Как создать управляющую компанию

Содержание

Как создать управляющую компанию: порядок проведения процедуры, необходимые документы, сроки

Как создать управляющую компанию

  • 8 Февраля, 2019
  • Руководства
  • Марина Лобачева

Управляющие компании являются посредниками между поставщиками разных коммунальных услуг и непосредственными пользователями, представленными владельцами жилых квартир и домов.

Такая компания может быть открыта любым предпринимателем, но для этого учитываются требования законодательства и некоторые нюансы, позволяющие вести деятельность на законных основаниях.

Перед тем как создать управляющую компанию, следует разобраться в том, какие услуги она предоставляет, как заключаются контракты с жильцами дома, а также какова ответственность за разные нарушения.

Понятие управляющей компании

Данная компания представлена коммерческим предприятием, заключающим контракты со всеми жильцами многоквартирного дома. Она выступает посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими компаниями.

Дополнительно на УК возлагаются обязательства по содержанию и техническому обеспечению строения.

Нюансы взимания платы

За свои услуги организация взимает с жильцов определенную плату. Она делится на две части:

  • оплата услуг, связанных с управлением и содержанием строения;
  • средства, направляемые ресурсным компаниям, поставляющим в дом электричество, воду и газ.

Тарифы, на основании которых определяется плата, устанавливаются государством. Средства, получаемые непосредственной управляющей компанией, направляются на содержание и ремонт строения, а также на обслуживание специализированного оборудования, установленного в доме.

Законодательное регулирование

Создать управляющую компанию с нуля достаточно сложно, а обусловлено это тем, что деятельность таких организаций регулируется на государственном уровне многочисленными нормативными актами. К ним относится:

  • основные положения ЖК;
  • ФЗ № 185;
  • многочисленные статьи ГК;
  • ФЗ № 255;
  • ФЗ № 261;
  • ФЗ № 210;
  • ПП № 170.

Дополнительно учитываются положения нормативных актов, выпускаемых местной администрацией каждого региона.

Кто может открыть?

Перед тем как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с оптимальным доходом, следует определиться с тем, кто именно может заниматься данной деятельностью. На основании требований законодательства заниматься такой деятельностью могут следующие представители бизнеса:

  • компании, обладающие разной организационной формой, например, ЗАО, ООО или МУП;
  • руководителем такой организации может выступать только человек, соответствующий многочисленным требованиям, поэтому у него должен иметься специальный квалификационный аттестат, а также у него не может иметься непогашенных судимостей за экономические преступления;
  • руководящие должности не должны занимать люди, внесенные в специальный реестр дисквалифицированных граждан или обладающие временным запретом на занятие таких должностей;
  • владельцем такого бизнеса может выступать только российский гражданин.

Иностранные компании не могут заниматься управлением многоквартирных домов, располагающихся на территории РФ.

Обязанности предприятия

Если предприниматель интересуется, как открыть управляющую компанию с нуля, ему следует разобраться с тем, какие обязанности имеются у этой организации. К основным таким обязанностям относится:

  • постановка на учет и выписка жильцов;
  • поддержания чистоты в местах общего пользования;
  • ремонт разного оборудования, установленного в жилом строении;
  • установка и проверка счетчиков или других приборов учета;
  • предоставление разных видов коммунальных услуг;
  • предложение жильцам каких-либо платных услуг, на которые у компании должна иметься правильно оформленная лицензия;
  • организация процедуры вывоза мусора;
  • направление жильцам уведомления о повышении тарифов на разные услуги или о проведении ремонта в строении;
  • организация и проведение собраний жильцов, на которых совместно решаются разные важные вопросы относительно содержания или ремонта общего имущества;
  • своевременное уведомление всех жильцов о разных серьезных поломках;
  • применение разных мер пожарной безопасности;
  • проведение проверок, основной целью которых выступает определение состояния значимых частей строения, представленных местами общего пользования, крышей, фундаментом или другими элементами.

Платные ремонтные работы должны проводиться только с согласия жильцов. Они реализуются при выявлении серьезных поломок. Дополнительно УК собирают средства на капитальный ремонт, если жильцы не собирают данные деньги на отдельном счете.

Какие требуются документы?

Если предприниматель принимает решение создать управляющую компанию с нуля, то ему придется подготовиться к определенным сложностям. Для ведения такой деятельности придется получать разрешения от разных государственных инстанций. Предварительно следует подготовить определенную документацию, к которой относятся следующие бумаги:

  • заявление на регистрацию ООО, составленное по специальной унифицированной форме;
  • устав организации;
  • протокол проведенного собрания, на котором учредители приняли решения об открытии такой компании;
  • учредительный договор, подписанный всеми участниками предприятия;
  • приказ, на основании которого назначается директор компании;
  • выписка из ЕГРН на коммерческую недвижимость, в которой планируется открытие фирмы, причем этот документ может заменяться арендным соглашением;
  • квитанция, подтверждающая уплату пошлины за регистрацию компании;
  • разрешения на деятельность, полученные от пожарной инспекции и СЭС.

Дополнительно компании придется позаботиться о получении лицензии на оказание разных специализированных услуг.

