Как выбрать квартиру для покупки вторичка

Жилье на вторичном рынке – покупка кота в мешке

Как выбрать квартиру для покупки вторичка

14 апреля 2018

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с очень сложными вопросамию. И, пожалуй, самый из них – как не ошибиться с выбором и на что следует обратить внимание, чтобы эта сделка не стала покупкой кота в мешке?

Многие специалисты рынка недвижимости уверены: выбор квартиры и принятие решение о ее покупке в основном зависит от первого эмоционального эффекта, который был произведен на покупателя.

Именно поэтому некоторые риэлтеры используют небольшие уловки, чтобы улучшить первое впечатление от квартиры: расставленные вазы со свежими цветами, правильно подобранные салфетки на столе и чисто вымытые окна.

Однако нужно уметь вовремя выключить эмоции и трезвым взглядом оценить предполагаемую покупку, хотя бы даже для того, чтобы затем сбить цену. 

Первое, на что следует обратить внимание сразу, – придомовая территория. Здесь нужно оценить количество парковочных мест, зеленую зону (если таковая имеется), наличие детской площадки, магазинов и ограждений. Далее, следует обратить внимание, в каком состоянии находится лестницы, вестибюль подъезда и лифт.

Не следует забывать и о «подводных камнях», которые сопровождают большинство сделок. Например, о наличии в квартире перепланировки. Сразу должен возникнуть вопрос, законна ли она.

Потому что если предыдущий хозяин не оформил все документы и разрешения на перепланировку квартиры в БТИ, вся ответственность ложится на плечи нового собственника.

Это значит, что покупатель будет вынужден либо приводить квартиру в изначальное состояние, либо выплачивать штрафы за незаконную перепланировку.

Следующим, не менее важным моментом является вид квартиры без отделки и мебели. Собственники квартиры зачастую стараются завысить цену за хорошее состояние квартиры или произведенный там ремонт.

Покупатель всегда должен попросить показать квартиру без мебели или хотя бы ее немного отодвинуть.

В случае, если на обоях видны выгоревшие пятна или разводы от сырости, стоимость любого ремонта сразу нивелируется.

Важным является и оценка «свежести» ремонта. Только что сделанный ремонт (под продажу) должен насторожить покупателя. Зачастую так делают продавцы, желающие скрыть какие-либо очевидные недостатки квартиры. Также нужно проверить исправность всех инженерных коммуникаций: электропроводку, подачу горячей и холодной воды, канализацию, сантехнические трубы и вентили, счетчики и т.д.

Кроме того, осматривать квартиру лучше в тишине (без включенной музыки или телевизора), чтобы оценить уровень уличного шума.

«Второй» взгляд

Есть определенные нюансы, информацию о которых получить сразу практически невозможно. Например, шумные ли соседи за стенкой или, может, сосед сверху делает затяжной ремонт. А это, помимо бесконечного шума, означает и постоянное складирование строительного мусора на лестничной площадке.

Именно поэтому покупателю следует очень обстоятельно поговорить с потенциальными соседями. Причем, следует уделить внимание не только соседям по лестничной площадке, но и молодым семьям, прогуливающимся неподалеку. Именно они зачастую могут дать более-менее объективную оценку этому дому.

Только через определенный промежуток времени можно узнать и о наличии неисправностей в системе коммуникаций или электрической разводке. Сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартиру покупать летом, то оценить качество отопления будет возможно только зимой.

К неприятным сюрпризам можно отнести и нежелательное соседство, и «темную» историю квартиру (убийство, пожар).

«Верните мои деньги!»

Что делать покупателю, если серьезные недостатки были выявлены только после покупки квартиры? Можно ли в таком случае оспорить сделку и вернуть хотя бы часть вложенных средств?

Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что после подписания акта приемки-сдачи квартиры покупателю уже вряд ли удастся доказать свою правоту. Спасительной шлюпкой здесь становится договор купли-продажи. В обязанность продавца входит передача квартиры того качества, которое было указано в договоре.

В случае, если покупатель находит какие-либо несоответствия, он может потребовать от продавца устранить недостатки либо потребовать возмещения собственных материальных затрат на устранение этих недостатков.

