Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Содержание

Осознанный выбор. Управляющая компания в новостройке

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

1 Августа в 15:28 1276

Допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать выбор УК? С какого времени платить за коммунальные услуги?

На вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, юрист по вопросам ЖКХ

— Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией.

Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организовывает открытый конкурс по выбору УК.

По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (но не менее чем с 51%).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ у приобретателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного акта.

Однако в договоре долевого участия зачастую предусмотрено, что расходы по коммунальным платежам за период с даты ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи покупатели компенсируют либо напрямую застройщику, либо назначенной им УК.

В принципе это обоснованно, так как обязанности по техобслуживанию дома, в том числе предоставлению ЖКУ, переходят от застройщика к УК. На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п. 5.

3 Постановления правительства Москвы № 942 от 08.12.1998 г. При этом в федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно ЖК РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату только по факту оказания услуг.

Как заключить выгодный для жителей договор с УК? На что обратить внимание при выборе компании, как промониторить рынок и т.д.?

Несколько рекомендаций для покупателей квартир в новостройках:

• самостоятельно или с помощью юристов изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику;

• зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией;

• держите связь с застройщиком или с риэлторской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и тем, какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию;

• при заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в Московской области — муниципалитетом);

• оформите оперативно право собственности на квартиру (по № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. — не позднее 30 дней с момента подписания передаточного акта).

— В принципе органы исполнительной власти, в том числе управы районов, обязаны не только организовать конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам в проведении общего собрания и передаче дома обслуживающей компании (Постановление правительства Москвы от 27.07.2010 г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве»).

Если собственники осуществляют выбор УК самостоятельно, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • опыт (год основания компании);
  • практика работы (число обслуживаемых домов);
  • наличие и количество уборочной техники;
  • отсутствие жалоб, клиентоориентированность;
  • наличие лицензий и сертификатов.

Кроме того, важнейшим условием для жителей является стоимость услуг компании и соотношение цены и качества.

Поиск УК можно, конечно, вести в СМИ или Интернете. Например, Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на своем сайте. Основным критерием является наличие зафиксированных фактов нарушений в управлении и эксплуатации.

Правда, в исследовании имеется существенный минус — нет связи между количеством нарушений и числом домов, поэтому неудивительно, что первые места в рейтинге занимают УК, обслуживающие один-два дома, а в хвосте — компании с большим количеством объектов.

Также существуют специализированные порталы по ЖКХ. Получить информацию об УК можно и в органах местной власти. Наиболее оптимальный вариант — найти организацию в своем микрорайоне. Территориальная близость немаловажна для оперативной и качественной работы.

Кроме того, можно собрать отзывы, сравнить результаты деятельности своей УК с другими.

Какие работы УК входят в ставку содержания и ремонта, а что оплачивается жильцами дополнительно?

Основными критериями при выборе УК являются цена, качество, сроки оказания работ и услуг…

— Квартплата, ставка техобслуживания, ставка УК — все это вариативные названия тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом (МКД), а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Плата за жилое помещение за 1 кв. м в месяц формирует бюджет эксплуатации и техобслуживания каждого дома.

Все обязательные услуги УК перечислить сложно.

Это содержание конструктивных элементов здания, уборка мест общего пользования и придомовой территории, организация сбора и вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, обслуживание общих коммуникаций, а также систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной безопасности, вентиляции и пр. Кроме того, УК занимается организацией работ с населением, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.

(Перечень дополнительных работ и услуг, которые оплачиваются помимо ставки, смотрите в таблице.)

