Как создать жэк

Содержание

Создание управляющей компании с нуля: особенности работы в сфере ЖКХ и открытия собственного дела

Как создать жэк

Бизнес юрист > Открытие бизнеса > Создание управляющей компании с нуля: как добиться успеха в бизнесе

С каждым днем все большее число россиян открывают для себя преимущества занятия собственным бизнесом.

Но что делать, если количество желающих постоянно растет, а свободных ниш остается меньше? В таком случае бизнес в сфере ЖКХ – оптимальный вариант.

Создание управляющей компании с нуля не потребует много времени и сил, а низкий уровень конкуренции в данном сегменте обеспечит высокую и стабильную прибыль.

Что такое УК?

УК – представляет собой организацию коммерческого характера, которая на основании договора с жильцами многоквартирных домов берет на себя обязанности относительно его технического и санитарного содержания. Компания выступает в роли посредника между потребителями и поставщиками услуг.

За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:

Домоуправление

  • Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
  • Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.

Принято выделять несколько видов компаний:

  • Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
  • Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
  • Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Кто может открыть управляющую компанию

Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:

Организационная форма

  • Юридическое лицо
  • ЗАО
  • ООО
  • АО
  • ФОП
  • МУП

Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:

  • Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
  • Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
  • Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц

Компании, где руководящие должности занимают лица, судимые за экономические преступления, или имеющие временный запрет на выполнение такой деятельности, не допускаются к управлению.

Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.

Документация для открытия

Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:

  • Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
  • Устав компанииТребуемый пакет документов
  • Протокол о проведении собрания о создании субъекта хозяйствования
  • Учредительный договор
  • Приказ о назначении руководителя
  • Гарантийное письмо от владельца помещения или договор аренды
  • Квитанция об оплате государственной пошлины

При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:

  • Обновленный Устав
  • Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
  • Протокол собрания о внесении изменений

На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.

Что нужно кроме документации?

Помимо бумаг, для начала работы в сфере ЖКХ потребуется начальный капитал, управленческая стратегия. При разработке политики работы учитывается формат услуг, которые будут предоставляться. В роли начального капитала выступают денежные средства или имущество эквивалентное сумме не менее чем в 20 000 рублей.

Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:

Найм диспетчеров

  • Руководителя
  • Главного инженера
  • Аттестованных специалистов
  • Техперсонал
  • Диспетчеров

Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.

Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение – размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.

Важное организационное мероприятие – получение поддержки от жильцов тех домов, которые планирует обслуживать компания. Осуществляется это путем проведения агитационных бесед уполномоченными лицами или руководителями. Такая мера формирует положительный имидж компании и репутацию.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:

  1. Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
  2. Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
  3. Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.

    Управляющая компания

  4. Получение лицензии на право открытия. С 2015 года лицензирование считается обязательным для ЖКХ. Оформляется бумага в отделении Госжилнадзора на основании принятого решения комиссии субъекта РФ. Лицензия носит бессрочный характер, но имеет территориальное ограничение. Она действует только в том муниципальном образовании, где была получена. Дополнительно предусмотрено правило: один дом – одно разрешение. Эта мера необходима для предотвращения нечестной конкуренции.
  5. Оборудование офиса, формирование штата, приобретение расходных материалов. Штат должен быть сформирован, а оборудование приобретено еще на подготовительном этапе. После определения количества домов, с которыми будет работать управляющая компания, закупаются расходные материалы и оборудование.
  6. Заключение договора с жильцами. Вопросы, касающиеся выбора или смены управляющей компании, решаются на общем собрании жильцов дома. При принятии жильцами положительного решения устанавливается порядок управления домом, а также проведения собраний (в очной или заочной форме). На основании норм, закрепленных в ЖК РФ, с каждым владельцем квартиры компания заключает договор, на основании которого возникают взаимные права и обязанности. Соответствующие положения закреплены в статье 162. Заключение такого договора согласно статье 445 ГК РФ признается обязательным. Кроме основных данных, в договоре об оказании услуг оформляется приложение. Оно включает в себя: данные об общем имуществе дома, перечне обязательных работ и услуг, плата за содержание жилого сооружения и проведение ремонтных работ, порядок определения ежемесячной платы.
  7. Оформление договорных отношений с поставщиками услуг. После заключения договора с жильцами и принятия технической документации, компания заключает договор с водоканалом, энергонадзором, предприятиями, утилизирующими мусор и другими поставщиками услуг.
  8. Создание сайта компании, внесение данных в ГИС ЖКХ. Это заключительный этап, носящий информационный характер. На сайте размещается основная информация об организации, а также отчеты о ее деятельности, новости и текущие изменения в работе.

