Как выбирать вторичное жилье

Содержание

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке: безопасно, выгодно

Как выбирать вторичное жилье

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке при покупке недвижимости, чтобы не пожалеть, на что обращать внимание в первую очередь, выбрать 1-2-3-комнатную квартиру, советы и рекомендации, ответы на вопросы.

Покупателю важно точно знать все нюансы выбора жилья, потому что эйфория после покупки нового жилища проходит в течение 6 месяцев, затем исчезают «розовые» очки и реалии со всеми недостатками приобретенной недвижимости увеличивают степень разочарования от покупки.

Чтобы этого не происходило с вами, предлагаю список нюансов, на которые обратить внимание при выборе жилья на вторичке, неважно выбираете ли однокомнатную квартиру, двух- или трехкомнатную — делайте это правильно!

Как правильно выбрать квартиру

Размер ежемесячного платежа
Большинство покупателей недвижимости используют заемные средства плюс небольшие накопления, маткапитал и сертификаты.

Совет: В случае использования ипотеки соблюдайте важное правило — платеж не должен превышать 30% от вашего семейного бюджета.

Почему при выборе квартиры нам важен размер ежемесячного платежа? 90% ипотечников не задумываются над этим и очень зря, потому что размер выплаты от 40-50% от общего бюджета семьи становится тяжелой ношей, вынуждающей отказывать себе даже в небольших радостях, особенно в отдыхе.

Пример:

На вашу семью общий доход составляет 80 тысяч рублей. Ипотеку одобряют на 4508 тыс рублей (стоимость квартиры) с ежемесячной выплатой 41 883 рубля. Эта сумма уже более 50% от вашего бюджета, прибавьте сюда расходы по коммуналке плюс возможный ремонт и получите 60%.

В итоге покупка стала не радостным приобретением, а тяжелым бременем.
Значит, стоит пересмотреть либо район покупки, либо количество комнат, этаж, состояние и другие параметры жилища, влияющие на его стоимость. Возможно, подкопить первоначальный взнос. Как правильно выбрать квартиру, исходя из ежемесячного платежа вы поняли, двигаемся дальше.

Местоположение
Важность места нахождения приобретаемой квартиры нельзя недооценивать. Правильно не просто купить недвижимость, а выбрать так, чтобы решить несколько задач сразу. Например, сократить время следования до работы, школы, детского сада, найти более экологическое место для проживания, исключить использование автомобиля, как еще одной расходной статьи в бюджете.

Рекомендация: Используйте покупку жилища для решения сразу нескольких задач!

К примеру, я приобрел жилье в самом центре города и в 8 минутах от офиса, исключив статью расходов на автомобиль. Если он мне нужен для загородных или иных поездок — беру в аренду. Это дешевле, чем расходы на стоянку, запчасти, бензин, страховки и т.д.

Панель, монолит, кирпич?
Обойдя множество домов, в бытность работы риэлтором я понял, что панельные дома — это жилье, которое я буду рекомендовать в последнюю очередь, особенно, если есть возможность приобрести жилище в кирпичке или монолите.

Панель имеет множество недостатков, и дело даже не в сроке эксплуатации (30 лет), а более «бытовых» проблемных сторонах:

  • Плохая звукоизоляция;
  • Холодные стены со стороны улицы;
  • Пропускающие холод швы между плитами;
  • Невозможность снести внутренние стены и сделать перепланировку даже в санузле.

Хотя некоторые кирпичные здания на вторичном рынке имеют схожие недостатки, если качество строительства было не на высоте. В кирпичных домах есть несущие стены посреди квартиры, которые нельзя убрать, иначе обрушите этаж. Однако, часто кухню и санузел можно вполне свободно перестроить. Иногда кирпичные стены, граничащие с улицей такие же холодные, как в панельках.

Кирипично-монолитные дома более выгодные в плане возможностей по перепланировке, но дорогие по цене, т.к. более «свежие» по году постройки. Но не стоит радоваться тому, что дом почти новый. Внимательно осмотрите коридоры на этажах здания и внешний вид стен.

По опыту могу сказать, что часто при внимательном осмотре выявляются неправильно сделанные водостоки, которые приводят к образованию грибка на стенах. Спустя 5 лет появляются трещины в стенах здания, иногда толщиной с палец.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики
Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке.

Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла.

Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Если сомнения в выборе, читайте «Что выбрать: вторичку или новострой?«.