Если продавец отказывается, то покупатель имеет право уже в судебном порядке решать данный вопрос вплоть до признания сделки недействительной. 

Обобщая все вышесказанное, хочется заметить, что, помимо первого, восторженного, взгляда, всегда должен быть «второй», более скрупулезный и педантичный. Каждый покупатель должен составить себе четкую схему осмотра квартиры и методично ей следовать, даже несмотря на очевидные достоинства квартиры, которые, безусловно, будет подчеркивать продавец.

Источник: https://www.hata.by/articles/zhile_na_vtorichnom_rynke__pokupka_kota_v_meshke-5191/

Как выбрать квартиру для покупки в 2019? Новостройка или вторичка?

Как выбрать квартиру для покупки вторичка
Последнее обновление: 04-01-2019

0

0

В статье рассмотрим как правильно выбрать квартиру для покупки в 2019 году, разберемся какую квартиру лучше выбрать – в новостройке или на вторичном рынке. На что обратить внимание – ремонт, этаж, район, продавец и т.д.

Поменять квартиру будет не так просто как купить, поэтому стоит серьезно отнестись к данному процессу.

НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:

  • Какие нужны документы при покупке квартиры в ипотеку
  • Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку
  • Все взвесьте. Стоит ли брать ипотеку?

Также будут полезны две следующие статьи: уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке.

Чт лучше новостройка или вторичное жилье

Как же найти то, что наилучшим образом будет отвечать всем потребностям? Сначала предстоит определиться, будет ли квартира находиться в только что построенном доме, или лучше подыскать жилье в уже обжитом районе.

Вторичное жилье

– это квартира, в которой уже кто-то жил, и которая уже имела владельцев. Поэтому квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке являются собственностью застройщика и считаются вторичным жильем.

Первичное жилье

– это исключительно квартира в новостройке, причем в строящемся доме жилье не покупается, а инвестируется.

Преимущества вторичного жилья

Когда квартира готова к проживанию, это выгодно по нескольким причинам. Прежде всего, если такая жилая площадь находится в хорошем состоянии, она готова принять новых жильцов в самые короткие сроки.

Однако и при необходимости косметического ремонта новым владельцам не придется долго ждать, да и обойдется обновление интерьера не столь дорого.

Во многих случаях стоимость коммунальных услуг в секторе вторичного жилья оказываются дешевле, нежели в новостройках.

Недостатки вторичного жилья

Главным недостатком вторичного жилья является то, оно не новое. А значит, новым владельцам придется столкнуться со старой проводкой и сантехникой. Трубы могут течь, розетки искрить, а с потолка может сыпаться штукатурка.Хотя уход за такой квартирой не слишком дорог, но поддерживать в достойном состоянии ее придется постоянно, что отнимает немало времени.

К тому же проживание в старой квартире, по сравнению с новостройкой, может оказаться не настолько комфортным. Подъезды построенных порой несколько десятилетий назад домов охраняются в лучшем случае только домофоном или кодовым замком, а жильцы новостроек сегодня часто нанимают консьержа или сторожа.

Преимущества новостройки

Есть у новостроек и другие преимущества. Подъезды здесь намного просторнее и чище, чем в старых домах, выше потолки и удобнее лифты. Есть системы безопасности, а самое главное, современные планировки много комфортнее и продуманнее тех, что можно встретить почти во всех домах советской эпохи.

Да и чувствовать себя первым и единственным владельцем квартиры, пожалуй, приятнее.

Недостатки новостроек

Однако и новостройки нельзя назвать идеальными. Если квартира продается без какого-либо ремонта, то вложить в него средства и силы придется владельцу. А про скорый комфорт и переезд можно забыть. Квартира в новостройке – это бетонные стены, пахнущие цементом потолки и серый пол из того же бетона.К первому ремонту в новостройке придется отнестись со всей серьезностью и отдачей

, поскольку процесс потребует не только крупных финансовых затрат, но и достаточно времени и нервов. Поскольку ремонт не обойдет никого из соседей, то первые годы в новостройке всегда связаны с постоянным стуком, звуком дрели и перфоратора, переноской мебели и строительного мусора. Шум и стуки будут раздаваться регулярно и абсолютно со всех сторон.