Другие требования

Перед тем как организовать управляющую компанию, следует оценить все требования к работе подобных организаций. К ним относятся:

  • для начала деятельности потребуется значительный первоначальный капитал;
  • важно заранее определиться с управленческой стратегией бизнеса;
  • во время формирования политики будущей деятельности учитывается, какие именно услуги будут оказываться населению;
  • для открытия такой фирмы требуется минимальный уставный капитал в размере 20 тыс. руб.;
  • в организации должны трудиться наемные работники, представленные диспетчерами, руководителями разных отделов, главным инженером, техническими сотрудниками, а также аттестованными специалистами в разных сферах услуг.

Важным условием является создание диспетчерской, чтобы клиенты смогли дозвониться в компанию в любой момент времени. Это позволяет устранить разные серьезные поломки сразу после их обнаружения. Поэтому прежде чем создать управляющую компанию, следует грамотно оборудовать диспетчерскую.

Открывать фирму следует в подходящем помещении, обладающем нужным размером для размещения всего оборудования.

Как открыть управляющую компанию?

Пошаговая инструкция данного процесса заключается в следующем:

  1. Первоначально будущими учредителями составляется бизнес-план, содержащий сведения о формате работы, планируемых расходах на открытие, а также потенциальных доходах от деятельности.
  2. Выбирается организационная форма для будущего предприятия.
  3. Подбираются оптимальные коды ОКВЭД для планируемой деятельности.
  4. Осуществляется регистрация управляющей компании в ФНС.
  5. Руководством и другими работниками сдается квалификационный экзамен, основным назначением которого выступает проверка знаний в области ЖК и других нормативных актов, регулирующих деятельность данных организаций.
  6. Оформление лицензии на планируемую работу.
  7. Составление арендного договора с владельцем помещения, где будет располагаться офис организации.
  8. Закупка оборудования для планируемой работы.
  9. Заключение контрактов с жильцами выбранных многоквартирных домов.
  10. Проведение общего собрания, на котором принимаются жильцами решения относительно правил обслуживания, уборки, ремонта и проведения других работ.
  11. К контрактам, составленным со всеми жильцами, прикладывается специальное приложение, содержащее перечень всего имущества, принадлежащего многоквартирному строению.
  12. Оформление соглашений с поставщиками коммунальных услуг.
  13. Формирование официального сайта управляющей компании.

На сайте предприятия размещаются сведения о компании, а также публикуются отчеты о деятельности. Если разобраться, как создать управляющую компанию, то процесс может выполняться самостоятельно, для чего не требуются услуги юристов. Но при этом часто приходится сталкиваться с разными сложностями.

Правила оформления лицензии

Создание управляющей компании непременно сопровождается получением лицензии на эту деятельность. Такое требование является обязательным с 2015 года. К правилам получения лицензии относится:

  • без лицензии работа УК запрещена;
  • оформляется документация в отделении Госжилнадзора;
  • лицензия выдается бессрочно, но пользоваться ею можно только в том регионе, где она оформлялась;
  • на один многоквартирный дом выдается только одно разрешение, что позволяет обеспечивать честную конкуренцию в регионе;
  • для получения лицензии у УК должно иметься коммерческое помещение для работы, а также оборудование для ведения деятельности и укомплектованный штат работников.

Поэтому если предприниматель задумывается о том, как открыть управляющую компанию, то ему придется позаботиться об оформлении официальной лицензии. Без нее деятельность таких организаций легко признается незаконной, поэтому они привлекаются к ответственности.

Другие особенности деятельности

Перед тем как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, важно разобраться в многочисленных нюансах такой фирмы. К ним относится:

  • если открывается организация только одним человеком, то выбирается организационная форма ООО;
  • если для открытия компании используется арендованное помещение, то владелец данной недвижимости должен составить гарантийное письмо-разрешение на использование помещения для работы УК;
  • обязательно в банке следует оформить расчетный счет, на который переводится минимально 50% уставного капитала с начала регистрации, а в течение следующих 6 месяцев следует перевести оставшуюся часть;
  • выбирается УК непосредственно собственниками помещений в определенном многоквартирном доме, поэтому новая компания должна заинтересовать граждан в сотрудничестве;
  • со всеми собственниками квартир должен составляться официальный договор, на основании которого УК будет оказывать соответствующие услуги;
  • к договору прикладывается приложение, содержащее сведения об обязательных работах и услугах, размере платы за содержание и ремонт, а также включается в документ перечень имущества, принадлежащего строению.

При учете данных правил не возникнет сложностей с получением высокой прибыли.

Стоимость и сроки регистрации

Если разобраться в том, как создать управляющую компанию, то можно получить выгодный и интересный бизнес. На его открытие понадобится не меньше 500 тыс. руб. Прибыль от деятельности зависит от количества домов, с которыми составлены официальные соглашения.

Например, если работает УК с тремя девятиэтажными домами, то прибыль от работы может достигать 90 тыс. руб. Срок регистрации зависит от оперативности получения разрешительных документов. Обычно процесс затягивается примерно на 2 месяца.

Заключение

Управляющие компании являются востребованными организациями, занимающиеся обслуживанием и содержанием многоквартирных домов. Они могут быть открыты только юридическими лицами, получившими лицензию на эту деятельность.

