Как выбрать недвижимость

Содержание

Коммерческая недвижимость в новостройках: как купить выгодно

Как выбрать недвижимость

В последние 10 лет спрос на коммерческую недвижимость в РФ неуклонно растет. Мы рассмотрим, как правильно выбрать объект, чтобы он стал хорошей инвестицией.

Время показало, что инвестиции в коммерческую недвижимость надежны и при правильном подходе гарантируют владельцу стабильный долговременный доход. Ввиду постоянного спроса, застройщики изначально, еще на стадии «котлована» выделяют площади под коммерческие объекты.

Поэтому мы видим, как ежегодно возводятся новые жилые комплексы, в которых сразу открываются различные мастерские, магазины, кафе, офисы и т.д. 

Что определяется как коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью называют любые виды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, которые используются для коммерческой деятельности и получения прибыли, в том числе, получения дохода от инвестиций или аренды.

Когда говорят о покупке такой недвижимости в новостройке, чаще всего, подбирают объекты под офисы, рестораны, мастерские, магазины, галереи, стройплощадки, склады и т.д.

Эти помещения инвесторы используют как для открытия или развития собственного бизнеса, так и сдают в аренду.

При этом, наиболее востребованными являются варианты в нововозведенных комплексах, так как это выгодно, функционально и является достойным активом для вложений с долгосрочной перспективой.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в новостройке

При покупке помещений от застройщика вы получаете помещения, готовые к ремонту или даже к эксплуатации без каких-либо следов бывшей деятельности.

Здесь нет истории, к вам не будут заходить клиенты бывшего владельца, не возникнет сложностей, связанных с какой-либо неузаконенной перепланировкой.

Но это далеко не самые главные преимущества, которые привлекают покупателей. Основные плюсы мы обсудим ниже.

1. Выгодные условия

Если озаботиться покупкой на стадии строительства, есть возможность выбрать наиболее интересные с экономической точки зрения площади.

Стоимость такой недвижимости может быть до 30% ниже, чем на аналогичные помещения в уже принятом и заселенном доме.

В отличие от объектов вторичного рынка, такие помещения не бывают в аварийном состоянии, а ремонт можно проводить своими силами или купить недвижимость с отделкой от застройщика. 

В новостройках комфорт-класса дополнительными плюсами становятся собственное место на парковке, развитая внутренняя инфраструктура, автономные коммунальные системы, охраняемая придомовая территория.  Девелопер заинтересованы в прибыли, поэтому при одновременном приобретении коммерческой площади и жилья покупатель может получить существенную скидку.

2. Локация новостройки

Опытные застройщики выбирают для проекта развивающиеся районы с удобной транспортной развязкой, идеальный вариант – новостройка в черте города в давно обжитом районе. К сожалению, это не всегда возможно. Тогда девелопер находит отдаленный, но перспективный участок и полностью застраивает его ЖК, что также обещает дальнейшую прибыль покупателям коммерческих объектов.

3. Поток клиентов

Приобретая недвижимость от застройщика, вы приобретаете и потенциальных клиентов. Жилью в новостройке отдают предпочтение молодые семьи со стабильным уровнем дохода и обширным кругом потребностей, что открывает возможности для многих бизнес-проектов. 

Если жилой комплекс возводится в новом районе, потребность во многих товарах и услугах первое время будет выше, чем количество предложений. С развитием и расширением района у вас, без сомнения, появятся новые конкуренты, но также увеличится спрос, а значит поток клиентов будет постоянно расти. 

Основные критерии выбора

Коммерческая недвижимость в новостройке – прекрасный вариант инвестиций, но подходить к такой покупке следует с особым вниманием и осторожностью.

1. Выбор района

Начать стоит с выбора места расположения жилого комплекса. Чем выше социально-экономические показатели района, тем больший доход принесет недвижимость. На рентабельность также влияет наличие деловой зоны, учебных и медицинских заведений, парков, спортивных и развлекательных комплексов. 

Одним из главных критериев успешного выбора является доступность для будущих клиентов. Речь идет о расстоянии до станции метро и остановок общественного транспорта, наличие пешеходных маршрутов в непосредственной близости от объекта.

