Как выбирается управляющая компания в новостройке

Содержание

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Первый год после сдачи новостройки всегда сложный. Нужно принять квартиру, разобраться с ремонтом, познакомиться с соседями. В суматохе можно пропустить важный этап — выбор управляющей компании, которая будет обслуживать дом. И потом столкнуться с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК.

Чтобы этого не произошло, разбираемся в нюансах — кто и когда выбирает управляющую компанию, какие могут возникнуть проблемы.

Управляющая компания от застройщика

Первая УК, которая обслуживает дом, нанимается застройщиком, причем без разрешения владельцев квартир. Это происходит из-за юридических особенностей процесса сдачи новостройки.

Когда дом построили, его сначала сдают в эксплуатацию. Дальше застройщик передает жильцам квартиры. Он не сделает это за один день — нужно подписывать акты, собственники будут проверять состояние квартир.

Дом в это время уже нужно обслуживать.

Поэтому закон дает застройщику пять дней после сдачи здания в эксплуатацию на поиск и заключение договора с временной управляющей компанией. Срок такого договора — не больше трех месяцев или до того момента, как будет выбрана основная компания.

За услуги временной УК нужно платить. Пока квартира не передана собственнику, траты на застройщике. Когда передаточный акт на квартиру подписан — платит владелец. Причем неважно, что вы не выбирали эту управляющую компанию, платить все равно придется.

Сколько конкретно платить и за какой период — зависит от региона и договора с застройщиком. Например:

  • Есть постановление правительства Москвы, в котором указано право выставлять собственникам квартир платеж авансом, за 4 месяца.
  • В Саратове есть практика постоплаты — владелец жилья платить разом за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая обязанность прописывалась в договоре с ЖСК.

Если кратко — платить за коммуналку нужно после того, как будет подписан передаточный акт. Дальше смотрите, что написано в договоре.

Управляющая компания минимум на первый год

Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.

Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.

На собрании застройщик предлагает заключить договор управления с его компанией — как правило той, которая уже занимается домом. Соглашайтесь только после изучения документов — в них прописываются тарифы на содержание жилья и список того, за что будет отвечать УК.

Проверьте отзывы жильцов других домов, которыми управляет эта организация — если проблемы есть, о них будут писать на форумах о недвижимости или в группах жилых комплексов в социальных сетях.

Если не успеваете разобраться в договоре на собрании, предложите жильцам взять паузу и покажите бумаги юристу.

Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.

Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.

Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию прошло 20 дней, а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, объявит конкурс на право управлять вашим домом.

Конкурс проводят в течение 40 дней после объявления. Через 10 дней после конкурса вас уведомят о результатах — обычно данные публикуются на сайте администрации и рассылаются письмами. Пока идет конкурс, дом обслуживает временная УК от застройщика. 

Если на конкурс никто не подаст заявку, его признают несостоявшимся, органы местного самоуправления назначат свою временную УК и объявят второй конкурс. И так пока не найдется основная управляющая компания или жильцы сами выберут УК.

Компания, которая выигрывает конкурс, обычно проводит общее собрание жильцов, на котором подписывается договор на управление многоквартирным домом. Или вы можете подписать свой договор в офисе УК.

Но обычно в этом нет смысла — если вы не сделаете это, то через два месяца он будет заключен автоматически, по результатам конкурса.

Дальше вы будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг от УК-победителя.

Если вы считаете, что конкурс по отбору новой УК проведен с нарушениями, то можете обратиться с жалобами в прокуратуру и Госжилинспекцию на органы местного самоуправления.

Поменять компанию, которая выиграла конкурс, можно с помощью нового общего собрания. Но не раньше, чем через год.

Из-за особенностей законодательства и ограничений по сроку в 20 дней собственники квартиры, как правило, не могут повлиять на выбор первой управляющей компании. Чаще всего удается переизбрать УК только через год после сдачи дома в эксплуатацию — к этому времени большая часть жильцов уже получат ключи и подпишут передаточные акты.

Как выбрать УК и заключить договор

Необязательно компания, которая победит в конкурсе муниципалитета, будет плохой. Если же хотите сами влиять на происходящее, то найдите УК и предложите ей взять дом в работу.