Привлекать клиентов можно разными способами, например, пониженными тарифами или предложением дополнительных уникальных услуг. Со всеми жильцами выбранного многоквартирного дома непременно составляется официальный договор, регулирующий правила сотрудничества.

Источник: https://fin-az.ru/448586a-kak-sozdat-upravlyayuschuyu-kompaniyu-poryadok-provedeniya-protseduryi-neobhodimyie-dokumentyi-sroki

Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля: пошаговая инструкция и требования к УК

Как создать управляющую компанию

Вас заинтересовала возможность открыть бизнес в сфере ЖКХ? Отсутствие конкурентной среды и рост строительства нового жилого фонда для вас привлекательные факторы? Прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля, получите пошаговые инструкции и практические советы.

Управляющая организация и ее виды

Начнем с разбора термина. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ) есть только одно определение — «управляющая организация». Привычное нам «управляющая компания ЖКХ» юридически неверно — это бытовое название.

Термин «управляющая организация» объемный и многогранный, но мы раскроем это понятие как можно проще.

Управляющая организация — это предприятие (юридическое лицо или ИП), которое по договору с жильцами дома принимает на себя обязанности по его санитарно-техническому содержанию. Одновременно она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Далее для обозначения понятия «управляющая организация» будем использовать сокращение от бытового «управляющая компания» — «УК».

Чтобы приступить к созданию УК, стоит узнать о том, что не все такие организации идентичны, они различаются формой управления.

  1. Первый тип — управляющие УК. Осуществляют управление домом и отвечают за содержание общедомового имущества. Прочие коммунальные услуги потребителям оказывают третьи лица, которых по договору подряда нанимает УК.
  2. Второй тип — гибридные. Помимо управления и содержания общедомового имущества, в обязанности их входит оказание коммунальных услуг.
  3. Третий тип — эксплуатационные. УК заключают договор подряда напрямую с собственниками жилого помещения или ТСЖ. В перечень их услуг входят техническое обслуживание и санитарное содержание многоквартирного дома (далее — МКД).

Для исполнения любых из перечисленных обязательств необходим достаточный штат сотрудников и специальное оборудование. Все это влечет дополнительные расходы и ваше участие в процессе управления.

:

Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги ЖКХ.

Что такое субсидия на оплату ЖКХ, основания и порядок её получения.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Вне зависимости от вида компания ЖКХ обязана:

  • обеспечивать МКД энергоресурсами (вода, свет, тепло), своевременно организовывать подготовку к отопительному сезону, проводить плановые осмотры домов и выполнять ремонтные работы;
  • формировать счета  за предоставляемые услуги, составлять документацию, отвечать на жалобы, заявки собственников жилья.

Прибыль УК получит только в том случае, если будет соблюдать все требования к управляющей компании в сфере ЖКХ.

В перечисленных ниже нормативно-правовых актах содержится полнаяинформация о деятельности управляющих компаний:

Представленный список не исчерпывающий. Он также может включать различные нормативные акты, положения и решения местных органов управления.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Изучим процесс открытия УК по шагам и выясним, какие документы понадобятся.

Пошаговая инструкция

Создание УК для управления многоквартирным домом с нуля — сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не лишним будет составить бизнес-план.

Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.

Внимание! Регистрация управляющей компании ЖКХ в форме юридического лица обязывает вас открыть расчетный счет. Не менее половины уставного капитала перечисляется сразу. Вторая половина вносится до конца календарного года.

Затем вам предстоит сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и соответствующих нормативно-правовых актов. Это связанно с тем, что 21 июля 2014 года вступил в силу закон № 255-ФЗ о лицензировании УК в сфере ЖКХ. В законе сказано, что руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.

Квалификационный экзамен проводит лицензионная комиссия региона. Оплачивать его не нужно. В каждом субъекте федерации утвержден свой регламент предоставления этой услуги. Он публикуется на официальном сайте администрации и Госпортале. Лицензия выдается бессрочно и используется в регионе получения. Стоимость госпошлины на лицензию составляет 30 000 рублей.

Когда лицензия получена, переходим к выбору помещения.

Очень удобно, если ваша УК будет находиться в доме, обслуживанием которого вы планируете заниматься. Если это невозможно, то подыщите место в шаговой доступности для потребителей.

Помните, что офис должен включать необходимые административные помещения. Ведь хранить инструменты для технического персонала следует в отдельном месте.

После того как место выбрано, стоит подумать об его обустройстве.  В офисе обязательно должна быть проведена телефонная линия. Оснастите его компьютерами и оргтехникой. Не забудьте и про канцелярию.

Закончив подготовку рабочих мест, приступайте к формированию штата сотрудников. Помните о том, что сотрудники на руководящих должностях и квалифицированные специалисты, в отличие от неквалифицированного персонала (дворники, диспетчера и др.), обязаны пройти аттестацию.

Справка. Сколько отделов и должностей будет в вашей компании, напрямую зависит от количества домов, которыми вы планируете управлять. Законодательством эта цифра не ограничивается.