Как привлечь клиентов

Новички в сфере домоуправления, которых интересует создание управляющей компании с нуля, часто сталкиваются со сложностями в убеждении потенциальных клиентов. Таким фирмам проще выйти на рынок в роли филиала известной компании.

Исследование ряда аналитиков показывает, что наименее выгодный сектор для такого бизнеса – хрущевки, в которых проживают люди старшего поколения.

Они не хотят внедрять новшеств, а потому до них нужно доносить выгоды и преимущества ОСМД. В то же время затраты на содержание таких домов превышают прибыль от них.

Наиболее перспективные для этого бизнеса 14-этажные дома, новостройки и многоподъездные 9-этажки, в которых проживает более активное население.

Основные требования жильцов многоквартирных домов, как правило, заключаются в следующем:

Комфорт дома

  • Комфортные условия проживания
  • Безопасность
  • Чистота подъездов и придомовой территории
  • Стабильная работа коммуникаций (воды, света, газа, связи)
  • Оперативное решение проблем при их возникновении

Для того чтобы интересы собственников квартир были удовлетворены, и они отзывались о работе компании положительно, нужно:

  • Использовать исправное, безопасное, неуставшее оборудование для решения текущих задач.
  • Свести расходы на содержание и обеспечение дома до минимального уровня, при этом повысив их эффективность.
  • Следить за отчетностью. Доступ жильцов к информации о том, на что собираются и тратятся средства – залог доверия.

Управляющая компания в глазах собственников должна перенаправлять средства для оплаты коммунальных служб, защищать их интересы и устранять проблемные ситуации.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Процент рентабельности такого бизнеса не превышает 15%. Средний уровень доходности находится на отметке 5-10%. Это обуславливается низкими тарифами на содержание муниципальных квартир, минимальными зарплатами большинства владельцев жилья. Их основной оборотный капитал складывается из:

  • Платы за услуги содержания
  • Оплату текущих ремонтных работ

На практике это приводит к тому, что ряд организаций имеет перед поставщиками хроническую задолженность.

Основная прибыль в секторе ЖКХ основана на повышении тарифов, уровень которых не урегулирован в законодательстве и дополнительных видов деятельности. К ним относятся:

Рентабельность дела

  • Предоставление в аренду нежилых помещений
  • Партнерские площадки
  • Оказание услуг по ремонту для жильцов
  • Экономия на обслуживающих работах в сравнении с заложенной в документах стоимостью
  • Сдача мест под рекламу
  • Проведение части работ, относящихся к категории обязательных через собственные компании
  • Внедрение комиссий за посредничество
  • Использование энергосберегающих технологий

Расходы домоуправляющих основаны на:

Наиболее значимый экономический фактор, отражающийся на финансовом состоянии организаций – дебиторская задолженность жильцов. Ее взыскание возможно исключительно в судебном порядке, что иногда влечет за собой дополнительные расходы.

Некоторые аналитики отмечают зависимость уровня прибыльности этого бизнеса от количества обслуживаемых домов. Для получения реальной прибыли их должно быть не менее 5.

Можно ли купить готовый бизнес?

Торговые площадки в интернете предлагают купить готовую компанию по невысокой стоимости. Объявлений такого характера много, как и организаций готовых к продаже в различных регионах. Полный процесс получения разрешительных документов и регистрации компании занимает 3-3.5 месяца, а потому популярность готовых проектов только растет.

При приобретении готового бизнеса во внимание принимаются следующие факторы:

  • Финансовые показатели
  • Юридические данные
  • Бухгалтерская отчетность
  • Структура активов
  • Сформированность штата
  • Описание компании

Стоит обращать внимание только на те предложения, в которых лицензии на осуществление отдельных видов деятельности будут действовать еще несколько лет.