Найти УК

Спросите у знакомых, живущих в том же микрорайоне и довольных коммунальными работами, какая УК у них. Еще можно посмотреть в поисковиках, например, в «Яндексе» — там тоже есть отзывы.

На государственном портале ГИС ЖКХ опубликован список всех УК. Посмотрите, какие работают в вашем районе, у кого больше домов. Проверьте, сколько домов отказались от услуг конкретной компании. Данные есть в карточке УК.

У этой УК нет домов-отказников — хороший показатель

Когда найдете подходящие УК, пройдитесь по их домам и посмотрите все лично — если УК плохо исполняет свои обязанности, в подъездах грязно и неопрятно, всюду торчат провода, а жильцы жалуются на проблемы с водой и отоплением.

Проверьте компании

Наличие лицензии. Управляющая компания не может работать без лицензии — скан ищите в карточке УК в ГИС ЖКХ. Если у лицензии закончился срок действия, УК собирает платежи незаконно.

Процесс банкротства. Не работайте с УК, которая банкротится — это значит, что у компании не хватает денег на выполнение обязательств.

Поэтому ваши коммунальные платежи будут направляться на погашение долгов, а не на работы по дому.

Или это может быть одним из вариантов мошенничества — компания собирает деньги за отопление, газ или воду, а ресурсоснабжающим организациям не платит — по сути, просто копит деньги, выводит их и потом банкротится.

Проверить, банкротится ли УК, можно на специальном портале.

Искать лучше по ИНН — у организаций часто встречаются тезки

Пообщайтесь с представителями УК

Когда выбрали и проверили компании, встретьтесь с их представителями. Приходите с данными по дому — сколько соседей поддерживает и тоже хочет эту УК, сколько квартир в доме.

На переговорах выслушайте предложение компании. Перечень основных работ по обслуживанию дома перечислен в законе, любая УК обязана их выполнять. Вот минимум:

  • Ремонтирует и обслуживает общее имущество дома — подъезды, чердаки, лестницы, подсобные помещения;
  • Отвечает за наличие и состояние водопровода, отопления и электричества в квартирах;
  • Убирает подъезды и двор, соблюдает нормативы по вывозу мусора.

Спросите, как в УК устроены эти работы. Например, есть ли у них в штате уборщицы, дворники, сантехники. Какой график их работ. Есть ли в наличии техника, или заключены договора на вывоз снега? Чем конкретнее и охотнее отвечает представитель УК, тем лучше.

Тарифы за обслуживание дома не регулируются государством, поэтому можно попытаться торговаться.

Изучите договор

Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите. Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.

Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации. Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.

Проведите общее собрание

Договор вы подписываете на общем собрании — за это должны проать минимум 50% собственников. Обратите внимание — не только присутствующих на собрании, а всех владельцев квартир. 

Например, на собрании присутствуют 20 владельцев квартир, и все они «за». Но в доме 100 квартир, поэтому набирается только 20% — выбрать УК не получится.

Документы для проведения общего собрания обычно оформляют представители выбранного УК или застройщик, но вы можете и сами скачать всё нужное.

После подписания договора дом должен попасть в реестр — этим займется УК и органы местного самоуправления.

Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК

Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:

  • Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
  • Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
  • Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.

Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.

Что делать с недостатками в общем имуществе

Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.

Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.

Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.

В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома.

Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК.

Если и так результата не будет, то идти в суд.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/kak-vybrat-upravliaiuscuiu-kompaniiu-v-novostroike-5f2130fb37ab4616dfac7daa

Осознанный выбор. Управляющая компания в новостройке

Как выбирается управляющая компания в новостройке

На вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, юрист по вопросам ЖКХ

Допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать выбор УК? С какого времени платить за коммунальные услуги?

— Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организовывает открытый конкурс по выбору УК. По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (но не менее чем с 51%).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ у приобретателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного акта.

Однако в договоре долевого участия зачастую предусмотрено, что расходы по коммунальным платежам за период с даты ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи покупатели компенсируют либо напрямую застройщику, либо назначенной им УК.