Крыша, подвал, подъезд
Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах
Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него?
Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

  1. Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
  2. Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
  3. Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
  4. Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Прочтите статью Покупать квартиру с ремонтом или нет

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Вы в любом случае это будете делать, так зачем платить дважды?

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

  1. Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
  2. Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
  3. Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  4. Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
  5. Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
  6. Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
  7. Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
  8. Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

Прочтите статью: 12 советов при покупке новостройки

Вывоз ТБО
Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома. Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

  1. Напротив подъезда в 5 метрах;
  2. Напротив дома в 30-40 метрах;
  3. С торца дома в 20-30 метрах;
  4. Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи
Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д.

Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев.

Читайте полезное: как купить квартиру с хорошими соседями

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-vyibrat-kvartiru.html

Как выбрать квартиру на «вторичке»?

Как выбирать вторичное жилье

Выбирая квартиру в давно построенном доме, каждый из нас мечтает найти жилье именно для себя — чтобы стены покрашены ровно, чтобы энергетика от прежних хозяев была теплой и ласковой, чтобы во дворе росли старые деревья и гуляли степенные семейные пары с детьми.

Чтобы блага цивилизации прилагались к комплекту ключей по умолчанию — телефон, интернет, доставка пиццы и прочее. Словом, от жилья на вторичном рынке, прежде всего, ждут комфорта для жизни.

Но и тем, кто мечтает в купленной квартире все перекрасить и переклеить по собственному вкусу, придется столкнуться с жизненными константами — двор и соседи никуда не денутся, даже если сделать ну очень качественный ремонт.

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентством (или найденных по объявлениям самостоятельно)? Вот список основных характеристик, которые следует проверить при посещении квартир:

Материал дома, стен, год постройки. Очень часто от стен дома зависит уровень комфорта, который вы можете себе обеспечить.

Каким бы дорогим не был ремонт, какие продвинутые технологии кондиционирования вы бы не использовали в квартире, если дом сделан из некачественной «панели», зимой в нем всегда будет холодно, а летом — жарко.

Если вы не слишком ограничены в средствах, выбирайте кирпичные дома в хорошем состоянии — это сэкономит вам немало денег и нервов в будущем. Нелишним будет выяснить, в каком году был построен дом, если на вид он выглядит довольно старым.

Не исключено, что именно дома этой серии мэрия начнет сносить в ближайшие годы, и вам придется мириться с переездом и другими неприятностями. Или же наоборот — дом может находиться в планах на муниципальный ремонт, в ходе которого вам могут заменить входные двери, стеклопакеты и решетки на окнах первого этажа.

Этаж, планировка, размер комнат. Если в доме нет лифта, порядковый номер этажа станет для вас важным — даже если сейчас вы не видите особых проблем в том, чтобы подняться трусцой на пятый этаж, через какое-то время они могут возникнуть, например, из-за болезни или появления в семье ребенка.

Если этаж находится слишком высоко (14–17), вы можете страдать от жары летом, если слишком низко (1) — от холода, идущего от земли, зимой. Не забудьте выглянуть из окна — даже если вид на город вас не слишком интересует, это поможет вам определить, насколько затенено ваше окно и достаточно ли солнечного света в течение дня достается вашей квартире.

Это особенно важно для квартир, расположенных на 1–2 этажах, окна которых часто бывают закрыты деревьями. Не забывайте, что зимой и летом вид за окном выглядит по-разному и учитывайте это при осмотре. Также немаловажным пунктом в списке будет размер комнат и особенности планировки.

Скорее всего, о размере квартиры и комнат вы могли узнать заранее из объявления, однако на практике все может выглядеть иначе. Неудачная планировка (маленькая спальня, узкий коридор или санузел) может сделать квартиру нормального размера непригодной для жизни именно вашей семьи.

Если у вас уже есть представления о том, как вы будете организовывать свое жилое пространство в новой квартире, не забудьте «прикинуть» их с поправкой на осматриваемую квартиру. Важную роль в визуальном размере комнат также играет высота потолков — низкий потолок даже просторное помещение превращает в неуютный подвал.

А если из квартиры, которую вы осматриваете, вынесена часть мебели, обязательно учтите это при осмотре, ведь помещение, которое казалось сносным и даже просторным, будучи пустым, может оказаться тесным, как только туда снова поставят мебель.

Состояние коммуникаций. Обязательно проверьте трубы и сантехнику в квартире на предмет протечек — эти неисправности, даже если вы готовы сами заняться их исправлением, должны влиять на цену квартиры, ведь вам придется дополнительно потратиться на ремонт.

То же относится и к проводке (о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях). Нелишним будет также проверить телефон и уточнить качество телефонной связи, наличие спаренной линии и т.д.