Стоимость бизнеса перед продажей рассчитывается при помощи доходного метода. В нем во внимание принимается соотношение чистой прибыли и ставки капитализации или, иными словами, рыночная стоимость к годовому доходу. Дополнительно на цену влияют:

Готовое дело

  • Положительная отчетность, подтвержденная документами
  • Полнота пакета документации
  • Известность названия и проработанного стиля
  • Репутация организации
  • Внедренные технологии
  • Выгодность предложения
  • Квалификация сотрудников
  • Тип, длительность, цена и количество договоров с клиентами

Большинство площадок предлагает использование специальных фильтров для поиска оптимального типа бизнеса. В расширенном варианте это до 20 параметров, но стоит ориентироваться на следующие:

  • Стоимость компании
  • Чистая прибыль и общий доход
  • Расходы на аренду
  • Форма собственности
  • Возраст бизнеса

После выбора подходящего объекта его проверяют на соответствие указанным данным. В сфере продажи и покупки компаний работают бизнес-брокеры. Для приобретения бизнеса с их помощью обращаются в специальные конторы или объединения и на основании указанных покупателем требований специалисты проводят подбор бизнеса. Дополнительно брокеры часто предлагают сопутствующие услуги:

  • Проверку документации
  • Аудит
  • Оценку объекта

На основании этих данных специалисты формируют оптимальную цену, на которую покупатель может опираться во время переговоров с собственником.

Создание управляющей компании с нуля – дело длительное и сложное, но при правильной организации и подходе к ведению бизнеса оно принесет своему владельцу стабильный доход без особых усилий и затрат.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/biznes/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii-s-nulya.html

Как открыть управляющую компанию по ЖКХ с нуля

Как создать жэк

Управляющие компании содержат и ремонтируют общее имущество жителей многоквартирного дома, обеспечивают коммунальное ресурсоснабжение, решают спорные вопросы и т. д.

УК сменили ЖЭК, чья деятельность ранее заключалась в ремонтных и организационных работах в многоэтажке. УК же имеют ряд новых функций, важных для граждан, проживающих в городской среде.

Кто может заниматься такой деятельностью, и как открыть управляющую компанию с нуля?

Понятие управляющих фирм и их виды

Управляющими компаниями являются юрлица, учрежденные на коммерческой основе в форме ОАО, ООО или в других. цель УК – управление и обслуживание многоэтажных жилых помещений.

Управлять такой компанией может единственный учредитель или несколько владельцев.

Деятельность УК регламентируется Жилищным кодексом. Обслуживающая организация представляется в нескольких видах:

  1. УК. Задача таких обслуживающих организаций заключается в управлении многоквартирным домом. УК такого типа не обязана производить ремонтные работы и услуги ЖКХ для граждан. Обслуживающая организация представлена посредником между владельцами квартир в многоэтажках и ресурсоснабжающими поставщиками для этих домов. Если за жилой многоэтажкой закреплена такого рода организация, техническое обслуживание собственности осуществляется посредством привлечения сторонних фирм.
  2. Гибридная УК. Такая компания обслуживает квартиры по всем направлениям: ремонт общего имущества граждан, проживающих на управляемой территории, управление недвижимостью, управление ресурсными услугами.
  3. Эксплуатационная УК.

При деятельности такой управляющей фирмы жильцы заключают с ней контракт на управление жилой собственностью, но она не занимается предоставлением коммуналки.

Заключается договор с обслуживающими организациями посредством решения самих жителей многоквартирного дома или при помощи ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает этот вопрос, обращаясь в местную администрацию.

Если решение договорных отношениях с УК принимается самими жителями, но на протяжении длительного времени так и не принято, то местные властные структуры вправе самостоятельно выбрать организацию, которая будет обслуживать эту многоэтажку.

Важно! Деятельность УК распространяется только лишь на многоквартирные дома. Коттеджные поселки не входят в сферу обслуживания ТСЖ и управляющих организаций, в связи с тем, что в коттеджных домах две-три квартиры.