2. Особенности новостройки

Хорошо, если ЖК имеет открытую территорию, это позволит получить дополнительный приток клиентов «с улицы». Каждый проходящий мимо человек может стать потенциальным покупателем. 

Обязательно обращайте внимание на следующие характеристики:

  • парковка с достаточным количеством мест;
  • наличие погрузочно-разгрузочной зоны, если ваш бизнес связан с продажей товаров и/или закупкой материалов;
  • удобный отдельный вход, желательно, с улицы;
  • качественная система приточно-вытяжной вентиляции;
  • высокая мощность электросети;
  • отсутствие повышенной влажности;
  • удобная планировка или возможность перепланировки без сложных согласований;
  • высокие потолки;
  • качественная внешняя и внутренняя отделка здания, при выборе ремонта от застройщика также важно качество отделки в самом помещении.

Еще один важный фактор – количество жилых помещений в новостройке. ЖК с 500 и более квартирами считаются идеальными для инвесторов. С другой стороны, не забывайте о числе коммерческих объектов. Если подобных помещений планируется более 10, вы рискуете получить дополнительную конкуренцию.

3. Период строительства

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства позволяет существенно сэкономить средства. На этапе котлована девелоперы предлагают соблазнительные скидки до 30, а в некоторых случаях даже до 50 процентов.

По мере готовности здания, цена на помещения также растет. Наконец, когда объект принят и готов к эксплуатации, стоимость недвижимости достигает верхней точки.

В некоторых случаях, цена на особо привлекательные помещения к завершению строительства поднимается 2-3 раза. 

На первый взгляд, самой выгодной является покупка именно на начальной стадии. Но такое решение имеет свои недостатки. Пока идет строительство, окупаемость недвижимости равна нулю. Нет жильцов, соответственно нет и потребителей.

Кроме того, любая покупка недвижимости в новостройке на ранних стадиях строительства несет в себе определенные риски. Даже самые надежные застройщики иногда затягивают сроки сдачи объектов.

При выборе малоизвестной строительной компании риск оказаться в числе покупателей «долгостроя» вырастает в разы.

4. Выбор застройщика

Здесь важно обращать внимание на основные критерии надежности строительной компании:

  • репутация (благонадежность);
  • опыт (достижения);
  • финансовая устойчивость (состоятельность).

Проверка этих сведений займет не так много времени, однако поможет избежать большинства рисков, связанных с покупкой недвижимости в новостройке. Хорошим началом станет изучение сайта строительной компании. 

На что обратить внимание:

  1. Количество законченных проектов. Чем больше опыта у застройщика, тем менее вероятны непредвиденные сложности в его деятельности. Стоит изучить опубликованную на сайте проектную декларацию (ПД), чтобы узнать в каких строительных проектах компания принимала участие в течение последних 3 лет. 
  2. Ключевые партнеры и инвесторы. Любые инвестиционные проекты со стороны финансовых корпораций, банков и различных фондов начинаются с долгой и щепетильной проверки. Поэтому если в представленном списке инвесторов указаны солидные, надежные организации, члены СРО, значит, финансовая состоятельность и благонадежность строителей была успешно подтверждена. 
  3. Источники финансирования. С информацией можно ознакомиться в специальных разделах ПД. Если в списке указаны банки, то не лишним будет убедиться в наличии аккредитации объекта и застройщика. Эти показатели представлена в открытом доступе на сайте банка-инвестора. 
  4. Сведения о финансовом состоянии. Информация также находится в ПД.
  5. Профессиональные награды. Их наличие говорит о квалификации девелопера и признании его услуг. 

Единый реестр застройщиков – еще один сайт, обязательный к посещению. На этом сервисе представлены актуальные и наиболее точные сведения о выбранной строительной компании.

Отзывы и рейтинги – также хороший способ определиться с выбором. Их можно прочитать в интернете, при этом лучше всего пользоваться независимыми сайтами. По возможности стоит посетить какой-либо из уже построенных комплексов от выбранной компании и пообщаться с местными жителями. Так вы «их первых рук» услышите мнение о строительной компании, а также о качестве выполненных работ.

Помощь в выборе коммерческой недвижимости

Как видите, чтобы не ошибиться в выборе, придется потратить определенное время на сбор информации о строительной компании и выбор помещения.