Поэтому если в семье есть маленькие дети, то от покупки квартиры в новостройке лучше отказаться.

]

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов.

Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов.

Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости.

Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано.

Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Как правильно выбрать подходящий район

Выбирая район, где предстоит купить квартиру, важно учесть массу критериев. Среди них и возможность быстрого выезда на трассу, близость будущего жилья к детям или родителям, к месту работы и другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Но, кроме этого, не стоит забывать об экологии.

Если в непосредственной близости от района есть такие отравители среды, как промышленные предприятия и едущий непрерывным потоком автотранспорт, то со временем чистого воздуха стать может только меньше.

Близкое расположение промышленных объектов и транспортных развязок может не лучшим образом сказаться на здоровье.

А вот если рядом есть зелёная зона, парк или сквер, то растения уменьшат пагубное воздействие транспорта и предприятий.

Если на новом месте жительства предстоит пользоваться общественным транспортом, лучше прийти в утренний час-пик на ближайшую остановку, чтобы узнать, достаточно ли часто здесь ходит транспорт, и легко ли попасть в автобус.

Близость конечной остановки можно считать преимуществом, поскольку шанс комфортно добраться в нужное место увеличивается. Однозначно должно насторожить расположение поблизости от дома ЛЭП, высоковольтных линий электропередачи.

Низкочастотное электромагнитное излучение этих сооружений может не лучшим образом сказаться на здоровье и даже спровоцировать некоторые заболевания.

Если есть личная машина, то буде не лишним убедиться, что рядом с домом есть платная автостоянка.

Однако если такое скопление машин находится прямо под окнами, то не стоит удивляться, что придется мириться с воем автомобильной сигнализации, звуками работающих двигателей и их выхлопам

Если под окнами круглосуточный павильон или торговая палатка, то по ночам можно будет народные песни в исполнении пьяных баллады, а утром идти мимо наполненных бутылками и банками урн.

При выборе района стоит убедиться, что в округе есть аптеки и поликлиники, службы быта и школы, детские сады и все необходимые магазины, а также другая инфраструктура.

Если в семье есть дети, то обязательно нужно лично посетить детский сад или школу, чтобы убедиться в их работоспособности и хотя бы внешне оценить их уровень.

А в отделе образования можно уточнить рейтинг учебных заведений, расположенных в этом районе.

Какую планировку квартиры лучше выбрать?

На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.

Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:

  1. Если одна из комнат проходная – это удобно пока в семье нет детей, по мере появления и взросления, придется делать перепланировку или менять квартиру.
  2. Окна квартиры выходят на противоположные стороны дома – это может быть удобно, утром солнце с одной стороны, а вечером с другой. В квартире будет светлее.
  3. Количество комнат – это дело индивидуальное, кому-то лучше 3-ка с меньшими по площади комнатами, чем двушка с более просторными, но помните что каждому человеку время от времени нужно побыть одному, а в квартире где живет большая семья может просто не быть места.
  4. Комнат-многоугольники – с одной стороны, все привыкли к стандартным помещения и пятиугольная комната может показаться не удобной, с другой стороны это повод пофантазировать при обустройстве.
  5. Северная сторона, да и восточная по большей части – в квартире будет темно круглый год, а это дополнительные расходы на освещение, да и просто дискомфорт. Хотя восточная сторона – еще более менее терпимо днем.
  6. Южная и западная стороны – если климат у вас жаркий, то без кондиционера не прожить. Это доп расходы. Летом будет как в парнике. Если у вас маленький ребенок, то подумайте заранее, что лучше кондиционер для южной стороны или обогреватель и включенный свет для северной стороны.
  7. Раздельный санузел – это удобно (не нужно ждать пока кто-то моется или кто-то в туалете), а совмещенный – это просторно (если большой).
  8. Кухня-студия – если это 1-ка и в ней живет семья, то это не удобно; если это 2-ка то считайте у вас однокомнатная квартира с большой кухней (особого смысла в этом нет), а вот 3-ка с кухней студией, то намного удобней когда кухня совмещена с гостиной, т.к. основное время проводится в ней, но при этом остается больше свободного места.