Права и обязанности

УК имеет ряд правомочий и обязательств, представленных в таблице:

Права УКОбязанности УК
получение денег за выполнение обязанностей– проведение ремонтных работ;- осуществление управленческой деятельности

Проведение ремонта в многоэтажках заключается в бесперебойном предоставлении для квартир энергии, газа, воды и иных услуг ЖКХ, осмотр недвижимости, подготовка жилья к холодному периоду, заключение договоров о проведении капремонта для дома (замена крыши, труб, ремонт подъезда, реконструкция здания).

Управленческая деятельность заключается в формировании коммунальной документации для жильцов, а также в рассмотрении жалоб от совладельцев многоэтажки и решениям по возникающим вопросам.

УК вправе требовать выплаты денег за ведение своей работы на территории многоэтажки. Размер выплат за оказание той или иной услуги принимается посредством соглашения, принятого на всеобщем собрании жителей дома.

Что требуется для создания УК

Открыть УК с нуля не так просто. Процесс открытия такой фирмы является трудоемким. Необходимо собрать бумаги на открытие обслуживающей фирмы. После сбора документации требуется получить соответствующую лицензию. А уже после оформления лицензионного соглашения происходит процесс регистрации.

Чтобы заниматься обслуживанием в сфере жилищно-коммунальных услуг, нужно заключить договоры с теми фирмами, которые поставляют ресурсы для жильцов. Лицу, открывающему УК, следует понимать, что такие фирмы являются монопольными. Ему придется согласиться на все цены, установленные на деятельность.

Порядок открытия

Создание бизнеса в виде УК представляет собой сложную процедуру. Чтобы открыть УК, соблюдают следующую пошаговую инструкцию.

Первым делом регистрируют организацию как юридическое лицо или как ООО, ОАО и т. д. После процесса регистрации владелец УК получает лицензию, которая позволит обслуживающей фирме осуществлять свою деятельность.

Следующим этапом является открытие компании. УК должна располагаться в многоквартирном доме, в котором будет осуществляться работа по благоустройству. Если в многоэтажке нет административных помещений, то УК нужно устроить в месте, которое является близлежащим по местоположению.

Чтобы рабочее место было наиболее эффективно организовано, требуется установка телефонной линии, чтобы граждане могли свободно связываться с сотрудниками управляющей фирмы. Владелец должен подготовить всю необходимую оргтехнику, инвентарь для работников, которые занимаются облагораживанием земельного участка.

Большинству сотрудников необходимо иметь в наличии аттестацию по некоторым вопросам. Без аттестованных работников проведение деятельности по обслуживанию многоэтажек не представляется возможным.

Для дворников или диспетчеров специальных знаний не требуется, но для тех сотрудников, которые занимаются документацией, коммунальными услугами или ремонтной деятельностью необходимо осознавать всю суть своей работы.

Владельцу УК следует тщательно и грамотно организовать деятельность своей фирмы. Работа диспетчеров должна производиться круглые сутки.

Создателю управляющей фирмы рекомендуется не брать на попечение сразу несколько домов. Лучше всего начать обслуживающую работу с одним домом. Это связано с тем, что так как фирма пока что неизвестная и не имеет опыта, мало кто захочет вести с ней общие дела. Вряд ли у начинающей УК хватит времени, ресурсов и опыта на обслуживание сразу нескольких жилых участков.

Начать рекомендуется с одной многоэтажки, но работа по облагораживанию должна быть добросовестной, чтобы получить от жильцов положительный отзыв и поднять рейтинг своей начинающей компании.

Открытие управляющей компании является довольно сложным и дорогостоящим процессом. Это обусловлено тем, что деятельность по обслуживанию домов требует высококвалифицированных специалистов как в управленческой сфере, так и в сфере ремонтной деятельности.

Необходимая документация

Создание управляющей компании невозможно без сбора пакета документации.

В первую очередь необходимо составить заявление о регистрации учреждения. Форма этого заявления установлена законодательно Правительством Российской Федерации.