Вы можете заниматься этими вопросами самостоятельно или доверить выбор наиболее подходящих вариантов профессиональным риэлторам. В последнем случае лучше всего обращаться в крупные агентства или к проверенным специалистам.

Помните, что обычный помощник в выборе жилья не слишком хорошо разбирается в коммерческой недвижимости, поэтому обязательно уточняйте профиль деятельности специалиста.

Кроме того, вы всегда можете изучить информацию о новостройках от надежных застройщиков на нашем сайте, ознакомиться с отзывами, изучить ценовую политику, а также получить бесплатную консультацию наших экспертов. Мы всегда готовы помочь выбрать лучшую недвижимость в новостройках Краснодара.

Источник: https://23kvartiri.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-v-novostrojkax-kak-kupit-vygodno/

Как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования

Как выбрать недвижимость

24.12.2019

Приобретение квартиры может быть как способом решить жилищный вопрос, так и возможностью получения дохода от перепродажи. Инвесторы любят вложения в недвижимость, прежде всего, за надежность, так как жилье всегда будет пользоваться спросом.

Однако и у этого метода есть свои риски и минусы. К примеру, высокая доходность инвестирования в недвижимость может быть поставлена под сомнение, если учесть все дополнительные расходы на юридические услуги, комиссии посредников и налоги.

Также, чтобы понять, как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования, необходимо затратить определенную энергию и время. И в итоге доходность может не превысить прибыль с обычного депозита в банке. При таких условиях возможность преумножить, а не только сохранить вложенный капитал, может показаться сомнительной. Так можно ли при умеренных рисках получить высокую доходность?

Если хотите больше узнать о том, как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования, посетите выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров».

Мероприятие будет проходить в 2020 году со 1 по 4 октября.

В рамках ярмарки пройдут семинары и обсуждения, в том числе вопросов инвестирования в недвижимость, гости смогут получить любую интересующую информацию напрямую от экспертов и застройщиков.

Как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования

Получить дополнительный доход от инвестирования можно двумя способами:

  • Купить квартиру или коммерческое помещение в строящемся или готовом доме и продать ее дороже после сдачи здания в эксплуатацию. При этом следует учитывать, что стоимость недвижимости не всегда значительно увеличивается со временем. Наиболее надежным вариантом является жилье эконом-класса, оно всегда востребовано, даже во время кризиса, когда элитные объекты могут подешеветь. Эффективной стратегией, которой пользуется большинство инвесторов, является покупка недвижимости ниже рыночной стоимости и последующая реализация по рыночной цене.
  • Заработать на аренде – данный способ не менее популярный. Инвестор приобретает офис или квартиру, сдает объект в аренду и получает пассивный доход. Уровень доходности недвижимости при этом зависит от многих факторов: местоположения, соотношения стоимости помещения и арендной платы и других. Средняя доходность от долгосрочного инвестирования составляет 6-10% в год или до 40% при грамотном подходе и учете множества нюансов.

Как приобрести квартиру по наиболее низкой цене

Существует несколько параметров, которые важно учитывать при ответе на вопрос «Как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования?» Выгодно приобрести квартиру или коммерческий объект можно в следующих случаях:

  • Недвижимость без ремонта. Объекты с черновой отделкой или очень старым ремонтом стоят значительно дешевле. Чем покупать квартиру с ремонтом, выгоднее приобрести недвижимость с голыми стенами и сделать в ней недорогую чистовую отделку. Еще больше средств можно сэкономить, выполнив ремонтные работы самостоятельно.
  • Недвижимость в новостройках. Квартиру в строящемся доме можно купить, заплатив на 30% меньше рыночной цены. Наиболее низкая стоимость жилья – на ранних этапах строительства. Объект можно продать по переуступке до сдачи дома в эксплуатацию на первичном рынке или после, получив существенную прибыль от начальных вложений. Также квартиру можно сдавать в аренду.
  • Объекты, строительство которых заморожено. Причины приостановки работ могут быть разными: проблемы с финансированием, появление более приоритетных проектов, разногласия собственников. Такую недвижимость продают по очень низкой цене, чтобы избавиться от «зависшего» объекта, а покупают, чтобы достроить и реализовать или сдать помещения в аренду.
  • Залоговая и конфискованная недвижимость. Квартира или другой объект может выступать в качестве актива должника, за счет которого банки закрывают задолженность. Чтобы быстрее выручить средства, такую недвижимость продают ниже рыночной цены, а приобрести ее может любой желающий.