Определив структуру организации, необходимо позаботиться о ее правильном функционировании. При составлении режима и графика работы не забывайте о такой должности как диспетчер. Потребитель должен получать помощь диспетчерской круглосуточно. Это означает, что для сотрудников составляется сменный график.

На следующем этапе оформляем договоры с поставщиками услуг. Создаем сайт с информацией о том, как работает управляющая компания. Также вносим сведения в ГИС ЖКХ.

Руководствуемся следующими документами:

  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (Пост. № 731 от 23.09.2010 г.);

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/otkryt-upravlyayuschuyu-kompaniyu-s-nulya.html

Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса — Право на vc.ru

Как создать управляющую компанию

При построении группы компаний всегда возникает вопрос – что делать с общими, управленческими функциями: бухгалтерскими, финансовыми, юридическими и т.п.

Как правило, все они сосредоточены в руках части ключевых сотрудников, разделить которых по нескольким субъектам невозможно. В 21% дел об искусственном дроблении бизнеса вставал вопрос наличия единого управленческого центра.

При этом в 72% из них этот факт положен в основу негативного для бизнеса решения суда.

На практике в таких случаях бизнес идет несколькими путями:

  1. устраивает сотрудника во все компании по совместительству;
  2. создает управляющую компанию (УК), которая оказывает весь комплекс управленческих/ бухгалтерских и т.п.

    услуг, и уже туда устраивает общий для бизнеса управленческий персонал.

  3. весь персонал остается в одной (как правило, основной операционной) организации и оказывает все те же управленческие услуги другим компаниям и ИП без юридического оформления.

Здесь и появляются печати всех субъектов, их отчетные документы на столе одного главного бухгалтера, а также оформленные на одних лиц доверенности и единое управление расчетными счетами без объяснения и возможности логического обоснования причин для этого. Если субъекты на разных режимах налогообложения, фактическое единое управление расценивается в качестве одного из доказательств искусственного дробления бизнеса.

Налоговые органы всегда анализируют реальную управленческую структуру бизнеса, и любое отклонение здесь от обычных отношений независимых субъектов будет обозначено ими в качестве признаков недобросовестности налогоплательщика.

Ключевой вывод по итогу анализа практики

  • юридическое оформление отношений по использованию услуг управленческого персонала обязательно. Когда есть договор с управляющей компанией, все сразу становится понятнее. Отношения между всеми субъектами в группе компаний должны носить рыночный характер. Невозможно объяснить, почему бухгалтер одной компании безвозмездно ведет учет еще у нескольких, указывает свой телефон для доступа к интернет-банку, либо почему у контрагентов одни представители в судах. Это в целом не соответствует обычаям делового оборота и противоречит целям предпринимательской деятельности;
  • наличие управляющей компании, как и взаимозависимость, – это не хорошо и не плохо. Итоговое решение зависит от доказательств самостоятельности и самодостаточности как управляющей компании, так управляемых ею субъектов группы. Поэтому общие представители и централизованное управление банковскими счетами в разных делах могут иметь противоположную оценку.

На что обратить внимание, включая управляющую компанию в юридическую модель бизнеса

А) первостепенная задача: выбор варианта оформления отношений с УК. Это либо договор на оказание соответствующего вида услуг (бухгалтерское, юридическое и т.п. обслуживание), либо договор о передаче управляющей компании функций единоличного исполнительного органа (ЕИО). Определяющее значение при выборе: реальный объем управленческих функций.

При этом очевидно, что передача функций ЕИО предполагает более тесную корпоративную связь между субъектами и их взаимозависимость. Если управляемых компаний несколько – вся группа компаний всем сразу видна. С другой стороны, если потребность в единоличном исполнительном органе объективна, то с необходимостью дополнительных услуг могут быть вопросы.

И здесь налоговый орган может анализировать их обоснованность.

Б) оформляя отношения по любому из вариантов, внимательно нужно подойти к тому объёму вопросов, который передается «на аутсорсинг».

Если управляющая компания определяет стратегию бизнеса, условия взаимодействия с контрагентами, формирует кадровый состав и финансовую политику «заказчика услуг», управляя еще и его расчетными счетами, возникает серьезный вопрос к самостоятельности управляемого лица.

Следствие подобных перегибов – признание всех субъектов искусственным дроблением, прикрывающим деятельность одного налогоплательщика. Суды оценивают самостоятельность и самодостаточность управляемых субъектов и реальность оказываемых услуг.

В) реальность отношений доказывается, в первую очередь, индивидуальной детализацией условий договора и должным подтверждением содержания и объема оказываемых услуг.

Например, суд согласился с налоговым органом о фиктивности договора на передачу функций ЕИО, поскольку «Акты носят формальный характер, идентичны по содержанию и не раскрывают содержание хозяйственных операций… Отчеты исполнителя составлены на основании представленных корпоративными отделами налогоплательщика данных о финансово-хозяйственной деятельности общества».

Фактический объем функционала сотрудников должен находить свое отражение в соответствующем договоре. Даже неформальный документооборот, имеющийся в бизнесе, но нашедший свою формализацию в качестве приложения к договору, уже демонстрирует реальность отношений и добросовестность сторон. Потому что так в действительности и есть.