В принципе это обоснованно, так как обязанности по техобслуживанию дома, в том числе предоставлению ЖКУ, переходят от застройщика к УК. На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п. 5.

3 Постановления правительства Москвы № 942 от 08.12.1998 г. При этом в федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно ЖК РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату только по факту оказания услуг.

Как заключить выгодный для жителей договор с УК? На что обратить внимание при выборе компании, как промониторить рынок и т.д.?

— В принципе органы исполнительной власти, в том числе управы районов, обязаны не только организовать конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам в проведении общего собрания и передаче дома обслуживающей компании (Постановление правительства Москвы от 27.07.2010 г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве»).

Если собственники осуществляют выбор УК самостоятельно, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

·         опыт (год основания компании);

·         практика работы (число обслуживаемых домов);

·         наличие и количество уборочной техники;

·         отсутствие жалоб, клиентоориентированность;

·         наличие лицензий и сертификатов.

Кроме того, важнейшим условием для жителей является стоимость услуг компании и соотношение цены и качества.

Поиск УК можно, конечно, вести в СМИ или Интернете. Например, Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на своем сайте. Основным критерием является наличие зафиксированных фактов нарушений в управлении и эксплуатации.

Правда, в исследовании имеется существенный минус — нет связи между количеством нарушений и числом домов, поэтому неудивительно, что первые места в рейтинге занимают УК, обслуживающие один-два дома, а в хвосте — компании с большим количеством объектов.

Также существуют специализированные порталы по ЖКХ. Получить информацию об УК можно и в органах местной власти. Наиболее оптимальный вариант — найти организацию в своем микрорайоне. Территориальная близость немаловажна для оперативной и качественной работы.

Кроме того, можно собрать отзывы, сравнить результаты деятельности своей УК с другими.

Какие работы УК входят в ставку содержания и ремонта, а что оплачивается жильцами дополнительно?

— Квартплата, ставка техобслуживания, ставка УК — все это вариативные названия тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом (МКД), а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Плата за жилое помещение за 1 кв. м в месяц формирует бюджет эксплуатации и техобслуживания каждого дома.

Все обязательные услуги УК перечислить сложно.

Это содержание конструктивных элементов здания, уборка мест общего пользования и придомовой территории, организация сбора и вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, обслуживание общих коммуникаций, а также систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной безопасности, вентиляции и пр. Кроме того, УК занимается организацией работ с населением, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.

(Перечень дополнительных работ и услуг, которые оплачиваются помимо ставки, смотрите в таблице.)

Дополнительные работы и услуги, не входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещения
Внутриквартирные работыНе связанные с общедомовыми инженерными системами, оказываются по желанию собственника на договорных началах или по утвержденным прейскурантам УК
Организация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПППостоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Уборка территории, в том числе дорог, не входящих в состав общего имуществаПо мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Ремонтные работы капитального характераПо мере необходимости, если есть решение общего собрания не менее 2/3 собственников и постоянные платежи за капремонт (фонд капремонта) или за счет бюджетных средств

Несколько рекомендаций для покупателей квартир в новостройках:

·         самостоятельно или с помощью юристов изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику;

·         зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией;

·         держите связь с застройщиком или с риэлторской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и тем, какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию;

·         при заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в Московской области — муниципалитетом);

·         оформите оперативно право собственности на квартиру (по № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. — не позднее 30 дней с момента подписания передаточного акта).

Источник: https://www.cian.ru/stati-osoznannyj-vybor-upravljajuschaja-kompanija-v-novostrojke-217679/

Управляющая компания: принципы работы, как выбрать и как сменить

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Фотоматериалы: platinum-ru.ru

Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом. Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.

Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.

Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.

Откуда появляется управляющая компания в новостройках?

Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.

Схематично это выглядит следующим образом:

  • – Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
  • – Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
  • – Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
  • – Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.

Важно! Такая схема абсолютно законна и оправдана.  Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.

Важно! Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи. Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.

Как происходит подбор управляющей компании?

В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.

В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём ания должна быть выбрана следующая кандидатура.

Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК —  времени на это в обрез. Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее.

Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК. Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс.

С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.

Что это значит?

Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать. Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.

Как проводится открытый конкурс?

