммуналок происходит из-за:

Нарушения метражности помещения на одного жильца.Признанных нуждающимися будут расселять в порядке очереди.
Нарушения норм СЭС.По заключению комиссии.
Аварийность здания.По решению жилищной комиссии.

Собственник муниципальных помещений при расселении коммуналок обязан предоставить жильцам квартиры, а не комнаты. В то время как собственникам жилья могут предоставить комнату.

Условия участия

Участие в программе расселения, подразумевает наличие определенных условий. Главное, из которых, признание семьи нуждающимися в улучшении жилья.

Кроме, обычных граждан программой могут воспользоваться люди, чья жилплощадь полностью соответствует законодательству. К таким лицам относятся:

Герои труда.Обладатели всех степеней Трудовой Славы – 15 кв/м.
Работники судебной системы.Федеральные судьи, судьи Конституционного суда имеют право на 20 кв/м.
Герои РФ и СССР.Звание героя и полные кавалеры Ордена Славы – 20 кв/м.
Сотрудники прокуратуры.

Служащие СК могут рассчитывать на 20 кв/м.
Сотрудники МВД.В звании от полковника и выше имеют право на дополнительную комнату, метраж которой в постановлении не указывается.
Сотрудники ВС.В звании от полковника и выше, с учетом заслуг могут рассчитывать на метраж от 15 до 25 кв/м.

Компенсация

В ряде случаев государство может компенсировать расселение коммунальных квартир:

Денежная компенсация.Если у собственника есть другое место жительства, то при расселении ему могут предложить деньги. По рыночной стоимости комнаты.
Преимущество выкупа.Если жилец хочет выкупить оставшиеся при расселении комнаты, ему могут предложить скидку. В зависимости от времени очереди. Например, если жилец ждал 15 лет, то стоимость комнат обойдется всего в 30%.
Субсидия.Жильцам могут предложить денежную субсидию. С ее помощью можно оплатить ипотеку.

Расчет социальных выплат

Производится по формуле путем умножения основных критериев:

  • норма жилищной обеспеченности – 18 кв/м на человека (см. свой регион);
  • количество участников;
  • средняя стоимость квадратного метра жилья по региону;
  • коэффициент – 0,3.

Закон

Единой статьи или закона о расселении коммунальных квартир не существует. Каждая ситуация индивидуальна и придерживается своих норм. Однако при расселении учитывается ряд законов РФ:

Жилищный кодекс.Ст. 31 ЖК РФ.
Гражданский кодекс.Ст. 288-291 ГК РФ.
Постановление правительства.Определяется на региональном уровне для каждого субъекта в отдельности.

Расселение может применяться для всех сфер быта. Например, при лишении родительских прав и угрозе жизни и здоровью ребенка, жильца могут выселить или расселить в принудительном порядке. Не редкость по требованию прокурора в рамках уголовного дела или при содействии органов опеки.

Разновидность жилья

Виды жилья, получаемые квартирантами при расселении, зависят от статуса расселения:

Аналогичное условие проживания.Жильцу предложат квартиру, равную или превосходящую по метражу.
Худшие условия проживания.При судебном решение человека выселяют в общежитие, но не менее чем на 6 кв/м.
Оставляют в квартире.Одному из квартирантов или семей, могут предложить остаться в квартире отдав комнаты других жильцов.
Жилье в новом фонде.Жилье выдается в новостройке на этапе 70% завершения строительства.

Семейное положение и пол квартирантов

Жилье будет предоставлено с учетом семейного положения и пола квартирантов. Нельзя поселять в одной комнате мужчину и женщину, не состоящих в браке без их согласия.

Супруги.Не менее 36 кв/м
Близкие родственники.Например, мать и сын получат две комнаты площадью от 36 кв/м.
Не родственники.Каждый должен быть расселен в отдельную комнату. Площадь квартиры от 62 кв/м.

Сложности

Недостаток средств.У жильца при получении компенсации может не хватить денег на покупку нового помещения. Выходом может стать ипотека или жилье за пределами города.
Увеличение доли в коммунальной квартире.

Некоторые жильцы требуют увеличить распределение долей общих помещений в их пользу. В результате сделка затягивается.
Отказ от расселения.Один из собственников отказывается покидать квартиру. Расселение затянется, т. к. в приоритете договорившиеся жильцы.

Затягивание сделки.Один из собственников затягивает сделку без уважительных причин. Решается в судебном порядке.
Документы.Сделка, может затянуться из-за отсутствия документов у одного из собственников.

Любая проблема при расселении коммунального жилья не критична и решаема.

В судебном порядке

Собственник помещения или жильцы коммунальной квартиры могут обратиться в суд, если их права или интересы были ущемлены (ст. 3 ГПК РФ).

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями, указанными в ст. 131 и 132 ГК РФ. Срок принятия или отклонения иска 5 рабочих дней.

Дело рассматривается в РАЗУМНЫЕ сроки. Точное количество дней в законодательстве не указано.

Истец и ответчик должны представить доказательства виновности и невиновности, соответственно.

Слушанье ведется с учетом интересов незащищенных лиц, участвующих в споре. Постановление пленума ВС № 14 от 02.07.2009 г.

Основания

Отказ покинуть помещение.В случае аварийности дома и нежелания жильца переехать в другую предоставленную квартиру/комнату, решение на расселение принимает суд.
Не устраивает компенсация.

Если собственник помещения или органы самоуправления не смогли договориться о компенсации при расселении, сумму назначает суд.
Затягивание сделки.

При нежелании одной из сторон переселяться в другое жилье, суд расселяет квартирантов принудительно.

Документы

  • справка о признании жильцов нуждающимися в улучшении условий проживания;
  • заявление собственника;
  • документы на квартиру или договор социального найма;
  • справка по форме Ф-9;
  • свидетельство о разводе;
  • заключение СЭС или жилищной комиссии о непригодности жилья;
  • медицинские документы;
  • иные документы, требуемые жилищными службами или судебными органами.

Порядок

Собственник муниципального помещения.Предоставляет жильцам новые квадратные метры на основании закона и/или региональных требований. Либо выплачивает компенсацию.
Приватизированные комнаты.

Расселяются на основании закона или с выплатой средств.
Суд.Решение суда о расселение принимается в спорных ситуациях, ущемляющих права третьей стороны.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

+7 (499) 938-87-97

Источник: https://ProVyselenie.ru/rasselenie-kommunalnyh-kvartir/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.