Г) при совместительстве недопустимы явные перегибы, когда, например, сотрудник сразу трудоустроен и главным бухгалтером в компании-налогоплательщике, и как ИП оказывает услуги его подрядчику.

Распространенные ситуации совместительств в нескольких компаниях на спец.режимах всегда негативно воспринимаются налоговыми органами. Перегибом будет и включение в модель сразу двух взаимозависимых налогоплательщику компаний, выполняющих функции ЕИО и применяющих УСН.

Д) соблюдение финансовой дисциплины. Вознаграждение УК выплачивается частично или с большими задержками, по «мере финансовой возможности налогоплательщика». Допускать авансирование управляемых компаний не следует. Это явно свидетельствует об отсутствии рыночных отношений между субъектами и, как следствие, их подконтрольности друг другу.

Е) стоимость услуг управляющей компании должна соответствовать рыночному уровню. Как показывает судебная практика, УК на УСН пытаются использовать как интрумент налоговой экономии, переводя в её адрес значительную часть прибыли операционных компаний в виде вознаграждений.

Необоснованно высокий размер вознаграждения всегда привлекает внимание контролирующих органов и критически оценивается судом.

Несмотря на то, что управленческие услуги, как правило, носят индивидуализированный характер, по отдельности каждый вид услуг имеет свою более менее понятную стоимость на рынке.

Налоговый орган может даже провести экспертизу, подтверждающую завышение стоимости услуг управляющей компании. Поэтому отталкиваться в определении размера вознаграждения нужно от рыночных цен, опираясь, например, на прайсы сторонних профильных компаний.

Ж) важным моментом также является экономическая целесообразность договора с УК для компании. Особенно, если штат УК сформирован из бывших сотрудников налогоплательщика.

При этом в ходе проверки установлено, что функционал сотрудников налогоплательщика не изменился. Довольно сложно обосновать, почему компания вместо заработной платы бухгалтера в 30 тыс руб.

в месяц за аналогичный объем работы теперь платит 300 тысяч рублей УК, в которую этот бухгалтер перешел работать.

Очевидно, что этому должно быть экономическое объяснение. Возможно, теперь УК оказывает комплекс услуг, а не только ведет бухгалтерию и в совокупности для компании такое сотрудничество оказывается выгоднее. Кроме того, УК аналогичные услуги оказывает и третьим лицам. Хоть и эпизодически, но по сопоставимым ценам.

«Рост расходов налогоплательщика на 80,4% после заключения договора с управляющими компаниями» вряд ли свидетельствует об экономической целесообразности сотрудничества.

З) определяющий момент, как и в целом при построении группы компаний, как мы уже неоднократно обозначали – наличие деловой цели работы с УК.

В этой части необходимо подтвердить, с одной стороны, реальную необходимость в привлечении УК к деятельности налогоплательщика, с другой – самостоятельность и самодостаточность самой управляющей компании как отдельной предпринимательской единицы.

Деловой целью привлечения УК могут стать любые изменения в бизнесе

  • организационные (развитие франшизы и необходимость контроля за франчайзи, большое количество обособленных подразделений и т.д.);
  • развитие нового направления, в котором текущие сотрудники компании не совсем компетентны;
  • заключение сложного в управлении договора (например, договора простого товарищества), что требует более квалифицированного контроля и обслуживания.

Договор с УК не должен носить фиктивный характер (почти в 20% дел отношения с УК были просто «нарисованы»). Все ее услуги, несмотря на кажущуюся их невещественность, можно «пощупать и проверить».

Для УК весомым признаком самостоятельности является оказание услуг не только в рамках своего холдинга, но и третьим лицам, никак с ним не связанным. Это явно демонстрирует профессиональный характер её деятельности.

В целом анализ практики показывает, что само по себе наличие фактически единого управления или оформленной управляющей компании в бизнесе носит нейтральный характер.

Нельзя, только опираясь на данный факт, говорить об отсутствии деловой цели и искусственном дроблении бизнеса.

Во всех делах такой довод используется в совокупности с другими при доказывании фактов несамостоятельности субъектов, отсутствия деловой цели обособления каждого из них.

Так, налогоплательщик отстоял свою правоту, ссылаясь на экономическую эффективность параллельного существования нескольких компаний на УСН в сфере обслуживания жилого фонда.

Как отметил суд: «принятие управленческих и бухгалтерских решений одними и теми же лицами налогоплательщика и его взаимозависимых лиц само по себе не может свидетельствовать об отсутствии экономической самостоятельности». И даже управление расчетными счетами и сдачу отчетности с одного IP-адреса счел несостоятельным доводом.

А совместительство управленческого персонала оценил так: «наличие трудовой деятельности по совместительству вовсе не означает совпадения должностных обязанностей, т.к. сотрудники, трудоустроенные таким образом, разграничивают свои обязанности в различных организациях».

Правила хорошего тона

  1. Детальная формализация отношений и своевременное оформление первичных документов, подтверждающих объем оказанных услуг и их стоимость.

  2. Соблюдение финансовой дисциплины: пунктуальность в оплате услуг, отсутствие авансирования и задолженностей.
  3. Минимизация количества совместителей.
  4. Экономическое обоснование целесообразности взаимоотношений.