Инвестировать средства можно не только в готовые объекты, но и в строительство на купленной или арендованной земле.

Приемы для увеличения доходности недвижимости

Кроме вопроса «Как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования?» важно также изучить стратегии повышения доходности, которые позволят сделать инвестицию более эффективной и выгодной. К наиболее распространенным приемам относятся:

  • Сдача объекта в аренду по частям. На порядок выгоднее превратить одну большую однокомнатную квартиру в две студии или разбить другую недвижимость на несколько объектов поменьше. Благодаря распространенности метода существуют компании, специализирующиеся на перепланировке помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Специалисты помогают переделывать студии в гостевые дома с несколькими маленькими комнатами, разбивать коммерческое помещение на небольшие офисы.
  • Субаренда. Инвестор арендует недвижимость на долгий срок и сдает ее на более короткие промежутки времени другим арендаторам по более высокой цене, получая прибыль с разницы. Например, можно снять квартиру на несколько лет и сдавать ее посуточно. Принцип работает как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.
  • Переделка жилья в коммерческую недвижимость. Самый распространенный пример – переоформление квартиры на первом этаже жилого дома в офис или помещение под магазин.

Узнайте подробнее о том, как выбрать высокодоходную недвижимость для инвестирования, обо всех нюансах получения дохода и других подробностях на выставке «Недвижимость от лидеров». Спешите зарегистрироваться, количество мест ограничено!

Источник: https://exporealty.ru/media/article/investitsii/kak-vybrat-vysokodokhodnuyu-nedvizhimost-dlya-investirovaniya/

Как выбрать недвижимости правильно

Как выбрать недвижимость

На сегодняшний день рынок недвижимости предлагает множество вариантов жилья для каждого покупателя. Возможность выбрать недвижимость, которая бы отлично подходила вам – имеет каждый покупатель. Конечно же, критерии выбора у всех покупателей разные, поэтому говорить о тех или иных качествах жилья неправильно.

Если вы собираетесь покупать дом или квартиру, стоит учитывать только свои пожелания. Для одного человека определенные критерии в выборе жилья могут быть ключевыми, а для другого – незначительными, при этом есть некоторые общие моменты, которые стоит учитывать в любом случае.

Основные моменты при выборе жилья

Перед тем как обращаться в агентство недвижимости необходимо определиться с тем, какой вид недвижимости вы хотите приобрести и для каких целей. Стоит отметить, что недвижимость включает в себя: коммерческую, инвестиционную, а также недвижимость, где вы собираетесь проживать. При этом жилая недвижимость может быть как дачным участком недалеко от города, так и квартирой в новостройке.

Коммерческая и инвестиционная недвижимость имеет определенные критерии выбора. Так, например, для создания своего бизнеса могут понадобиться помещения с определенными характеристиками. Что касается инвестиционной недвижимости, то выбирать ее стоит исходя из вида инвестиции.

Если вы собираетесь сдавать купленное жилье в аренду, необходимо обратить внимание на качества квартиры, водопровод, отопление, качество электропроводки. Рассмотрим поподробнее на какие именно критерии стоит обращать внимание при выборе любой недвижимости

Первый критерий: расположение

Будь то загородный дом или квартира, коммерческая или инвестиционная недвижимость этот критерий стоит учитывать, как основной. Так, например, при выборе загородного дома этот критерий будет включать в себя еще и инфраструктуру, транспортные магистрали и т. д.

Оптимальным вариантом для современного человека станет загородный дом максимум в 15 километрах от города. На сегодняшний день существует множество дачных поселков, которые расположены недалеко от города в экологически чистых районах, что позволяет множеству людей жить в чистой среде при этом с легкостью добираться на работу в город.

Второй критерий: развитость социальной инфраструктуры

Правильно выбрать недвижимость  значит учесть все характеристики и преимущества того или иного района.

Выбирая квартиру для постоянного места жительства, следует учитывать такие факторы как:

  • расположение больницы;
  • школы, садика;
  • магазинов;
  • торговых центров;
  • развлекательных учреждений и т. д.

