Как стать управляющей компанией многоквартирного дома

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговое руководство, документация

Как стать управляющей компанией многоквартирного дома

25.09.2017

Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным.

Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями.

Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

  1. Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
  2. Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок .
  3. Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг  в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

Права и обязанности

Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

 В обязанности управляющей компании входит:

  • подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
  • предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
  • сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
  • поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
  • составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

  1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
  2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
  3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.               

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

  1. Цель управляющей компании ЖКХ.
  2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
  3. Затраты.
  4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

  • получение как можно большей прибыли;
  • настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
  • качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия.

Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО.

На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

  • аренда помещений;
  • транспортные расходы;
  • покупка оборудования;
  • расходный материал;
  • наем штата;
  • непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

  • с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
  • необходимость больших финансовых вливаний;
  • недостаток квалифицированных кадров;
  • давление со стороны администрации населенного пункта;
  • отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Лицензия на управляющую компанию

После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

Лицензирование осуществляется:

  • органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
  • комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

  • регистрационное свидетельство ООО или ИП;
  • учетные документы в налоговом органе;
  • устав ООО или ИП;
  • выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
  • учредительный договор;
  • выписка про уставной фонд;
  • решение о назначении директора;
  • договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
  • техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
  • сертификат повышения квалификации директора.

Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.

Вопросы, содержащиеся на экзаменационном листе, в основном направлены на проверку знаний законодательства в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Требования к управляющим компаниям ЖКХ

Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:

  • деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
  • компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
  • должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
  • предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
  • вся деятельность должна вестись открыто.

Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.

Подписание договора

Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

Обязательные правила при заключении договоров

В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

  • цели заключения договора;
  • предмет договора;
  • правомочия и обязанности сторон;
  • список оказываемых услуг;
  • вознаграждение компании;
  • порядок осуществления платежей;
  • сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.

Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

  1. Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
  2. Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
  3. Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
  4. Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы.

Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета.

По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/kak-otkryt-svoyu-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh.html

Собственный бизнес управляющая компания (ТСЖ). Управление многоквартирным домом

Как стать управляющей компанией многоквартирного дома

Умение общаться и убеждать людей, одна из главных составляющих успеха управляющей компании. Для жителей домов вам требуется создать комфортные условия жизни при этом не забывая про себя…

Управляющая компания представляет собой организацию, осуществляющую учет потребления воды, электроэнергии, газа, а также обеспечивающую оптимизацию квартирной платы. Главное – убедить жильцов в том, что передача управления домом управляющей компании для них окажется выгодной.

На практике это сделать совсем несложно, достаточно всего лишь на общем собрании жителей дома оповестить, что в таком случае сумма коммунальных платежей сократиться для них в 2-3 раза.

Для того, чтобы передача была утверждена необходимо заручиться согласием простого большинства жильцов, то есть получить согласие не менее чем 50% человек + один голос.

Например, если вы хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, Собственникам может оказаться более выгодным нанять вас на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны.

Если среди Собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно.

Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.

Необходимо знать, что в любом случае, когда Собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они  не теряют.

Сокращение расходов является организация системы учёта водоснабжения. В соответствии с нормами, действующими в России, расчёт за водоснабжение осуществляется исходя из расхода воды в объеме 300 литров в сутки на одного человека, что намного больше реально потребляемых объемов. Решить эту проблему и сократить расходы на 50-60% можно посредством установки общего водосчетчика.

Стоит отметить, что такая же ситуация складывается и с электроэнергией и газом – за счет установки счетчиков можно существенно снизить расходы. В итоге, грамотное управление домом способно обеспечить уменьшение размера коммунальных платежей в 4-5 раз.

ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.

Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников.

Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг.

Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, – подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации. 

Если дом – это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта.

Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, – состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения).

Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.

Для того чтобы создать собственную управляющую компанию необходимо, прежде всего, провести ее регистрацию в налоговых органах. Этот процесс займет примерно неделю и не потребует много сил.

Далее необходимо найти многоквартирный дом и поместить объявление об услугах, предоставляемых компанией, после чего собрать и провести общее собрание жильцов дома. В случае получения согласия жителей следует заключить прямые договора с водоканалом, энергосбытом, поставщиками газа и пр.

, установить общие счетчики потребления воды, газа, электроэнергии, по которым, собственно и будут осуществляться расчеты с поставщиками.

Плата за обслуживание жилого дома, как правило, устанавливается фиксированная для каждого проживающего в нем. Например, при фиксированной плате равной 500 рублей в месяц, жилой дом на 120 квартир принесет управляющей компании 60 тыс. рублей.

Бизнес план ТСЖ управляющая компания.

Три года тому назад законодательно было сообщено о ликвидации ЖЭКов. Согласно нововведению, все многоквартирные дома будут переходить под эгиду управляющих компаний. И этот вид бизнеса становится одним из самых перспективных в отрасли.

Жители многоквартирных домов активизировались и готовы самостоятельно выбирать для себя ТСЖ. Именно поэтому бизнес, основанный на предложении услуги управляющей компании становится все более популярным.