  5. Юридическое закрепление полномочий сотрудников в соответствии с реальным положением дел.

Источник: https://vc.ru/legal/103528-pravila-horoshego-tona-sozdaniya-upravlyayushchey-kompanii-dlya-biznesa

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция открытия с нуля и требования к оформлению процедуры

Как создать управляющую компанию

Как зарегистрировать? Лицензирование Принятие домов в управление Текущая деятельность Оформление договоров

Именно поэтому важно доверить такое управление определённой управляющей организации, к которой будет иметься определенная степень доверия. Но что делать, если подобной компании нет? Как сделать управляющую компанию самому? Рассмотрим этот вопрос в статье.

О преимуществах и недостатках управляющих компаний перед другими видами управления многоквартирными домами, а также о их правах и обязанностях перед собственниками жилья, вы можете узнать на нашем сайте.

Можно ли создать УК в форме некоммерческого партнерства

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в том, что собой представляет некоммерческое партнёрство.

Под некоммерческим партнерством подразумевается основанная на членстве некоммерческая организация, которая учреждается физическими или юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности, отвечающей требованиям устава (ч.1 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О некоммерческих организациях”).

По своей форме устройства некоммерческое партнёрство чем-то схоже с товариществом собственников жилья или недвижимости, но у него больше полномочий и разных нюансов. Например, некоммерческое партнёрство может осуществлять сразу несколько видов предпринимательской деятельности, а также единолично учредить общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество.

Имущество, переданное некоммерческому партнерству участниками, становится его собственностью. Члены такой организации не несут ответственности по её обязательствам. Само некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Теперь что касается управления многоквартирными домами. Действующее жилищное законодательство не запрещает некоммерческому партнёрству управлять МКД на основании договора управления. Главное условие — соответствие предпринимательской деятельности по управлению МКД уставным целям организации.

Жилищный Кодекс позволяет создавать управляющие компании в любой организационно-правовой форме. Таким образом, законодательство не запрещает некоммерческим организациям выступать в роли управляющей компании.

По закону некоммерческое партнёрство может оказывать услуги, приносящие прибыль, если это соответствует и служит достижению целей, ради которых создавалась организация, и если данная деятельность указана в учредительных документах (ст.50 ГК РФ, ст.2, 24 ФЗ №7 от 12.01.1996 года «О НКО»).

Поэтому при создании управляющей компании в форме некоммерческого партнёрства необходимо прописать в уставе правомочность организации в осуществлении предпринимательской деятельности по управлению МКД. Иначе деятельность некоммерческой организации может быть признана судом недействительной (ст.173 ГК РФ).

Таким образом, управляющая компания может быть создана в форме некоммерческого партнёрства. В данном случае ей также придётся получать лицензию для осуществления предпринимательской деятельности и соблюдать все лицензионные требования, предъявляемые к УК. В противном случае УК, созданная в форме некоммерческой организации, будет нести ответственность по всей строгости закона.

Взаимодействие УК и ТСЖ
32616

1 .

Виды УК

Существуют три основных вида, которые относятся к управляющим организациям:

  1. К первому виду относятся управляющие организации в том виде, в каком их привыкли видеть. Самостоятельно данной компанией не осуществляется ремонт, не предоставляются коммунальные услуги. Деятельность связана только с управлением, кроме того, организовывают содержание дома в нужном русле. Таким образом, они выполняют как бы посредническую деятельность между самими жильцами, собственниками и поставщиками необходимых услуг. В какой-то степени, данные компании паразитируют, получают заработную плату за то, что просто напросто заключают договора. А всю работу по дому осуществляют сторонние организации.
  2. К второму виду управляющих компаний относятся гибридные компании. Получили они свое название от того, что самостоятельно стараются проводить все мероприятия, которые связаны с непосредственной эксплуатацией дома. К ним относят ремонт, предоставление различных услуг ЖКХ, и так далее. С такой компанией выгодно сотрудничать потому, что она ведает всеми вопросами, касающимися жилья, и не требует от собственников дополнительных выплат за посредничество.
  3. Третий вид относится к эксплуатационной управляющей компании. Данная организация заключает договора подряда, которые подразумевают собой управление имуществом жильцов.

Членство в некоммерческом партнёрстве

Подобно товариществу некоммерческое партнёрство основано на членстве его участников. Согласно ч.3 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О НКО”, члены некоммерческого партнёрства могут:

  • участвовать в управлении делами организации;
  • получать информацию о деятельности партнёрства;
  • выходить из некоммерческого партнёрства при желании;
  • получать при выходе часть имущества организации или его стоимости, кроме членских взносов;
  • получать при ликвидации партнёрства часть его имущества, оставшегося после расчётов с кредиторами, или часть его стоимости, если это определено учредительными документами.

Учредители некоммерческого партнёрства

Учредителями некоммерческого партнёрства могут выступать дееспособные физические и юридические лица. Число учредителей не может быть меньше двух человек (п.1.3 ст.15 Закона о НКО). Одним из участников может быть юридическое лицо, а другим — физическое.