Органы местного управления информируют о начале конкурса. Участвовать в ней может ИП или юридическое лицо. Победителем открытого конкурса становится та компания, которая за указанный организатором размер платы предлагает наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Кстати! Может случиться так, что основной управляющей компанией после конкурса остаётся та самая временная. В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.

Что входит в обязанности управляющей компании?

Самая главная задача УК — обслуживание дома. В это понятие входит:

  • – Ремонт общих помещений: лестницы, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, холлы;
  • – Ремонт отопления, водопровода и электричества; 
  • – Вывоз мусора;
  • – штата сотрудников, обеспечивающих пункты выше.
  • – Оповещения по типу «В вашем доме сегодня с 14:00 до 15:00 будет отключена горячая вода в связи с ремонтными работами»;
  • – Очистка крыши от снега с сосульками зимой и зелёный двор летом, например.

На что обращать внимание при самостоятельном подборе управляющей компании?

Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.

Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.

Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.

Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.

Коммерческие УК — более редкая история. Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.

Как лучше выбрать коммерческую управляющую компанию

Чтобы выбрать компанию самостоятельно, лучше делать упор на следующее:

  • – Просмотрите отзывы в интернете или прислушайтесь к рекомендациям знакомых;
  • – Обращайте внимание на дату создания УК и количество домов, которыми она управляют;
  • – Проверяйте наличие лицензий и сертификатов;
  • – Запрашивайте «меню» УК и его стоимость.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11766436-upravliaiuschaia-kompaniia-printcipy-raboty-kak-vybrat-i-kak-smenit-/

Выбор управляющей компании в новостройке

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто.

Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам.

Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом.

Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?

Неугодную управляющую компанию, не выполняющую свои функции, можно в любой момент сменить. В этой статье вы можете прочесть о том, как это сделать законным путем.
Управление многоквартирным домом можно доверить не только управляющей компании, но и ТСЖ. Закон о ТСЖ и порядок его создания содержатся по ссылке.

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на ание, добиваясь согласия большинства жильцов.

Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов.

Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом.

Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?

После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов.

И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.

Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев.

Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию.

На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет.

До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.

Какими критериями руководствоваться жильцам новостройки, выбирая управляющую компанию?

К выбору УК стоит подойти так же ответственно, как к выбору спутника жизни. Ведь от работы УК будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни на протяжении следующего года, а часто и дольше. На что же обратить внимание?

Срок работы УК на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления многоквартирными домами.

Количество обслуживаемых домов, динамика. Здесь стоит посмотреть, сколько домов находится на обслуживании, насколько быстро растет их количество.

Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов.

В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.

Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться не официальными отзывами на сайте самой УК, а подойти к бабушкам на лавочках в домах, данной УК. Пенсионерки охотно расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.

Право собственности на квартиру в новостройке может быть передано по дарственной. Какие необходимы документы для дарения квартиры и как их оформить читайте в новой публикации.
Дарственная на квартиру может быть оспорена заинтересованными лицами. Как оспорить договор дарения квартиры вы можете узнать в материалах статьи.

Лицензии и сертификаты.

Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна данные документы иметь, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку. Это тот пункт, на котором многие УК экономят, но жильцам такая экономия выходит «боком», потому что часто приходится долго ждать, пока освободится сертифицированный специалист.

Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Ну и, наконец, просто пообщайтесь с сотрудниками УК по телефону и лично. Насколько приятно общение, как долго приходится ждать ответа, нужного сотрудника, перезванивают ли вовремя, если обещали решить вопрос? Именно эти впечатления позволят убедиться, что в компании внимательно относятся к нуждам клиентов, готовы идти на сотрудничество.

УК выбрана. Как грамотно заключить договор?

Мало выбрать хорошую управляющую компанию. Большинство их них имеют стандартные договора, которые предлагают подписать жильцам дома.

С условиями договора надо внимательно ознакомиться, желательно привлечь к этому юриста, который подскажет возможные подвохи.

Но наличие стандартного договора не означает, что в него нельзя внести изменения. Как заключить выгодный не только УК, но и жильцам договор?