Дополнительные работы и услуги, не входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещения
Внутриквартирные работыНе связанные с общедомовыми инженерными системами, оказываются по желанию собственника на договорных началах или по утвержденным прейскурантам УК
Организация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПППостоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Уборка территории, в том числе дорог, не входящих в состав общего имуществаПо мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Ремонтные работы капитального характераПо мере необходимости, если есть решение общего собрания не менее 2/3 собственников и постоянные платежи за капремонт (фонд капремонта) или за счет бюджетных средств

Cтатьи по теме:

  • Как выбрать квартиру в новостройке? Проверить, подходит ли вам конкретная квартира в новостройки, с нашим чек-листом стало проще
  • Ошибки выбора Очередной блог дизайнера-планировщика и владелицы студии интерьеров Ольги Кондратовой об изначально неправильной планировке квартиры.
  • Отделка в новостройке увеличивает объем продаж почти на 30%

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/osoznannyy-vybor-upravlyayushchaya-kompaniya-v-novostroyke/

Выбираем управляющую компанию – от застройщика или независимую

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Уборка подъездов, вывоз мусора, охрана территории жилого комплекса – все эти, а также многие другие заботы ложатся на плечи управляющей компании. В новостройках, как правило, первый год после сдачи дома подобные услуги оказывает аффилированная с застройщиком фирма, а затем жильцы могут поменять ее, но стоит ли это делать?

Долгое время наличие собственной управляющей компании считалось привилегией девелоперов элитного сегмента.

Сегодня же пристальное внимание развитию данного направления бизнеса уделяют многие застройщики, так как это мощное конкурентное преимущество – в сущности покупатель получает не только квартиру, но и комплекс услуг.

Такая практика распространена в крупных строительных холдингах, которые в возводят многоэтажные жилые объекты, состоящие из нескольких корпусов.

«Как правило, новостройка обслуживается управляющей компанией от застройщика на протяжении долгого времени. Минимальный срок – год после ввода в эксплуатацию»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Согласно российскому законодательству, любой жилой дом не может находиться без управления, поэтому застройщик должен кому-то его передать или управлять им самостоятельно, что не для всех удобно и выгодно.

«Получается, что так или иначе это компания «от застройщика» – либо юридически имеющая к нему отношение, либо сторонняя, но выбранная им», – отмечает генеральный директор компании «ПИК-Комфорт» Виктор Спасский.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», утверждает, что создание управляющих компаний застройщиками – это технологическая необходимость. УК в этом случае организует дальнейшее техническое обслуживание построенного объекта и обеспечивает финансирование этого процесса.

Важной причиной является и дефицит на рынке профессиональных управляющих компаний в сфере ЖКХ. Фирма, аффилированная с застройщиком, имеет в штате персонал, который знает нюансы конструкции здания и особенности коммуникаций, что позволяет грамотно обслуживать современные инженерные системы.

Привлечение к управлению дешевых и малоквалифицированных компаний приводит к некачественному обслуживанию, которое не выгодно застройщику, заботящемуся о своей репутации.

«К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем, мы создали собственную управляющую компанию»

Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»

Многие крупные застройщики предпочитают доверять управление своими объектами только аффилированным управляющим компаниям, чтобы самостоятельно контролировать уровень обслуживания жильцов и содержать в хорошем состоянии не только помещения и территорию, но и все коммуникации.

И это вполне объяснимо: высокий уровень ответственности и забота о покупателях – большой плюс для репутации и лишнее подтверждение надежности.

 Например, эксплуатационная компания «ВК Комфорт» («Ведис Групп») присылает жителям счета за пользование жилищно-коммунальными услугами по электронной почте, которые можно оплатить как в личном кабинете на сайте компании, так и в терминалах, установленных на территории жилых комплексов.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», отметил, что тарифы управляющей компании по оплате коммунальных услуг (вода, отопление и электроэнергия) не могут быть завышенными, так как эти тарифы регулируются на уровне органов государственной власти. Однако стоимость услуг по содержанию дома каждая УК определяет самостоятельно.

Причем, цены в аффилированных фирмах далеко не всегда отличаются от цен в независимых. «ПИК-Комфорт» работает по тарифам, установленным городской администрацией, а в некоторых случаях и ниже, – рассказывает Виктор Спасский.