Согласно п.1.2 ст.15 Закона о НКО учредителем некоммерческого партнерства не может быть:

  • иностранный гражданин или лицо без гражданства, в отношении которого принято решение о нежелательности его пребывания или проживания на территории РФ;
  • лицо, включенное в перечень в соответствии с п.2 ст.6 ФЗ №115 от 07.08.2001 года “О противодействии легализации (отмыванию) денежных средств, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
  • лицо, в отношении которого решением суда установлены признаки экстремистской деятельности;
  • лицо, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к учредителям некоммерческого партнёрства.

Оффлайн точки контакта

  • Офис компании и центры приёма жителей
  • Вывески на домах
  • Оформление подъездов МКД
  • Информационные стенды в подъезде и на земельном участке
  • Одежда сотрудников в офисе и на выезде
  • Брендированная автотехника
  • Листовки, маркетинг-киты, брошюры и памятки для жильцов
  • Бюллетени для ания на ОСС и приложения к ним
  • Магнитики и другая «сувенирка» для жителей домов
  • Печатные СМИ
  • Акции и мероприятия с жителями домов
  • Личный бренд руководителя
  • Клуб председателей МКД

Доходы некоммерческого партнёрства

Некоммерческие партнёрства могут получать доходы в денежной и других формах. Например, это могут быть регулярные и единовременные поступления от учредителей или членские взносы участников. Также доход в организацию может поступать от осуществления предпринимательской деятельности, соответствующей положениям устава.

Порядок регулярных поступлений от учредителей и членов определяется учредительными документами некоммерческого партнёрства. Под регулярными поступлениями понимаются членские взносы, уплачиваемые с различной периодичностью (п.2 ст.26 Закона о НКО).

Выручка от реализации работ и услуг

При осуществлении некоммерческими партнёрствами предпринимательской деятельности по управлению домами они могут получать прибыль в виде выручки от выполненных работ или оказанных услуг.

В соответствии с п.3 ст.26 Закона о НКО полученную некоммерческим партнёрством прибыль нельзя распределять между его участниками или учредителями.

Вся прибыль должна быть направлена на ведение уставной деятельности.

Источник: https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/zhilishche/sozdanie-upravlyayushchej-kompanii.html

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ?

Как создать управляющую компанию

Управляющая компания (УК) – специализированное учреждение, выполняющее функции управления в различных областях хозяйственной деятельности.

В России под этим понятием подразумевают организации, которые занимаются управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ).

Как открыть управляющую компанию с нуля сегодня, в 2020 году?

Что входит в обязанности УК?

Прежде чем переходить к вопросу об открытии УК, нужно выяснить, какие задачи стоят перед этой организацией:

  • косметический ремонт в подъездах, капитальный ремонт дома;
  • поддержание в доме чистоты и порядка;
  • уборка придомовой территории;
  • подготовка дома к летнему и зимнему сезону;
  • текущие работы: замена лампочек, стекол, установка лавочек и т. д.;
  • работа с жильцами дома: прием заявок, рассмотрение, решение проблем собственников.

Открытие УК: пошаговый процесс

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Для этого следует пройти ряд сложных этапов. Нижеприведенная пошаговая инструкция поможет разобраться в порядке создания управляющей компании:

Шаг 1. Определиться, с каким домом (домами) будет работать юридическое лицо

Руководитель будущей УК должен пообщаться с жильцами дома, договориться с ними о том, чтобы его организация занималась хозяйственной работой по дому.

Для этого нужно инициировать проведение собрания, на котором должны присутствовать собственники квартир дома.

Решении об избрании управляющей компании принимается только в том случае, если «за» проголосует не меньше 50% собственников.

Второй вариант – можно стать участником торгов в местном муниципалитете и выиграть лот.

Шаг 2. Составить бизнес-план

Составление бизнес-плана – обязательный этап, поскольку при его отсутствии невозможно понять, какую абонплату выставлять собственникам квартир.

При составлении плана нужно учитывать все риски, прогнозируемую прибыль, затраты, цели и т. д.

Шаг 3. Создать предприятие

Открыть УК может только субъект предпринимательской деятельности – ЗАО, ООО, АО и т.п. Если предприятие имеется, тогда в уставных документах нужно дополнить виды деятельности.

Шаг 4. Руководитель УК должен сдать квалификационный экзамен

Руководитель УК должен нести персональную ответственность за управление многоквартирным домом (МКД).

Для подтверждения компетентности в вопросах соблюдения требований к качеству предоставляемых услуг руководителю УК нужно сдать квалификационный экзамен, чтобы получить квалификационный аттестат.

Для прохождения аттестации создается специальная лицензионная комиссия из состава работников жилищной инспекции и органов местного самоуправления. Экзамен сдается в специальном помещении надзорных органов.

По законам РФ запрещено проходить аттестацию руководителей УК в коммерческих организациях. Тестирование проводится на бесплатной основе.

Для прохождения экзамена будущему руководителю УК нужно подать соответствующее заявление в муниципалитет. В течение 2 недель после принятия заявления комиссия дает ответ – когда и в какое время претенденту нужно явиться на экзамен.

Шаг 5. Получить лицензию для ведения деятельности в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний возможна только после того, как будет получено разрешение государства. Процесс получения такого бессрочного документа называется лицензированием.