В зависимости от потребностей семьи или одинокого человека необходимо определить, какие из этих зданий инфраструктуры должны находиться поблизости, а какие не так важны для жизни.

Внимание! Стоит помнить, что квартиры в хорошо развитых районах города будут одними из самых дорогих по стоимости.

Обратите внимание на коммунальное обслуживание дома/участка в поселке/квартиры и т. д.

Коммунальное обслуживание является необходимым для современного человека. Если собираетесь покупать загородный дом или участок, обратите внимание на наличие и состояние коммунального обслуживания.

В некоторых случаях его состояние может быть очень плохим. Это же касается и квартир в старых домах. Не стоит доверяться обещаниям и доводам продавца или риелтора, стоит самостоятельно убедиться в качестве и надежности всех систем, необходимых для проживания.

Тритий момент: строящееся или сданное в эксплуатацию жилье?

Выбрать инвестиционную недвижимость можно уже готовую (в построенном доме) или же купив квартиру в новостройке, которая находится в процессе строительства.

Внимание! При покупке квартиры в недостроенном доме можно хорошо сэкономить, так как квартиры стоят намного дешевле, нежели те, что предлагают риелторы в уже сданных в эксплуатацию новостройках.

Единственным минусом таких домов является то, что до завершения их строительства вы не сможете там поселиться или прописаться.

Кроме того, стоит тщательно выбирать компанию, так как в тех или иных ситуациях стройка может быть так и не завершена, строительство заморожено или исчезнет сама компания.

При этом стоит помнить, что минимальный срок строительства жилого дома приблизительно 1,5–2 года.

Четвертый критерий: проверка здания на прочность и надежность

Это больше касается загородного дома, который только был сдан в эксплуатацию. Недавно построенный дом может иметь свои недостатки в виде неправильно залитого фундамента, плохой кладке кирпича и т. д.

Проводить такую проверку постройки лучше всего со специалистом-строителем, который с легкостью сможет определить основные значительные ошибки при строительстве того или иного здания. Такими же услугами можно воспользоваться если вы не знаете, как выбрать коммерческую недвижимость. Оценить качество постройки коммерческого помещения можно также с помощью специалиста-строителя.

Пятый критерий: документы

Перед заключением сделки проверьте, все ли документы в порядке.

Внимание! Некоторые квартиры, земельные участки, коммерческие помещения могут быть заморожены, находиться под залогом или же арестом. Для того чтобы избежать мошенников вам необходимо заранее узнать, как можно больше о той или иной недвижимости.

Не стесняйтесь задавать вопросы, просмотрите несколько вариантов.

Не бойтесь задавать вопросы продавцам или риелторам, ваша задача приобрести жилье, которое бы соответствовало вашим требованиям. Если здание или квартира имеют какие-либо недостатки вы вправе о них знать.

Выбор агентства недвижимости

Как выбрать агентство недвижимости?

Этим вопросом задается почти каждый человек, который желает приобрести собственное жилье. Для того чтобы купить квартиру от хорошего застройщика в оптимальной для вас районе города, а также на выгодных условиях оплаты – без помощи юриста, риелтора вам просто не обойтись.

Такие специалисты знают практически все в выборе оптимального жилья в том или ином городе. Кроме того, они могут заранее проверить надежность компании-застройщика, качество и надежность постройки и т. д.

Помощь специалистов может понадобиться в разных ситуациях, так как самостоятельно выбрать жилье достаточно сложно, особенно если вы собираетесь переезжать в другой город. При этом стоит помнить, что выбор риелторского агентства – это задача с которой достаточно сложно справиться.

Таким образом, при выборе риелторского агентства стоит обращать внимание на:

  1. Выбирайте крупные и проверенные агентства, которые имеют достаточно много положительных отзывов.
  2. При возможности обратитесь к друзьям или знакомым, которые могли бы посоветовать хорошую компанию.
  3. Обратите внимание на способ работы риелторов. Помните, что ни одно крупное риелторское агентство не попросит своих клиентов заплатить предоплату за ту или иную недвижимость.
  4. Обратите внимание на частные агентства, которые возглавляет только один человек или в такой компании не очень много сотрудников. Такие агентства пользуются большой популярностью среди клиентов, так как они предлагают достаточно хорошие варианты с небольшим процентом.