– Ставка увеличивается только если собственники проали за ее повышение, потому что хотят включить какие-либо дополнительные работы или увеличить периодичность их выполнения».

«При приобретении квартир собственники отдают предпочтение жилым комплексам, имеющим огороженную охраняемую территорию с контролем доступа, консьержа в каждом подъезде, дополнительное благоустройство, уход за ним и другие опции. Городские тарифы не учитывают эти затраты, поэтому стоимость технического обслуживания в управляющих компаниях, как правило, выше»

Сергей Лядов, «Сити-XXI век»

Стоит отметить, что далеко не все застройщики работают добросовестно – многие пытаются нечестно заработать на управлении жилым комплексом.

Например, необоснованно увеличивая тарифы на услуги вплоть до 50%, являясь по сути монополистами.

Также для минимизации расходов застройщик вводит аффилированную УК на стадии, когда дом готов на 85-90%, а это означает, что покупателям придется платить за обслуживание новостройки еще до получения ключей от квартиры.

По данным Корпорации «Баркли», размер эксплуатационных расходов в элитных комплексах Москвы варьируется от 100 до 350 руб. за кв. м, в сегменте бизнес-класса – от 50 руб. за кв. м, в комфорт- и эконом- классе – дешевле.

Базовой составляющей ставки являются такие услуги, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана территории, эксплуатация инженерных систем, озеленение территории и т.д.

Остальное зависит от конструктива здания, дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей. Например, эксплуатационные расходы в башнях ММДЦ «Москва-Сити» доходят до 350 руб. за кв. м в первую очередь за счет высотности зданий.

Для сравнения – сопоставимый уровень эксплуатационных расходов установлен для собственников квартир и апартаментов в клубных и малоквартирных домах, которые располагают такими объектами как бассейн, тренажерный зал и т.д., предназначенными исключительно для жильцов.

Как объяснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», порой застройщики перед регистрацией сделки ставят условия об обязательном подписании договора с предложенной управляющей компанией.

Причем минимальный срок действия договора – 1 год. В случае отказа недобросовестные девелоперы даже могут не подключать коммуникации в квартире.

Таким образом, не подписав договор с управляющей компанией, покупатель физически не может начать делать ремонт.

Еще одним недостатком УК от застройщика является навязывание в некоторых ситуациях определенных компаний – клининговых, охранных, что может не устраивать жильцов ввиду низкого качества услуг и завышенных тарифов.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Соответственно, смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.

«Зачастую УК от застройщика уходит из эксплуатации объекта по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления им нужно создать ТСЖ, чтобы принять дом на баланс, при этом ТСЖ может получить его в ужасном состоянии»

Елена Щепкина, ГК «Премьер»

В случае, если по каким-либо причинам девелопер не может или не хочет заниматься обслуживанием дома, управляющую компанию путем проведения тендера выбирает администрация населенного пункта.

Таким образом, домом управляет неаффилированная компания.

Это происходит, например, если застройщик не хочет брать на себя ответственность за управление домом в виду отсутствия возможности развивать данное направление.

Как правило, тарифы на обслуживание независимой компании ниже, чем в УК от застройщика, и это, пожалуй, является главным ее преимуществом. Однако более низкая стоимость вовсе не означает честное и добросовестное выполнение работ. К тому же, неаффилированные УК никаким образом не связаны с застройщиком и поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал.

«Есть риск, что управляющая компания не от застройщика будет заниматься только необходимым минимумом, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

– Она никак не связана с девелопером и уровень ответственности за предоставляемые услуги значительно ниже. В крайнем случае УК может просто собрать деньги с жильцов и обанкротиться.

Соответственно, все проблемы придется решать новой управляющей компании».

Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в конечном итоге может привести к низкому уровню обслуживания каждой новостройки из-за больших объемов и отсутствия опыта.

Также далеко не всякая эксплуатирующая организация способна обслужить дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому порой жителям приходится тратить довольно много времени на поиск подходящей компании.