Для открытия УК надо составить протокол собрания учредителей, на котором принимается решение о том, что управляющая организация все же будет открыта.

Как и у любой организации, у создающейся управляющей компании должен быть свой устав. Требуется уставная документация, чтобы организовать обслуживающую фирму.

Если же УК создается несколькими людьми, то необходимо иметь в наличии соглашение учредителей.

Иногда управляющие компании организуются на базе фирмы, которая уже существует. В таком случае составляют отдельный пакет документации:

  • заявление, которое вносит коррективы и изменения в существующую документацию фирмы;
  • новая редакция устава управляющей компании;
  • протокол учредительного собрания, на котором внесены коррективы в документацию организации.

Своевременный сбор необходимой документации поможет УК избежать множества проблем, возникающих в будущем.

Регистрация

Деятельность управляющей компании может быть начата только после регистрации ее в муниципальных властных структурах.

Чтобы зарегистрировать УК, необязательно иметь стартовый капитал, но требуется внесение уставного капитала фирмы в виде имущества владельца или владельцев компании.

Стоимость имущества, которое вносится как капитал управляющей организации, не должна составлять менее двадцати тысяч рублей.

Документация, которая собирается для новой УК, подписывается учредителем или несколькими учредителями, если компанию создают несколько человек.

В случае если обслуживающая организация создается одним человеком, то она будет зарегистрирована как юридическое лицо (ООО).

Для регистрации УК на руках имеются бумаги о помещении, которое будет сдано в аренду управляющей фирме. В документации должна содержаться информация о том, что помещение сдано предыдущим арендатором исполнительному властному органу, которому принадлежит место в многоэтажке.

У управляющей компании имеется банковский счет, на которой должны быть переведены пятьдесят процентов капитала организации. К концу календарного года уставной капитал должен быть пополнен на все сто процентов.

Важно определить юридический адрес УК, на который будут приходить письма с предложениями и жалобами жильцов многоквартирного дома.

Только после сбора документации и осуществления процедур по регистрации управляющей организации возможна полноценная деятельность УК.

Сколько стоит открыть управляющую компанию

Процесс регистрации организации не требует внесения денежных средств, но для открытия фирмы нужен первоначальный взнос в капитал фирмы.

Государство установило цену за открытие УК примерно от 110 до 350 тысяч рублей.

Эти деньги уходят на заработные платы для сотрудников УК, аренду помещения под офис обслуживающей компании, а также на приобретение инвентаря для работников и на закупку оборудования для фирмы.

Срок, в течение которого окупится первоначальный взнос в организацию, зависит от того, сколько многоквартирных домов обслуживает управляющая компания.

Таким образом, процесс открытия управляющей компании является довольно-таки сложным и дорогостоящим. Чтобы открыть обслуживающую организацию, требуются значительные затраты на аттестованных сотрудников, под офисное помещение, а также в оборудование, которое нужно для обеспечения эффективной деятельности.

Развитие компании начинают с постепенного обслуживания одного дома, после чего можно расширять деятельность. Если учредитель будет добросовестно выполнять свою работу, то доходы управляющей компании непременно перекроют все расходы, затраченные на оборудование и заработную плату работников.

Ведь добросовестная работа по управлению многоэтажками и хорошие отзывы жильцов способствуют росту спроса на услуги новой управляющей организации.

Таким образом, важнейшим условием успешного функционирования компании является ее эффективная деятельность, которая будет вызывать желание у жильцов многоэтажки заключить договор с такой фирмой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/kak-otkryt.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Как создать жэк

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля в России

Как создать жэк
Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

  • выплата зарплат;
  • покупка техники и инструментов;
  • аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

  1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
  2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
  3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
  4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
  5. Зарегистрировать юридическое лицо.
  6. Пройти лицензирование и аттестацию.
  7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
  8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
  9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
  10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

  • подготовку и согласование пакета документов;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ;
  • изготовление печати;
  • открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

  1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
  2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
  3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
  • надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

  • оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • прием и расчет коммунальных платежей;
  • распределение средств на благоустройство дома;
  • создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

  • информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
  • взыскивать задолженности с жильцов;
  • распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
  • требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.