Конечно же, выбрать недвижимость – это длительный процесс, который требует внимания и ответственности, поэтому постарайтесь как можно лучше изучить этот вопрос для принятия правильного решения.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/496-vyibrat-nedvizhimosti.html

Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант

Как выбрать недвижимость

Сколотить состояние на недвижимости, как в нулевые годы, сейчас вряд ли получится. Однако недвижимость все еще интересует тех, кто хочет сохранить средства и обеспечить себе дополнительный доход. Редакция IRN.RU выяснила, как найти на рынке подходящий вариант для вложений и целесообразны ли в принципе инвестиции в новостройки с учетом перехода на эскроу-счета.

Инвесторов немного, но они есть

До кризиса 2008 года цены на жилье росли очень быстро – в некоторые периоды на обычной московской квартире можно было за год заработать около 50% прибыли. Тогда инвестиционный спрос составлял существенную долю рынка, что дополнительно подогревало цены.

Затем рост цен снизился и интерес инвесторов к жилью ослаб, но все равно многие покупали квартиры ради заработка, особенно на рынке новостроек. «Если рассматривать инвестиции физических лиц в недвижимость в количестве от 3 до 4 лотов, то пик инвестиционной активности по квартирам приходится на 2014 г. с долей на уровне 12,5%, а по апартаментам – на 2013 г.

(14%)», – вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сейчас, по словам эксперта, доля инвестиционных сделок по квартирам в новостройках составляет 4,5%, по апартаментам – 7,2%.

При инвестировании в квартиры доли по классам делятся между комфортом и бизнесом практически поровну – по 45%, в апартаментах – по 40% и 36% соответственно.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что «чистых» инвесторов, рассчитывающих на перепродажу новостройки после ее подорожания, сейчас около 3-5%.

В будущем такие инвесторы могут окончательно исчезнуть с рынка из-за перехода на эскроу-счета, хотя последние месяцы именно этот фактор подогревал инвестиционный спрос.

«Повышенная инвестиционная активность объясняется поправками в 214-ФЗ, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

– Инвесторы планируют получить доходность по мере не только роста стадии строительной готовности проекта, но и наценки за счет перехода застройщиков к новой схеме финансирования с использованием эскроу-счетов».

По словам эксперта, у инвесторов осталось не так много времени, чтобы выгодно войти в проект: «Не имея прямого доступа к средствам дольщиков, девелоперы, полагаю, могут выводить новостройки уже в средней или высокой стадии готовности.

То есть инвестиционный потенциал жилья в перспективе, вероятно, снизится». Правда, это случится не сразу.

«Инвестиционная привлекательность сохранится, ведь более 80% рынка реализуются по старым правилам и многие из них находятся на невысоких стадиях строительной готовности, – отмечает Роман Родионцев.

– Надо помнить, что в 30-процентной готовности учитываются и работы по сетям и проч. Визуально дом может «торчать из-под земли» на уровне первого этажа, но 30% готовность достигнута. Динамика роста цены привязана скорее к визуальным изменениям по проекту».

К тому же многие покупают квартиру не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду или просто «про запас» – можно сдать в аренду на пенсии, можно в будущем вселить подросших детей, да и просто будет, что оставить в наследство. Таких инвесторов на рынке, по оценкам экспертов, около 10%.

«В Москве доля инвестиционных сделок в зависимости от проекта и класса новостройки варьируется от 5% до 15%, то есть этот показатель немного ниже среднего по стране.

Чаще всего инвесторы приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес», – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

Выбираем квартиру: что растет в цене

Даже без учета перехода на эксроу-счета новостройки не показывают тех ценовых приростов, которые были раньше. По словам Наталии Кузнецовой, на сегодняшнем рынке среднемесячный прирост цены (рыночный и от стадии строительной готовности) варьируется от 0,8 до 1,5%, что покрывает уровень инфляции в лучшем случае.

Сам по себе переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки, но не везде одинаково. Для тех, кто переходит на эскроу-счета и работает в массовом сегменте новостроек, есть две основные бизнес-модели, отмечает Наталия Кузнецова.

Первая стратегия предполагает быстрое возведение объекта и вывод в продажу почти готового жилья. Так девелоперы могут заработать благодаря тому, что сразу выставляют максимально возможные цены на весь объем квартир.