«Существует большой риск попасть на фирму-однодневку, нет гарантии, что при необходимости крупных единовременных затрат управляющая компания не обанкротится»

Виктор Спасский, «ПИК-Комфорт»

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», УК от застройщика является идеальным вариантом для проектов, в которых применялись новые технологии, как в инженерных системах, так и в отделочных материалах.

В этих случаях «рядовая» УК не смогла бы быстро и без проблем освоить такие сложные объекты. Для этого им бы потребовались особые высокооплачиваемые специалисты, а застройщик таких специалистов уже имеет в своем штате.

Также эксперты советуют выбирать управляющую компанию от застройщика в масштабных микрорайонах. К сторонним УК можно обращаются в том случае, если объект небольшой или является типовым, то есть, не очень технически сложным в эксплуатации. 

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/vybiraem_upravlyayuschuyu_kompaniyu_

Как правильно выбрать управляющую компанию

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

26.10.2018

Многие слышали о возможности выбора управляющей компании, которая занимается делами многоквартирных жилых зданий. Практика привлечения таких организаций довольно распространена, она регламентируется действительным Жилищным кодексом. Привлекая регуляторов извне, жильцы снимают с себя заботу по регламентированию общедомовых дел.

Но для того чтобы это действительно было эффективно, важно тщательно подобрать организацию, а также знать, как ее сменить в случае, если условия договора будут выполняться плохо или вовсе игнорироваться. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

статьи

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно. Мы вам в этом поможем.

Чем занимается УК

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

  1. конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.

  2. Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.

  3. Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.

  4. Обеспечение противопожарной безопасности.

  5. Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.

  6. Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.

  7. Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Основные пункты, по которым для новостройки ук является оптимальным вариантом

Современные дома, как правило, имеют большую этажность.

Здесь проживают несколько десятков незнакомых людей, которым все же нужно каким-то образом наладить комфортный совместный быт на территориях общего пользования. Это сложная задача.

По каждому конкретному вопросу придется созывать всех собственников, выносить идеи на ание. Таким образом, делегировать полномочия специальной организации – самое разумное решение.

Создание ТСЖ также неплохой вариант, но и это в ряде случаев создает дополнительные проблемы. Объединение считается юридическим лицом. Для его функционирования управленцы и специалисты выбираются из числа жильцов.

Не все кандидатуры могут быть безоговорочно поддержаны, часто на этой почве возникают конфликты. Эффективность работы союза также под вопросом, ведь часто владельцам не хватает нужной квалификации.

ООО же привлекает к работам специалистов со знаниями и опытом, с нее можно спросить за невыполненные работы.

Как выбирается управляющая компания в новостройке коттеджного поселка

Этот вопрос должен волновать человека еще до покупки загородного дома, ведь надо быть готовым к тому, что тебя ждет.

Там, как и в многоэтажке, важно организовать предоставление коммунальных услуг и сбережение инженерных сооружений.

Кроме этого, стоит задача по обеспечению безопасности жителей, нормального состояния подъездных дорог, благоустройства населенного пункта. Всем этим кто-то должен заниматься.

Жители коттеджных поселков могут создать юридическое лицо, которое и будет заказчиком различных услуг. Такое самоуправление редко бывает эффективным из-за отсутствия у руководителей нужной квалификации и опыта.

Кроме того, мало кто хочет быть главой товарищества собственников, ведь люди выезжают за город отдыхать, общаться с родными и природой, а не решать множество проблем.

Даже если удастся найти добровольца для таких дел, то он все равно будет заниматься контролем быта между другими собственными заботами. Он просто не сможет уделить делам поселка столько внимания, сколько необходимо.

В данном случае избрание фирмы является логичным. Плюс такого решения не ограничивается тем, что все заботы будут сброшены на ООО, но и тем, что коммерческая организация получит возможность быстро реагировать на ситуацию.