В спектр предлагаемых УК услуг входит следующее:

  • Ремонт и установка дверных замков по заявке жильцов;
  • Мелкий ремонт и покраска стены в подъездах;
  • Ежедневная уборка мусора: очистка мусоропровода и его вывоз на автомобиле;
  • Санитарное обслуживание подъездов (включая влажную уборку);
  • Озеленение и уборка прилегающей к домам территории;
  • Плановый и аварийный ремонт магистралей теплоснабжения;
  • Установка и ремонт сантехнического оборудования;
  • Обеспечение бесперебойной подачи жителям обслуживаемых домов тепла, воды, электроэнергии.

Стоит отметить, что желающему работать в подобном направлении скорее всего получится столкнуться с массой сложностей. Ведь направление до сих пор остается новым для нашей местности.

И даже не смотря на успех дела со стороны европейских партнеров, з развитие и становление управляющих компаний необходимо еще побороться.

Но, если вся документация для работы собрана и деятельность абсолютно прозрачна стоит искать место для подходящего помещения для работы.

Аренда помещения.

Чаще всего ТСЖ располагается на территории того комплекса, где планируется обслуживание многоэтажного дома. Если построен целый микрорайон – место действительно выгодное. Если ТСЖ планирует работать сразу с несколькими структурами, все равно придется расположить отделы в районах.

Для работы подойдет помещение около 40 квадратов, можно больше. Здесь необходимо организовать несколько рабочих столов и приемную для посетителей. Помещение должно иметь вид офиса чистого и опрятного, со всеми коммуникациями для удобства работы. Важно позаботиться про вход, ведь посетителей УК будет не мало.

Важно позаботиться про санитарную и противопожарную безопасность. Также стоит позаботиться про небольшой склад, куда будет размещено все принадлежности для уборки, химия и расходные материалы.

Стоимость аренды помещения будет составлять около 300 $ в месяц.

Оборудование.

В качестве оборудования необходимо купить следующее:

  1. Компьютеры (2-3 единицы) – от 600 $ каждый;
  2. Телефоны – (2-3 единицы) – от 200 $ каждый;
  3. Программное обеспечение – от 700 $;
  4. Принтер – от 200 $;
  5. Ксерокс – от 180 $.

Также не стоит забывать и про мебель, которая необходима для организации работы офиса. Это столы и стулья, полки и стеллажи, диванчик для приемной, предметы интерьера.

Общая стоимость всех вложений в оборудование и оснащение офиса составит порядка 3-4 тыс. $.

Расходные материалы.

В качестве расходных материалов выступают чернила и бумага для работы. Сюда же будет включена форма для персонала, одноразовые перчатки, бытовая химия и инвентарь для уборки. Все необходимо закупать у одного представителя оптовой партией. Желательно брать качественные изделия, чтобы персонал и жильцы не начали жаловаться на всевозможные трудности.

Стоимость всех расходных материалов будет составлять порядка 1 тыс. $.

Персонал.

Для работы ТСЖ необходимо пригласить на работы работников разного профиля. В первую очередь – это уборщики придомовой и самих подъездов. Также потребуются консьержи и охрана. Необходимо пригласить на работу и специалистов разного профиля.

Это электрик и сантехник – специалисты с достаточным опытом в данной отрасли. Для работы важно также не забыть и про специалистов в области бухгалтерии и просто специалистов, которые будут отвечать за разного рода вопросы. Персонал важно набирать молодой и действенный.

Также важно понимать, что работники – лицо компании. И качество выполнения их услуг занимает важный уровень.

На выплаты заработной платы для персонала стоит выделить не менее 3 тыс. $.

Реклама.

В качестве рекламы важно создание собственного сайта. Необходимо мониторить ситуацию на рынке и предлагать в сети свои услуги. Также желательно создать печатную продукцию для раздачи. Еще подойдут рекламные ролики в сети, на ютубе. В качестве рекламы можно использовать плакаты и бигборды в городе.

На рекламу выделяют около 600 $.

Основные затраты.

В группу основных затрат будет входить следующее:

  1. Аренда помещения – от 300 $;
  2. Оборудование – 3-4 тыс. $;
  3. Расходные материалы – 1 тыс. $;
  4. Персонал – от 3 тыс. $;
  5. Реклама – от 600 $.

Так, создание собственной управляющей компании будет стоить около 9 тыс. $ владельцу бизнеса.

Прибыль и период окупаемости.

Сроки окупаемости УК наступят не позднее чем за 3 года с момента начал деятельности. Прогнозируемый период наступления точки безубыточности составит 13-й месяц работы. В зависимости от количества жильцов, планируемая точка прибыли ТСЖ за первый месяц работы оставит около 8 тыс. $.

На долю предприятия останется около 2 тыс. $.

Варианты для развития и клиенты.

Клиенты – это жители многоквартирных домов. Иногда ТСЖ работает напрямую с застройщиком. В качестве развития необходимо открывать новые отделения и брать больше многоквартирных домов под свой контроль.

Читайте так же:

Бизнес План управляющей компании

Первые управляющие компании в России появились в 90-х, но и сейчас на данном рынке можно найти свою нишу. На рынок сложно и легко выйти одновременно. Организовать управляющую компанию, конечно труднее, чем продуктовый магазин, однако конкурентов практически нет.

НазадВперед -Создание и производство настольных игр в домашних условиях

            

Расчет Рентабельности Бизнеса!

Идеи для Бизнеса из раздела: Новые Идеи Бизнеса

Источник: http://MelnicaBiz.ru/ideas_new2/151_business_tszh_upravlyayuschaya-kompaniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.