Как считать аренду помещения

Содержание

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать. –

Как считать аренду помещения

Для собственника арендная плата это доход от передачи помещения впользование другому лицу. Сдать можно любую недвижимость – квартиры, офисы,торговые помещения, склады. Гостиницы – это наиболее типичный случай сдачипомещения в аренду за плату.

Для арендатора арендная плата – это расходы, которые приходитсяплатить за право пользования помещением. При этом для бизнеса учет расходов наарендную плату может быть различным.

Например, для производственных компанийрасходы на аренду склада или производственного помещения будут учитываться, какпеременные расходы и входить в себестоимость произведенной продукции, а расходына аренду офиса – это часть постоянных расходов.

Как посчитать размер арендной платы:

1.       Берем ставку арендной платыза год.

2.       Умножаем эту ставку наобщее количество квадратных метров в помещении.

3.       Получаем число. Это размерарендной платы за год.

4.       Делим полученное число на12 и получаем арендную плату в месяц.

Что значит ___РУБ/кв.м.? Что такое ставка арендной платы?

Данное сокращение обозначает стоимость аренды 1 кв.м. в рублях. ВМоскве принято указывать стоимость 1 кв.м. в год, в большинстве других городов– стоимость 1 кв.м. в месяц. Например,     12 000рублей за 1 кв.м. в год или

1000 рублей за 1 кв.м. в месяц. Что одно и тоже. Это и есть ставкаарендной платы.

Облагается ли арендная плата налогом на добавленную стоимость?

Если арендодатель находится на общей системе налогообложения, тода. В 2020г. ставка НДС составляет 20%.

Предприниматели на УСН не являются плательщиками НДС.

Сдача помещений и квартир в аренду это бизнес?

Да, сдача нежилых помещений, квартир и домов в аренду относится кпредпринимательской деятельности.

Может ли физическое лицо не платить налог от сдачи квартиры илипомещения в аренду?

Может. Как физическое действие. Но это будет являться нарушениемналогового законодательства, что влечет за собой штрафы, пени и в некоторыхслучаях, уголовную ответственность. Физические лица могут уменьшить ставкуналога на доходы с 13% до 6%, встав на учет, как индивидуальные предпринимателии выбрав упрощенную систему налогообложения и налоговую базу – доходы.

Какие расходы включены в арендную плату? Что такое «NNN» или«Triple net»?

На рынке аренды офисов класса А используют метод «NNN», что впереводе на русский язык означает «тройная чистота».  То есть указанная вобъявлении, рекламном проспекте или коммерческом предложении арендная плата небудет включать в себя:

1.       Налог НДС.

2.       Услуги по обслуживанию исодержанию здания.

3.       Коммунальные услуги.

Также в арендную плату не включена парковка.

Эти расходы нужно добавить к стоимости арендной платы, чтобыподсчитать все расходы по помещению.

При аренде помещений в топовых торговых центрах к указанным вышедополнительным расходам добавляются дополнительные расходы, такие как сервисныеплатежи, расходы на проведение маркетинговых мероприятий, рекламные сборы ит.д.

При аренде других помещений какой-либо устоявшейся системы нет.Каждый собственник рассчитывает ставку и ее состав индивидуально, поэтому можновстретить и варианты трипл нет и «все включено».

Что такое общие и полезные площади?

Разделение на общие и полезные площади используют крупные офисныеи бизнес центры.

Любое здание состоит из офисной части, которую используютарендаторы для размещения исключительно своего персонала и общих помещений,которые используются или предназначены для использования всеми арендаторами вздании. К общим площадям относят лобби, лифтовые холлы, коридоры, санузлы,тепловой и водомерный узел.

Выделить общие площади в натуре невозможно, поэтому для расчетаитогового размера арендной платы применяются специальный коэффициент.

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.

 Арендодатель рассчитывает соотношение общих и полезныхплощадей в здании как отношение ко всем площадям в здании и затем полученныйрезультат добавляет к арендуемой площади арендатора.

Например, здание площадью 1000 кв.м. 800 кв.м. – это полезнаяарендопригодная площадь, а 200 кв.м. – это общие площади. 1000/200 =20%  —это коэффициент общих площадей в здании.

Если арендатор арендует в зданииофисное помещение, полезной площадью 400 кв.м., то к ней будут также добавленоеще 20% от этой площади. 20*400/100=80 кв.м. Это площадь общих площадей вздании, относящая к этому офису.

Таким образом, наш арендатор будет платитьарендную плату не за 400 кв.м., а за 480 кв.м.

Источник: https://labned.pro/arendnaya-plata-za-pomeschenie-8-otvetov-kotorie-nuzhno-znat/

Формула расчет неустойки по договору аренды. Калькулятор для расчёта пени онлайн

Как считать аренду помещения

При заключении правового договора стороны подписывают документ и полностью согласовывают все его условия. При нарушении этих условий взимается неустойка в виде денежных выплат. Каковы способы расчёта неустойки аренды?

Как начислять пени, и как выглядит формула для расчёта штрафных санкций?

Каким образом выплачивается договорная неустойка при расторжении договора.