Внешний вид дома

Когда район определен, можно переходить к выбору дома. И здесь особенно важно быть уверенным, что жилье окажется полностью безопасным. В любом городе есть аварийные дома, которые просто отличить на глаз. На стенах здесь заметны трещины, которые даже при заделке видны по серым линиям вдоль них.

Источник: https://bogunskaia.ru/drugoe/kak-kupit-kvartiru.html

Покупаем квартиру на вторичке: с чего начать

Как выбрать квартиру для покупки вторичка

04.10.2018 | 10:00 80403

Выбор и покупка квартиры – всегда стресс. Вы перебираете сотни объявлений, ездите на просмотры, примеряете на себя разные планировки, мысленно обживаете комнаты, расставляете мебель и панически боитесь ошибиться, ведь выбрать надо один-единственный вариант из сотен.

Риэлторы знают: через несколько месяцев после сделки клиентам лучше не звонить. Когда ощущение новизны проходит, подавляющее большинство вчерашних новоселов начинают сомневаться в правильности своего выбора. Мы расскажем вам, как покупать жилье на вторичном рынке, чтобы не пополнять ряды разочарованных.

Оценка финансовых возможностей

Достаньте из тумбочки наличность и пересчитайте. Если удалось набрать от 3 млн до 6 млн руб. – поздравляем. В указанный ценовой диапазон укладывается подавляющее большинство предложений квартирного рынка Петербурга. Если такую сумму набрать не удалось – продолжаем работать и откладывать деньги. Это, конечно, шутка.

В утешение можем сказать, что вы не одиноки. Сегодня уже почти 80% жителей России приобретают жилье за счет ипотечных кредитов. Поэтому еще раз пересчитайте сбережения. Набралось на треть квартиры? Можно думать об ипотеке. Изучите предложения ипотечных банков, а также начните собирать справки о доходах – ваших и членов вашей семьи.

Четыре пятых петербуржцев решают жилищные вопросы на вторичном рынке жилья за счет встречных покупок – одновременных или разнесенных по времени – опять-таки с привлечением кредитов.

То есть для покупки недвижимости они продают другую недвижимость.

Если вы рассчитываете вложить в покупку жилья средства, вырученные от продажи другого недвижимого имущества, самое время провести его инвентаризацию, оценку и предпродажную подготовку.

Примерка территории

С бюджетом определились – можно приступать к поиску? Не спешите. Конечно, каждый в общих чертах представляет, какая квартира ему нужна. Но, сформулировав требования вроде «двухкомнатная квартира от 4 млн до 5 млн руб. в зеленом районе у метро», вы обречете себя на долгие безуспешные поиски и разочарования.

Ведь придется просматривать тысячи объявлений, делать сотни телефонных звонков и ездить по десяткам адресов: сегодня в Купчино, завтра – в Веселый Поселок, послезавтра – на Васильевский остров или на Гражданку. При этом для каждой поездки закладывать по два часа только на дорогу и поиски.

К тому же возможны накладки – хозяин отправился купить пирожные к чаю, агент опоздал со встречи в другом конце города.

А ведь хочется изучить и ассортимент окрестных магазинов, и на детские сады посмотреть, и пешком до метро прогуляться.

Поэтому за полный день больше двух или трех объектов не увидите, а вечером в сумерках легко проглядеть что-то важное – например, свалку, ЛЭП или промзону за окном.

Как действовать правильно? А вот как: начинать не с просмотра квартир, а с «примерки» жилых районов и кварталов на себя. Мы ведь не просто оклеенную обоями бетонную коробку для ночлега выбираем, а интересную и комфортную жилую среду.

Для начала ответьте себе на вопрос, где бы вы хотели жить. Найдите для себя точку притяжения.

Она у каждого из нас своя: парк, где нравится гулять, знакомый с детства район, где живут друзья и родные, или такой, из которого удобно добираться на работу или на дачу…

Так вот, изучите его вдоль и поперек, разведайте его достопримечательности, сады и парки для прогулок, магазины, где будете делать покупки, социальную инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники).