Чтобы руководителю УК выдали лицензию, его компания должна соответствовать определенным требованиям:

  • регистрация предприятия на территории РФ;
  • компания должна работать согласно уставу;
  • наличие штата работников – дворников, электриков, сантехников и др.;
  • УК должна иметь необходимое оборудование и технику для выполнения возложенных на нее задач;
  • обязательное наличие собственного нежилого помещения у УК.

Руководитель УК должен иметь соответствующую квалификацию (пройти тестирование и получить сертификат), у него не должно быть непогашенных судимостей.

Как получить лицензию? Для получения лицензии претенденту на право управления МКД нужно подать заявление в Госжилнадзор того региона, где находится дом. К заявлению нужно приложить такие документы: справка о регистрации предприятия, квитанция об оплате госпошлины, справка об отсутствии судимости руководителя УК.

После регистрации и проверки документации все материалы Госжилнадзор передает дальше – в лицензионную комиссию. Именно эта инстанция принимает решение о выдаче лицензии. При положительном исходе документы передаются снова в Госжилнадзор, где и выдается лицензия.

Шаг 6. Оборудовать помещение, сформировать штат сотрудников, закупить оборудование

После получения лицензии останется только подыскать помещения под офис управляющей компании, нанять работников (заместителя управляющего, бухгалтера, электрика, сантехника, инженера, уборщицу, дворника и т. п.), закупить необходимое оборудование и инвентарь (ведра, швабры, лестницы, сварочное оборудование, насосы, помпы и др.).

Шаг 7. Заключить договор с жильцами МКД

Договор может быть подписан с каждым собственником квартиры либо с уполномоченным представителем совета дома. Обычно жильцы дома выбирают второй вариант.

Для заключения соглашения нужно инициировать проведение общего собрания, на котором стоит рассмотреть предложенный УК вариант договора, ознакомиться с ним (желательно привлечь к этому делу опытного юриста), подписать соглашение.

Шаг 8. Заключить договоры с поставщиками услуг

После заключения договора с жильцами МКД руководитель УК должен заключить договор о предоставлении услуг с энергонадзором, водоканалом, предприятием по вывозу мусора, с организацией, которая занимается установкой и обслуживаем лифтов, домофонов и др.

Шаг 9. Создать сайт УК

Для свободного доступа к информации о деятельности УК необходимо создать свой сайт. И хоть в законе это не определено (управляющим компаниям необязательно создавать свой сайт), все же наличие своего веб-сайта облегчает жизнь руководства УК.

При отсутствии сайта УК все равно придется оповещать людей о проделанной работе, об использовании общего имущества, о проведенных собраниях, об отчетах и т. д. Эту информацию в обязательном порядке будут требовать местные органы власти, прокуратура.

Если же УК будет игнорировать это требование, то она даже может быть привлечена к административной ответственности.

Стоимость открытия УК

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно рассчитать, какая сумма понадобится на развитие компании, на потребности сотрудников, заработную плату и так далее.

Примерный расчет:

  • аренда офиса – от 50 тыс. руб. в зависимости от местоположения и площади помещения;
  • закупка мебели, оргтехники, инвентаря, оборудования – минимум 300 тыс. руб.;
  • заработная плата работникам – от 200 тыс. руб. в месяц;
  • обслуживание дома, ремонтные работы и т. п. – от 500 тыс. руб.

Итого: для открытия управляющей компании нужно не меньше 1,5 млн. руб. на начальном этапе.

Стоит ли браться за дело?

Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.

Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.

Задача на начальном этапе – заработать положительную репутацию, а если взять сразу много домов, а по факту не выполнять своих обязательств, то исход будет очевиден, отрицательный результат будет налицо.

Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.

В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.

Необходимые документы

Какие документы нужны для открытия управляющей компании? Для открытия нужно подготовить следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации управляющей компании;
  • решение об организации УК;
  • устав компании;
  • договор учредителей (если УК создается несколькими лицами);
  • приказ о назначении директора УК;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Важные моменты

Перед тем открыть УК с нуля, нужно разобраться в некоторых нюансах такого бизнеса:

  • если руководителем организации будет являться один человек, тогда нужно выбрать организационную форму – общество с ограниченной ответственностью;
  • если у управляющего есть собственное помещение, где может разместиться офис, тогда он сможет неплохо сэкономить (не нужно платить за аренду помещения);
  • к договору об услугах УК, заключающемуся с жильцами дома, нужно приложить документы, в которых будут отображаться планируемые работы или услуги, размер платы за ремонт и содержание общедомового имущества;
  • договор с жильцами МКД нужно составить еще до момента проведения собрания, чтобы на собрании жильцы могли ознакомиться с текстом документа, передать его на рассмотрение юристу.

Детально описанный процесс того, как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля – непростое и трудоемкое дело. Но если подготовиться ко всей процедуре, ознакомиться с пошаговой инструкцией и четко соблюдать ее, учитывая все нюансы, то станет намного проще.

Основные моменты при открытии УК: регистрация юридического лица, сдача экзамена, заключение договора с жильцами МКД, получение лицензии на ведение деятельности.

Источник: http://expert-home.net/kak-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-s-nulya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.