Неустойка – это денежная сумма, которая выплачивается кредитору при нарушении каких-либо обязательств заключённого договора. Например, если оплата за предоставленные услуги не поступила вовремя. Обычно сумма неустойки по договору аренды оговаривается сразу при оформлении документа.

Этот пункт отлично стимулирует выполнение всех договорных условий. Выплата компенсации устанавливается за невыполнение абсолютно любого пункта действующего соглашения. Компенсация за просрочку взимается в виде штрафа или пени.

Штраф – это фиксированная определённая сумма, которая выплачивается однократно за какое-либо допущенное нарушение. Пени – это определённый процент, который берётся за каждый просроченный день.

Виды неустоек

Различают два вида неустоек:

Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).

Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться. Также стороны не вправе уменьшить размер суммы.

Договорная неустойка определяется при подписании договора и согласуется сторонами. Размер и порядок начисления оговаривается во время заключения соглашения. Предусматриваются возможные варианты нарушения обязательств и соответствующие размеры выплат.

Законодательство предоставляет полную свободу действий для сторон, заключающих договор. Это касается порядка начисления неустойки и её взыскания.

Неустойки подразделяют на несколько видов:

  • зачётную;
  • исключительную;
  • альтернативную;
  • штрафную.

Зачётная неустойка взимается за неисполнение взятых договорных обязательств. Выплачивается только часть непокрытых убытков.

Исключительная неустойка взимается без возмещения убытков.

Штрафная неустойка – выплата убытков и неустойки в полной мере.

При альтернативной неустойке выплачивается только неустойка или убытки на усмотрение кредитора.

При расчёте неустойки, реальная сумма может существенно отличаться от выплаты, предусмотренной договором.

Штрафные выплаты предполагают определённую меру ответственности сторон, составляющих договор. При их взыскании рассматривается вопрос о вине нарушителя этих соглашений.

Вопросы взыскания просрочки регулируются Гражданским Кодексом РФ.

В тексте договора выплаты могут обозначаться как штраф или пени, в виде определённой суммы или в процентном соотношении.

Чтобы получить выплату от должника, кредитору необходимо доказать наличие убытков в результате несоблюдения пунктов договора.

Договорная неустойка способна защитить интересы двух сторон, участвующих в подписании соглашения.

Начисление неустойки

Соглашение о штрафных выплатах должно заключаться в письменной форме, только в этом случае потерпевшая сторона может потребовать выплату от должника. Обычно такое соглашение является отдельным пунктом составленного договора.

В соответствии со статьей 332 ГК РФ потерпевшая сторона вправе взимать законную неустойку, даже если она не предусмотрена в заключённом договоре.

Штрафные выплаты должник обязан делать самостоятельно. Если нарушитель не выплачивает неустойку добровольно, то кредитор имеет право подать иск в арбитражный суд.

Необходимо составить претензию, в которой производится расчёт пени согласно сумме просрочки. В претензии предоставляется расчёт суммы неустойки, а также срок, в течение которого должна быть произведена выплата.

При отказе выполнить обязательства по погашению задолженности кредитор вправе начать судебное разбирательство. Потерпевшая сторона может обратиться в суд только после проведения досудебных мероприятий.

По закону сначала необходимо выставить претензию неплательщику (согласно статье 148 пункта 2 ГК РФ). Если претензия не выставляется, то заявление не будет рассматриваться. В таком случае истец не соблюдает претензионный или другой досудебный способ урегулирования проблем с ответчиком.

Претензия отправляется заказным письмом или вручается под расписку. При неисполнении претензии вопрос решается в суде. Для этого подаётся заявление в районный или городской арбитраж.

В заявлении указываются:

  • судебная организация;
  • компания;
  • Ф.И.О заявителя;
  • адрес регистрации.

Если иск подаёт законный представитель истца необходимо указать его данные: Ф.И.О и адрес проживания. В нём должно быть описано нарушение прав пострадавшей стороны, и представлены основания для начала судебного разбирательства. Также необходимо перечислить копии документов, которые прилагаются к иску. Справка об оплате госпошлины.

Скачать образец претензии по выставлению неустойки.

Написание искового заявления и оформление претензии лучше всего доверить опытному юристу, у которого есть опыт в решении подобных вопросов.

Формула для расчёта неустойки по договору аренды

При нарушениях договорных обязательств пени рассчитывают по определённой формуле. Для расчёта берётся сумма полностью или часть невыплаченных денежных средств.

Чтобы не ошибиться в расчётах, нужно внимательно изучить пункты договора, которые касаются ответственности сторон. Формулу, по которой рассчитывают неустойку нужно знать не только потерпевшей стороне, но и нарушителям, чтобы не пропустить возможные ошибки при начислении.

Процентная ставка определяет сумму выплаты просрочки и используется при начислении пени. Просрочка оплаты или неоплата может быть в течение определённого периода времени.

Расчёт пени производится на основании трёх показателей:

  • Сумма, обозначенная в договоре.
  • Показатель процентной ставки.
  • Срок неуплаты.

Формула для расчёта неустойки

Сумма * процентная ставка * срок

Пример расчёта неустойки по договору аренды.