В таких проектах инвесторам, конечно, ничего не светит.

Однако такая модель может быть непривлекательной для многих застройщиков. «Ведь в таком случае у них будет низкая наполняемость счета эксроу и высокая ставка по кредиту», – подчеркивает Роман Родионцев.

Поэтому, по мнению экспертов, большинство девелоперов будут работать по другой модели: старт продаж по более низким ценам, позволяющим увеличивать объемы реализации и тем самым работать на уменьшение ставки по проектному финансированию.

Таким образом, дисконт по отношению к готовому жилью сохранится, но все же снизится – эксперты говорят, что разница между котлованом и сданной новостройкой вряд ли сможет превысить 10%.

Но в целом ситуация останется схожей с тем, что есть сейчас: «Инвестиционная составляющая будет возможна только в отношении отдельных проектов и лотов», – говорит Наталия Кузнецова. При этом рост цен по мере повышения стадии строительной готовности очень неравномерен даже сейчас.

Востребованные проекты могут давать заметно больший прирост в цене, в то время как менее удачные новостройки вовсе не дорожают или даже показывают отрицательную динамику.

В ряде случаев, по словам Романа Родионцева, на инвестициях удается заработать почти 100% прибыли, такие проекты по-прежнему периодически появляются, но объем сделок в них минимален и осуществляется профессиональными инвесторами, которые готовятся еще до старта продаж войти в проект.

У людей «с улицы» таких возможностей нет, поэтому непрофессиональным инвесторам стоит рассчитывать на заметно меньший доход. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что даже ликвидные проекты сегодня показывают годовой прирост до 10% годовых.

«Чаще для инвестиций рассматривается жилье в черте МКАД либо Новой Москве», – говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Основные критерии выбора понятны – это цена ниже, чем в соседних домах, и хорошая транспортная доступность (не более 15 минут до метро пешком).

В первую очередь эксперты рекомендуют присмотреться к небольшим проектам в обжитых районах. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», – говорит Алексей Перлин.

Точечных проектов в Москве не так много, поскольку за последние годы сложился дефицит небольших площадок – власти охотнее выдавали разрешения на строительство крупных комплексных кварталов на месте бывших промзон. Однако есть девелоперы, специализирующиеся именно на таких новостройках.

Например, «Лидер-Инвест» в Москве в основном строит жилье на месте бывших АТС, что как раз соответствует обозначенным критериям: АТС находятся внутри обжитых районов на небольших площадках, которые позволяют построить 1-2 корпуса.

Из-за того, что в портфеле компании много таких площадок, можно найти проекты как комфорткласса (например, «Счастье на Волгоградке»), так и более дорогих сегментов («Счастье на Масловке»).

«Быстро растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье. В этом случае можно выручить 20-30% от первоначальных вложений», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

С крупными проектами стоит быть осторожнее. Из негативных факторов – долгие сроки реализации, а также большие объемы (то есть по окончанию строительства будет больше конкурирующих предложений). Однако и такие проекты могут быть удачными для инвестиций, поскольку зачастую именно они на старте выходят со значительным дисконтом к рынку.

Кроме того, дополнительный прирост к цене может создать сам факт того, что на месте депрессивной промзоны появляется новый развитый квартал. Например, по данным пресс-службы «Донстроя», в ЖК «Символ», который строится на месте завода «Серп и молот», на старте продаж в 2015 году средняя цена метра составляла 155 248 рублей, а сейчас – 223 380.

То есть рост цены за 4 года и 3 месяца реализации составил 44%, что соответствует 10,3% годовых.

Наиболее ликвидными лотами, по словам Наталии Кузнецовой, являются однушки, маленькие двухкомнатные квартиры и «евродвушки», пользующиеся спросом у потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются, значит, будет спрос на более поздних стадиях строительства.

Выбираем квартиру: что подходит для аренды

В случае с арендой главным аргументом против являются долгие сроки окупаемости. По словам Наталии Кузнецовой, уровень годовой доходности в большинстве случаев не превышает 8%. Другие эксперты приводят еще более низкие цифры – см.

«Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают». «Однако это вполне уместный способ, если квартира рассматривается как способ диверсификации своих средств и приобретения ценного актива для семьи.

Так, наследники становятся рантье путем практически нулевых вложений в недвижимость», – отмечает Наталия Кузнецова.

При выборе квартиры для сдачи в аренду не так важен ее прирост в цене, как востребованность у потенциальных арендаторов.

«Безусловно, следует отдавать предпочтение жилым комплексам рядом с метро в локациях с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой.

Такие новостройки могут находиться как близко к центру, так и далеко от него, в пределах и за пределами МКАД», – отмечает Мария Литинецкая.

Помимо актуальных для любой недвижимости преимуществ, стоит присмотреться к окружению. «Важный аспект – это наличие поблизости потенциальных арендаторов, а точнее – различных бизнес-центров, деловых кластеров, офисов крупных компаний. Именно их сотрудники могут обеспечить спрос на арендное жилье», – говорит Кирилл Игнахин. Например, можно рассмотреть локации вблизи «Москва-Сити».

В непосредственной близости к деловому центру стоимость покупки будет очень высока, но в близлежащих районах порог входа ниже. Так, в районе Хорошево-Мневники уже за 7,2-7,7 млн рублей можно купить студию в городском квартале Big Time, а немного ближе к деловому центру «Москва-Сити» расположен проект «Сердце столицы», где за 12-15 млн рублей продаются просторные однушки площадью 45-61 кв.

м.

«Что касается самого объекта, квартиры или апартамента, лучше выбирать не самые дорогие варианты, быть может, не с лучшими видовыми характеристиками на нижних этажах.

Такие квартиры обойдутся дешевле, а значит, будут более ликвидными впоследствии.

Желательно сэкономить на всех характеристиках, которые прямо не затрагивают повседневный комфорт проживания, но лучше отдать предпочтение объектам с отделкой», – подчеркивает Кирилл Игнахин.

Если для перепродажи лучше выбирать квартиры с официальным жилым статусом, то для аренды подойдут и апартаменты. «Они обойдутся примерно на треть дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе.

Соответственно, доходность будет выше, срок окупаемости – ниже, а возможности регулирования арендной ставки – шире», – считает Мария Литинецкая.

Кроме того, по словам Романа Родионцева, проекты с апартаментами зачастую расположены удачнее относительно транспортных узлов и деловых кластеров.

Просто, но сложно

Основным аргументов в пользу инвестиций в недвижимость эксперты считают относительную простоту этого инструмента для непрофессионалов.

«Для того чтобы стать инвестором на рынке жилья, не нужно посещать специальные курсы, обладать специфическими знаниями и тратить много времени на мониторинг показателей и отслеживание тенденций, – говорит Алексей Перлин.

– Рынок недвижимости весьма инертен, в отличие от той же валюты, когда за один день вы можете как потерять, так и выиграть несколько процентов.

Колебания стоимости акций, облигаций, валюты часто имеют стихийный, спекулятивный характер, когда предсказать динамику показателей сложно даже экспертам рынка, не говоря уже о непрофессиональных инвесторах. Следить за ценами на жилье намного проще. Покупка недвижимости – это актуальная тема для большинства граждан. К тому же любые экономические события отражаются на рынке с определенным лагом в несколько месяцев, а значит, у инвестора всегда есть время скорректировать свою стратегию, поменяв объект для вложений».

«Основной аргумент против – сравнительно невысокая доходность, ведь вложения в недвижимость в среднем сравнимы с вложениями в депозиты», – признает Кирилл Игнахин.

В качестве минусов инвестиций в недвижимость стоит назвать сложность выбора ликвидного объекта. «Конкуренция на рынке высокая. Примерно в одной локации можно найти несколько объектов в одном и том же бюджете.

При этом прирост цен по ним может отличаться.

Если 10 лет назад реально было рассчитывать на стабильный доход, вложившись в любую новостройку на котловане, то теперь необходимо вести серьезную подготовительную работу, чтобы заработать», – резюмирует Алексей Перлин.

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 10 581 760 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2023 г.от 7 629 960 руб.
Счастье на МасловкеМосква, Северный округ, район Савеловский, м. ДинамоСданот 45 239 000 руб.
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 8 540 940 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Источник: https://www.irn.ru/articles/40757.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.