Если сумма недостатков покажется вам весомой, а необходимые ремонтные работы — слишком сложными и дорогими, от квартиры стоит отказаться.

Если же вы готовы взяться за обустройство вашего жилья, обсудите с продавцом возможность скидок, если о них речь ещё не шла, или их размер, если продавец изначально готов был уступить некоторую сумму из-за проблем с коммуникациями.

Мебель, отделка, бытовая техника. Особенность квартир, покупаемых на вторичном рынке, в том, что туда вы — теоретически — можете въехать сразу после покупки.

Если именно так вы и планируете поступить, оцените бытовые характеристики жилья, состояние отделки на стенах, мебели, бытовой техники, которую оставят вам предыдущие владельцы.

Этот пункт стоит обсудить отдельно, поскольку в противном случае вы рискуете не обнаружить в квартире, например, холодильника. Или же вместо современной духовки найти допотопную советскую, привезенную с дачи или из квартиры родителей продавца.

Двор, подъезд, инфраструктура. Сформировавшееся социальное и экологическое окружение — ещё одна характерная особенность «вторички». Квартира достается вам вместе с районом, двором, подъездом и соседями.

Первое, второе и третье вы можете осмотреть самостоятельно: бутылки на лестничных пролетах и исписанные нецензурщиной стенки лифта скажут немало и о самом доме, и о его обитателях. Но если ярких особенностей во время осмотра вы не заметили, попробуйте поговорить с обитателями дома или подъезда. Как правило, от них можно услышать немало интересного.

Не забывайте также, что двор и район следует осматривать в дневное время, чтобы гарантированно увидеть все, что вас интересует.

Все остальное — вопрос ваших предпочтений: кому-то важен зеленый благоустроенный двор, кому-то — близость школы и магазинов, кому-то очень интересна транспортная развязка и парковка возле дома, а кто-то, напротив, хотел бы жить подальше от оживленных дорог. Наличие всего перечисленного — магазинов, школы, благоустроенного двора и парковки — может ощутимо поднять цену на квартиру, соответственно, отсутствие всего этого или существенной части должно цену снижать.

И ещё одно важное правило, о котором следует помнить, выбирая квартиру — никогда не пытайтесь осмотреть все предложенные объекты за один день, даже если времени у вас немного.

Во-первых, вы будете торопиться и можете пропустить важные моменты при осмотре, а во-вторых, чисто психологически из большого количества трудно выбрать.

Риелторы говорят, что, как правило, при осмотре нескольких квартир за день покупатели либо берут последнюю (по принципу «выбрать хоть что-нибудь»), либо, напротив, возвращаются к первым квартирам в списке — поскольку их покупатель успел осмотреть ещё «незамыленным глазом».

Источник: https://move.ru/articles/51/

Какие вторичные квартиры не стоит покупать — 6 советов покупки квартир на вторичке

Как выбирать вторичное жилье

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12 4,33 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/kakie-vtorichnye-kvartiry-ne-stoit-pokupat/

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Как выбирать вторичное жилье

Новостройки — конечно, хорошо, но вторичка, построенная в советские времена, всё же, лучше. И вот почему:

  • советские дома не «сыплются» (штукатурка, стены, потолки) как новостройки примерно до 2018 года;
  • толщина стен у советских построек чаще всего существенно больше и лучше шумоизоляция;
  • все проблемы, которые могут быть у строения, уже известны местным жителям, когда в новостройках, напротив, все проблемы можно выявить уже только проживая там, на личном опыте;
  • новостройки преимущественно делаются высотными, а это всегда сопровождается определенными проблемами и рисками: поломки лифта, мусорные стояки в доме провоцируют появление грызунов, тараканов и других насекомых, а так же неприятного запаха, на последние этажи пожарная доберется в самую последнюю очередь и другие проблемы.

Это лишь основные, но далеко не единственные факторы выбора квартиры именно на вторичном рынке.

Но дома на вторичном рынке тоже не идеальны, а в частных случаях могут быть и вовсе в плачевном состоянии, но выявить эту плачевность порой не так то просто.

На что нужно обращать внимание при выборе дома. 3 ключевых пункта осмотра

  • Начинать осмотр нужно с прилегающей территории

Обратите внимание на растительность возле дома.

Если дом полностью закрыт деревьями от солнца, это говорит о том, что территория возле дома плохо просыхает, то есть постоянные лужи и грязь, а в самом доме может быть повышенная влажность.