Допустим, сумма аренды составляет 30000 рублей. Срок оплаты по договору до 10 числа текущего месяца. Пени насчитываются с той даты, когда должен быть произведён платёж. Если арендатор не оплатил в срок аренду и задержал оплату на 20 дней, то пени берутся в размере 1% за каждый просроченный день.

Сумма – 30000 рублей;

Время просрочки – 20 суток;

Процентная ставка – 1%.

Согласно формуле рассчитываем неустойку: 30000*1%*20 = 6000 рублей за 20 суток.

Расчёт пени по другим видам договоров производится аналогично.

При заключении договора должна быть, обозначена процентная ставка для выполнения подобных расчётов.

Если показатель процентной ставки не определён, тогда используют ставку рефинансирования ЦБ РФ. Правила начисления неустойки прописаны в статье 395 ГК РФ.

В подобном случае формула выглядит так:

Сумма * время просрочки * ставка рефинансирования/ 36000.

Согласно этой формуле легко сделать расчёт итоговой суммы за неустойку аренды.

Онлайн калькулятор расчета неустойки по договору

Производится расчет фиксированного процента договорной неустойки. Калькулятор работает онлайн по правилам расчёта процентов (неустойки) по договору с указанием процента неустойки за каждый день просрочки, а также в процентах годовых.

Бухгалтерский учёт

Штрафы и пени в налоговом и бухгалтерском учёте отражаются по дебету счёта 99 «Прибыль и убытки». Независимо от периода начисления.

Дата проведения проводки обязательно соответствует времени принятия решения. Согласно статье 270 Налогового Кодекса РФ подобные суммы не должны представляться в бухгалтерском учёте как расходы.

Сроки оплаты

Обязательно производится оплата счёта, выставленного Исполнителем за предоставленные услуги или погашения долга, согласно статье 431 ГК РФ.

Выплатить пени должник обязан в течение 7 дней с указанной в договоре даты, по статье 314 ГК РФ. Если оплата долга не производится в срок, пострадавшая сторона  имеет право подать заявление в суд.

Ответственность сторон

Неустойка по договору аренды – это правовая категория, имеющая свой определённый размер. Фиксированная процентная ставка чаще всего обозначена в договоре, поэтому её показатель не изменяется.

В некоторых случаях допускаются возможные ошибки при начислении суммы компенсационных выплат, такие нарушения возможны во время начисления периода взыскания.

В случае завышенной суммы компенсации или её неправильного расчёта, возможен перерасчёт. При предъявлении доказательств о превышении суммы задолженности. Если нарушитель не выплачивает задолженность добровольно, то он обязан это сделать по решению суда.

Взыскание неустойки

Для взыскания неустойки по договору аренды, потерпевшая сторона должна подготовить и направить претензию по поводу просрочки оплаты. В письме указывается размер выплаты, и устанавливаются сроки выплаты денежных средств. Кроме этого, указываются реквизиты договора, расчёт, возможный вариант оплаты.

Желательно разрешить конфликт, не дожидаясь судебного разбирательства. При неисполнении обязательств и задержки оплаты задолженности, вторая сторона вправе провести взыскание неустойки по договору аренды через суд. Период судебного процесса включается в расчёт задолженности. Ответчик должен добровольно исполнить судебное решение, заявитель вправе потребовать выплату долгов.

Взыскание выплат после расторжения договора

Компенсация выплачивается в полном объёме в случае расторжения договора или признания его не действительным.

Договорная неустойка начисляется на момент расторжения соглашения.

Стороны, заключающие договор, добровольно соглашаются на своевременное исполнение по выплатам. Перед взысканием денег с должника обязательно нужно изучить все пункты договора. Пеня начисляется за нарушения и несвоевременные денежные выплаты. Штраф является однократным взысканием за неуплату.

При использовании чужих денежных средств необходимо своевременно производить выплаты.

Неисполнение обязательств и условий влечёт за собой ответственность, приводит к начислению штрафных санкций и оплату неустойки.

Пример претензии по неустойке

Претензия

Об отсутствии оплаты задолженности по договорам аренды

Обоснованное требование ООО «ХХХХХХ» – Арендодатель, изложенные в настоящей претензии об отсутствии оплаты задолженности, обусловлены существенными нарушениями, допущенными ООО «ХХХХХ» – Арендатор, условий договора аренды нежилого помещения, заключенного между Арендодателем и Арендатором (далее Договор).

Данные требования основаны на нижеприведенных веских обстоятельствах, подтвержденных документально, и правовых нормах, в том числе на:

  • Условиях вышеуказанного договора аренды п.1.1., 4.1.,4.3.
  • Нормах, предусмотренных параграфом 1, 4 ГК РФ.
  • Положениях статей 1,10,307,309,310 ГК РФ.
  • Правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ ОТ 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Источник: https://arendaexpert.ru/kak-rasschitat-neustojki-pri-arende/

Методы оценки стоимости аренды

Как считать аренду помещения

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников.

Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном.

Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат.

Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков.

При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р.

Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета.

С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования.

Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/metody_ocenki_stoimosti_arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.