Обязательно в договоре должен быть определен перечень общего имущество, которое, собственно, и служит объектом управления. Не поленитесь, и включите в данный перечень любые мелочи, которые кажутся вам заслуживающими внимания, иначе вам потом придется а свой счет приобретать и устанавливать утраченные элементы интерьера и оборудование.

Самое главное, на что следует обратить внимание при заключении договора с УК, это перечень работ и услуг, а также тарифы, по которым данные работы или услуги будут оплачиваться, а также наличие дополнительных платежей га услуги сверх договора.

Например, стандартным сейчас является включение в договор обслуживания домофона, но жильцы могут также захотеть, чтобы в подъезде постоянно присутствовал вахтер или консьержка. Эти услуги также можно включить в договор, но надо понимать, что и стоимость услуг возрастет соответственно.

Обратите также внимание на дополнительные пункты. Известны случаи, когда управляющие компании пытались переложить на карманы собственников даже выплату штрафов, наложенных на них проверяющими органами.

Тарифы на свои услуги УК устанавливает самостоятельно. При этом часто ориентируются на тарифы ЖКХ в регионе, но это совершенно необязательно. Поэтому, если тарифы УК вас не устраивают, можно попытаться их снизить либо обратиться в другую компанию.

Для совершения ряда юридических действий с квартирами в новостройках необходимо предоставить в государственные органы кадастровый и технический паспорта. Какова сумма госпошлины на кадастровый паспорт квартиры — узнайте по ссылке.
Информация о размере госпошлины на технический паспорт квартиры и порядке ее выплаты тут.

Какие работы входят в ставку содержания и ремонта?

Минимальный перечень таких работ определяется Постановлением Правительства РФ. Последний такой перечень утвержден в апреле 2013 года.

В частности, в данный перечень входят работы по поддержанию состояния элементов конструкции многоквартирного дома (фундаментов, подвалов, стен, перекрытий и покрытий, колонн и столбов, балок перекрытий, крыш, лестниц, фасадов, перегородок, полов, окон и дверей), а также инженерно-технического оборудования (мусоропроводов, систем вентиляции и дымоходов, водо- и теплоснабжения, электрооборудования, радио- и телекоммуникаций, газового оборудования, лифтов).

Также это содержание в чистоте общих помещений внутри дома и придомовой территории, обеспечение пожарной безопасности.

Конкретный перечень работ должен быть зафиксирован в договоре между собственниками жилья и управляющей компанией.

Выбор управляющей компании в новостройке – ответственное решение, которое во многом определит, насколько удобной, спокойной и комфортной будет ваша жизнь в новой квартире.

Оценить выбранную компанию, заключить выгодный жильцам договор, убедиться, что все необходимые работы по содержанию и ремонту здания будут выполняться за разумные деньги – задача самих новоселов.

Не стоит, не глядя, «подмахивать» предлагаемый договор, чтобы не пришлось потом целый год или больше жалеть о неразумном выборе, который грозит потерей денег, испорченными нервами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/vy-bor-upravlyayushhej-kompanii-v-novostrojke.html

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

Как выбирается управляющая компания в новостройке

Минусы:

Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком

Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 

Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг. Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже – за счет оказания дополнительных услуг. 

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Принцип работы – «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.

Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 

Плюсы:

«Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.

Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».

В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.

Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.

Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть (Альянс юристов). За нанимателей жилья (арендаторов помещений) участвовать в собрании и ать должны представители муниципалитета.

Для комфортного проживания и оперативного решения вопросов коммунального обслуживания дома, следует выбрать инициативную группу, которая будет отстаивать права его жителей – Совет многоквартирного дома (МКД).

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ), если иное ранее не установлено решением общего собрания собственников помещений.

Инициатор (инициативная группа) должен обеспечить проведение общего собрания: сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании Совета МКД и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания.

После того, как собственники будут заблаговременно (за 10 дней) проинформированы о мероприятии, инициативная группа должна провести собрание, подвести итоги ания и уведомить собственников о принятом решении.

Объективные причины для смены управляющей компании могут быть разными, например, если УК осуществляя обслуживание дома, при этом не обеспечивает безопасность его жильцов, не содержит общее имущество в чистоте и порядке и не следит за техническим состоянием внутридомовых коммуникаций. 