Это приводит к быстрому разрушению строения, а так же повышенная влажность провоцирует возникновение плесени, а это уже опасно для здоровья. Вывести такую плесень порой не представляется возможным.

  • Вторым важным пунктом осмотра является внешнее состояние здания

Обратите внимание на стены — если местами есть крошение стены, или тем более обрушение, это свидетельствует о том, что строение уже отслужило свой срок, в частности по той причине, что были нарушены технологии строительства. В редких случаях такие проявления могут иметь причины вандализма или недобросовестной перепланировки квартир.

Так же стоит обратить внимание на наличие современного самостоятельного утепления стен дома жильцами квартир. Такой факт чаще всего виден сразу и свидетельствует опять же о нарушении технологий строительства, при которых толщина стен не соответствует норме или имеются щели, по причине чего в квартирах такого дома очень холодно.

  • Третьим из ключевых пунктов осмотра является состояние подъезда и коммуникаций в нем

Первое, на что стоит обратить внимание в подъезде — наличие посторонних неприятных запахов, которые невозможно вывести из подъезда и будут тянуться в квартиру.

Степень испорченности стен подъезда и разбитые окна свидетельствует о проживании в этом подъезде ассоциальных личностей, проживание по соседству с которыми может быть не только неприятным, но и опасным.

Отсутствие дверей у щитков (шахта для прокладки коммуникаций), или неудовлетворительное их состояние, может свидетельствовать о наличии проблем с коммуникациями (телефонией, интернетом, электричеством и ТВ).

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры. 5 ключевых пунктов осмотра

Осмотр квартиры стоит производить, так сказать, с пристрастием. Только так вы сможете обезопасить себя от возможным проблем в будущем, масштабы которых сложно оценить заранее.

  • Осмотр квартиры стоит начинать с состояния пола и стен

Особое внимание стоит обратить на пол в кухонном помещении, а так же в ванной и туалете. В кухонном помещении пол больше всего подвержен износу и, особенно, в районе мойки.

В советсткие времена пол крыли ДВП-листами с последующей покраской. И, так как ДВП — это практически картон, такое покрытие очень хорошо впитывает в себя любую влагу, а значит разбухает и выгибается, вместе с ним приходит в негодность и брус, уложенный на бетонные перекрытия. Из-за этого износа пол начинает «гулять», проваливаться и скрипеть.

Для точного определения необходимости в ремонте пола достаточно «погулять» по всем помещениям и «потоптать» ногами как можно большую площадь пола, обращая внимание на «провалы» и «скрипы».

Стоимость ремонта пола в самом экономном варианте стоит рассчитывать от 300 рублей за квадратный метр (замена бруса, покрытие, плинтуса).

В ванной комнате в советские времена плитку укладывали экономично и на «скорую руку», поэтому до сих пор во многих квартирах на вторичном рынке сохраняются такие проблемы, как отсутствие плитки под самой ванной, а так же неровно уложенная и отбитая плитка.

А так же ввиду недостаточной вентиляции, ванные помещения не редко обрастали плесенью и крошились, трескались стены. Поэтому, зачастую, целесообразно устанавливать принудительную вытяжку в ванной комнате.

Стоимость ремонта стен и пола в ванной комнате в самом экономичном варианте стоит рассчитывать от 1000 рублей за квадратный метр поверхности (плитка, цемент, затирка и другие материалы).

Если трубы в ванной комнате не менялись с момента постройки (обязательно уточните это у собственника), то имеет смысл сразу же заменить их на новые пластиковые во избежание прорыва по причине большого износа. На замену труб стоит закладывать по ситуации от 2500 рублей.

Если в квартире до сих пор стоит советская чугунная ванна, она хоть и хорошая по качеству и сроку службы, но до наших дней, обычно, её внешний вид уже, мягко говоря, никакой. Поэтому, стоит заложить бюджета на замену ванны в диапазоне от 10000 до 25000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

Так же стоит обратить внимание и на смесители, как в ванной комнате, так и на кухне. Наличие плесени, ржавчины и облупившегося хромирования свидетельствует о большом износе, а значит каналы смесителя могут быть забиты ржавчиной, солями и иными негативными отложениями, что влияет на качество воды и провоцирует подтекания, а так же может стать причиной прорыва.

На замену смесителя стоит закладывать от 2500 до 7000 рублей, опять же в зависимости от личных предпочтений и наличия навыков замены смесителя. Услуги сантехника по замене смесителя будут стоить в районе 1000-2500 рублей, в зависимости от региона и жадности специалиста.