Как изучать местность? Начните с «гуглокарт», краеведческих форумов, групп местных жителей в социальных сетях. Кстати, если речь о недавних новостройках, то территориальных групп обычно несколько, и некоторые из них администрируются представителями застройщика или управляющих компаний и имеют рекламный характер.

В других группах сами жители знакомятся и обсуждают проблемы бытоустройства. Тут вы узнаете много полезного и интересного, что позволит избежать разочарований: например, о транспортной ситуации, перспективах нового строительства, очередях и наличии мест в детских садах.

Если вы по натуре исследователь, можно пойти дальше. Например, изучить преобладающие в районе типы и серии домов, их основные плюсы, минусы, оценить, подойдут ли вам планировки типовых квартир. Это тоже полезно и позволит экономить время на просмотрах.

Важно иметь в виду, что все мы люди занятые. Поэтому на данном этапе тоже надо отсекать лишнее. Увидели в объявлении номер дома – прежде чем звонить, посмотрите его расположение на картах: может быть, это совсем не то, что вам нужно. 

Телефонные переговоры

Итак, подготовительная работа проведена. Дальше будет проще: вместо сотен звонков – десятки, а вместо десятков просмотров – несколько визитов. Зона поиска определена – можно звонить и договариваться о просмотрах.

Во-первых, кто и на каких основаниях продает – собственник или агент. Многие из нас опасаются иметь дело с агентами, полагая, что вариант «без посредников» будет дешевле. Опыт показывает, что как раз наоборот.

Среди собственников гораздо чаще попадаются, мягко говоря, неопытные и с неадекватными ценовыми запросами. Агент поможет и с проведением сделки, и с оформлением ипотеки.

При этом агентское вознаграждение уже заложено в указанную в объявлении сумму.

Во-вторых, кто собственник и как давно владеет квартирой. Если собственников несколько, потребуется нотариальное оформление. При сроке владения меньше пяти лет нужно будет углубленно изучить юридическую историю – но всему свое время.

В-третьих, на каких условиях продается квартира: прямая продажа или встречная покупка. Во втором случае цена чуть ниже, но оформление сделки, скорее всего, займет больше времени.  

И самое главное. Договариваясь о времени просмотра, обязательно уточните, насколько актуальна цена, указанная в объявлении.

Первый визит

Будьте готовы к тому, что и продавец, и представляющие его интересы агенты склонны приукрашивать действительность, подробно расписывать достоинства объекта и постараются умолчать о недостатках. Формулировка «хорошее состояние», как правило, скрывает «бабушкин ремонт» – освеженные обои, потолки и покрашенные двери, а слова «рядом с метро» – расстояние в несколько остановок.

На что следует обращать внимание при просмотре и какие факторы дают основание снизить цену – материал для отдельной публикации. Пока отметим главное. У каждого объекта недвижимости есть изменяемые и неизменяемые параметры. Они по-разному влияют на его цену и ликвидность («продаваемость»).

Например, неважное техническое состояние – это изменяемый, а потому не критичный для вас фактор, ведь ремонт можно сделать и своими силами. В то же время мы не можем передвинуть дом ближе к метро или изменить пейзаж за окнами. Если эти моменты вас не устраивают – ищите другой объект.

Вам понравилась квартира, но вы хотите торговаться? Прежде еще раз уточните, действительна ли указанная в объявлении цена и что в нее входит – так сказать, для закрепления материала. Ведь бывает так, что на стадии просмотра продавец, не желающий уступать в цене, обещает оставить мебель и бытовую технику, однако, когда дело доходит до сделки, все это оказывается вывезено на дачу.

Поэтому все условия желательно уточнять, уточнять и еще раз уточнять – и при звонках, и при визитах, а впоследствии – внести в договор купли-продажи. Конечно, если вы не юрист и не бизнесмен, то помощь профессионального агента по недвижимости в составлении такого договора придется вам как нельзя кстати.

И последнее. Конечно, покупатель всегда прав. Тем не менее на всех этапах поиска, выбора и подготовки к сделке будьте доброжелательны и пунктуальны. Всегда позвоните, если задерживаетесь или решили отменить просмотр. Только так вы можете рассчитывать на уступки, бонусы и содействие с стороны контрагентов.

Филипп Урбан    pressfoto.ru, Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/248714/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.