Специалисты компании «Семейный юрист» указали нам на статью 162 ЖК РФ. «Однако, статья закона дает лишь общие положения, касающиеся полномочий и ответственности той или иной управляющей компании.

Прежде всего необходимо ознакомиться с условиями имеющегося договора на управление, в котором конкретно прописываются работы и услуги управляющей компании по содержанию МКД, которые она обязана соблюдать, – комментирует юрисконсульт Дмитрий Смаковский.

 – В любом случае, собственникам помещений предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Это положение предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ».

Как отмечает Виталий Бовть, «вескими основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут быть следующие обстоятельства:

истечение срока договора управления МКД, ранее заключенного с УК;

невыполнение или ненадлежащее выполнение работ и услуг УК;

несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту помещений МКД, за которые несет ответственность УК.

«Следует также иметь ввиду, что договор с управляющей компанией является срочным и заключается, как правило, сроком от 1 года до 5 лет. Таким образом, по истечении срока договора вновь возникает возможность сменить УК», – уточнил юрисконсульт.

Инициативная группа Совета МКД имеет законное право потребовать для изучения договор управления или обслуживания МКД и другие документы, которые имеют отношение к дому: акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работ и оказание услуг за последний год.

Если же каких-то документов не окажется в наличии, то управляющая организация, согласно нормам ЖК РФ, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Шаг 1: подготовка к общему собранию жильцов

Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. 

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, и если хотя бы один собственник будет не уведомлен, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. 

Надежный способ – организация адресной рассылки не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ. Следует подготовить заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись и дополнительно повесить объявления во всех подъездах дома. В письмах нужно обязательно указать: 

сведения об инициаторе или инициативной группе, которые созывают данное собрание; форму проведения (собрание или заочное ание); 

дату, место и время проведения собрания (при заочном ании — место или адрес, а также дату начала и окончания приема бюллетеней для ания);

повестку дня собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании;

способы оповещения жильцов о месте и времени собрания;

при заочном ании вложить в сообщение бюллетени для ания. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг 2: проведение общего собрания жильцов

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем  50 % от общего числа .

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, «пропорциональному его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (п.3 ст.48 ЖК РФ).

Расчет здесь следующий: общее количество приравнивается площади помещений всех собственников в доме, из расчета 1 голос на 1 кв. метр помещения, принадлежащего собственнику. К примеру, в доме площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 3000 кв. м. Количество – 3000.

Собственник жилого помещения площадью 45 м. кв., соответственно, обладает 45 голосами.

Решение принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в ании приняло участие более 50% , а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Приняв решение о расторжении договора со старой УК, инициативная группа в протоколе собрания должна аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать как и где нарушаются условия договора.

После проведения общего собрания, согласно п. 18 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.

2013 № 416, уведомление о принятом на собрании решении в течение пяти дней направляется в организацию, ранее управлявшую домом, а также в орган государственного жилищного надзора.

Шаг 3: выбор новой УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе необходимо заранее обозначить круг «претендентов», попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т. д.

Договор с новой компанией должен быть составлен к моменту проведения общего собрания собственников дома.

Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Такой перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Перечень обязательных пунктов договора прописан в ст. 162 ЖК РФ, однако для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. 

На что нужно обратить внимание в договоре с новой УК?

Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания. 

Примерные условия договора управления многоквартирным домом (МКД) Утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр. и при подписании договора с новой УК необходимо руководствоваться данным документом. 

В новом договоре необходимо предусмотреть:

Условие о сторонах договора управления.

Условие о месте исполнения договора управления с указанием адреса МКД и состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

Условие о предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности.

Условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).

Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖСК и т. д.

Условие о порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД.

Условие о порядке предоставления коммунальных услуг.

Условие о порядке выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. д.

Условия о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть изменены сторонами договора управления в отношении внесения платы за коммунальные услуги и способах выставления управляющей компанией платежных документов.

Условия об отчетности управляющей организации.

Условия об ответственности сторон договора».

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/praktikum-kak-pomenyat-uk-ot-zastroyshchika-i-nuzhno-li-eto-delat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.