Изношенные окна видно, как правило, сразу, не вооруженным глазом — неровно лежит краска, которая полопалась и видны все слои краски, потрескавшийся подоконник, перекошенные рамы и створки форточек, большие зазоры между оконным проемам и рамой, а так же между створками. Всё это не только не радует глаз, но и провоцирует сквозняки, пониженную температуру в квартире и плохую шумоизоляцию от уличных шумов.

На замену и отделку окон стоит закладывать 10000-30000 рублей на одно двухстворчатое окно в зависимости от индивидуальных предпочтений.

Если ранее собственник уже устанавливал пластиковые окна и откосы, проверьте качество установки и износ — не выгнут ли верхний откос (т.к. бывает что верхняя часть оконного проема крошится и обваливается, прогибая верхний откос вниз), в хорошем ли состоянии уплотнительные резинки (достаточно ли плотно закрывается окно, нет ли сквозняков).

• Состояние газовой плиты

Мало кто при переезде в первые же дни меняет газовую плиту. Но стоит знать очень важную деталь — если плита в новой квартире стоит ещё с советских времен, то её пора менять в обязательном порядке, ввиду 100% утечки газа. Вопрос только в масштабах этой утечки, но это уже не так важно, как возможные последствия этой утечки.

И даже если плита на вид не с советских времен, стоит вызвать специалиста для проверки специальным оборудованием на предмет утечки.

Замена плиты выйдет вам от 12.000 до 100.000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

  • Состояние отопительных радиаторов (батарей)

Отопительным радиаторам стоит уделить особое внимание, потому как именно они являются наиболее частым объектом проблем в квартирах на вторичном рынке жилья.

Обратите внимание на качество эмали — облуплена или нет. Если облуплена, то сколько примерно слоев краски. Большое количество слоев говорит о том, что радиаторы скорей всего не менялись с застройки. Соответственно, если дом построен в советские времена, то радиаторы однозначно пора менять, иначе высок риск прорыва и затопления соседей снизу.

На замену радиаторов стоит рассчитывать от 600 до 3000 рублей за секцию, плюс стоимость услуг слесарей по замене примерно в ту же сумму.

Юридическая «чистота» квартиры или как не купить квартиру с обременением

Обязательно уточняйте

  • имеются ли несовершеннолетние дети у собственников квартиры;
  • не находится ли квартира в ипотеке (в этом случае собственники вообще не могут продать квартиру, предварительно не закрыв ипотечный кредит);
  • если собственник единственный (воспитанник детского дома), то является ли он совершеннолетним;
  • обязательно постарайтесь разузнать историю собственников квартиры, их детей, внуков, каким образом собственнику досталась квартира — если по наследству, то всем ли наследникам были выделены доли, и имеются ли документы об отказе от наследства, в случае, если наследников было несколько, а собственником стал всего один из них.

Есть и другие виды обременений, о которых лучше подробно консультироваться со специалистами — опытными риелторами, а лучше с юристами.

Вот мы и раскрыли целых 9 факторов при выборе квартиры на вторичном рынке. Будьте внимательны и совершайте только обдуманные покупки!

Источник: https://parent-portal.ru/2019/03/17/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Выбираем квартиру для покупки

Как выбирать вторичное жилье

Последнее обновление: 02.03.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».

Самостоятельно проверить сведения о владельцах квартиры, их правах собственности и возможных обременениях, можно по Выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок.

Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).

Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

  ♦ Критерии поиска квартиры на вторичном рынке ♦

Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).

Типовые планировки квартир и техническое описание различных серий домов можно посмотреть здесь или здесь.

Техническую справку о каждом доме (год постройки, материал стен и перекрытий, инженерная начинка, типы лифтов, мусоропроводов и т.п.) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка Квартира-без-Агента.ру

Где искать квартиры для покупки?

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный.

Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше.

Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

База квартир «ЦИАН» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Квадрум» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Домофонд» (вся Россия) – здесь.

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

База квартир агентства «МИЦ недвижимость» (Москва и Подмосковье) – здесь.

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER.

Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER).

Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

Профессиональная база данных недвижимости: База WinNER 

Кроме того, есть еще ряд печатных изданий, где публикуют массу объявлений о продаже недвижимости. Те же «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и другие издания.

Самостоятельно найти там квартиру сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете и прессе.

  ♦ К слову ♦

Кстати, развешивание уличных объявлений в районах поиска квартиры, типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников», несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе.

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности».

Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова.

Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – здесь.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете и/или прессе подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?

Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vybiraem-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.