Все пригодится, если произойдет поломка. Для организации ремонта не придется сзывать всех жильцов, что сэкономит время. Кроме того, у структуры будет возможность быстро выделить средства на устранение поломки.

Финансы для таких случаев обычно накапливаются в специальном резервном фонде.

Конечно, услуги ООО стоят денег, это логично. Но для потребителей это вовсе не означает дополнительных платежей.

Иногда вопросом занимается строительная организация. Выбор и поиск управляющей компании застройщиком осуществляется через создание ДНП, оно и занимается вопросами благоустройства и обеспечения подачи коммунальных услуг. При ТСЖ в администрировании принимает участие каждый житель.

Вариант с ДНП иногда не подходит владельцам в коттеджных поселках, потому что они не имеют рычагов влияния на ООО, не могут сменить организацию. Все права принадлежат застройщику. Именно поэтому, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо поинтересоваться, в каком формате в конкретном населенном пункте осуществляется управление.

Как происходит передача управления многоквартирным домом УК: кто в реальности выбирает управляющую компанию в новостройке

Вопрос создания ТСЖ или привлечения ООО встает сразу же после сдачи объекта в пользование (если разговор о новостройке). Иногда обязанности берет на себя застройщик, но такое бывает чрезвычайно редко.

Конечно, готовые дома сдаются со многими недоделками, которые все равно нужно улучшать. Застройщику это неинтересно, поэтому он передает такие полномочия специализированной организации.

Позже собственники квартир самостоятельно принимают решение о соглашении с коммерческой организацией.

Выбор управляющей компании в новостройке по действующему жилищному кодексу происходит на общем собрании жильцов. Если это уже полностью заселенный многоквартирный дом, то провести такие сборы легче.

Но в новостройку люди заселяются постепенно, а следить за порядком нужно с самого начала. Если жильцы на ОСС не определились с выбором УК в установленные законом сроки, в таком случае вопросом занимается муниципалитет.

  Именно он оглашает конкурс для избрания наиболее подходящей организации. Этот процесс является полностью открытым.

Какими требованиями и критериями руководствоваться жильцам новостройки, принимая решение

К этому следует подойти серьезно, ведь сотрудничество с коммерческой структурой может длиться как год, так и несколько лет (в зависимости от сроков, прописанных в сделке). Выбрав добросовестного организатора, жильцы обеспечат себе комфортные условия проживания на длительное время.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома? Следует обратить свое внимание на такие моменты:

  1. Количество обслуживаемых объектов и динамика увеличения клиентов. Эти показатели много расскажут о качестве предоставляемых услуг. Если в перечне обслуживания очень мало позиций, значит, она не популярна и не заслужила доверия у населения. Медленный прирост или его отсутствие говорит о том же.

    (Утверждения верны для организаций, присутствующих на рынке давно. Молодые предприятия, понятное дело, не располагают обширной клиентской базой). Огромное количество обслуживаемых объектов, а также их чрезмерно быстрый прирост, не являются хорошим знаком.

    Имея в работе много точек, ООО может снизить качество услуг, так как просто не успеет везде все делать как надо.

  2. Стаж работы на рынке. Выбор ук для управления мкд, работающей совсем недавно, не является оправданным, даже если клиентам обещают много выгод.

    Дело в том, что фирмы имеют мало опыта в жилищной сфере, они еще не способны качественно наладить все процессы, не имеют нужных связей. Лучше отдавать предпочтение тем, кто работает больше 5 лет.

    О них реально узнать мнения, что существенно поможет определиться.

  3. Отзывы. Они могут быть опубликованы и на сайте организации, так что найти их легко. Другое дело, насколько они будут правдивы.

    Для того чтобы докопаться до истины, лучше обратиться с вопросами к людям, которые уже сделали выбор управляющей компании многоквартирным домом и пользуются ее услугами.

    Достаточно подойти к такому объекту и опросить бабушек-пенсионерок, отдыхающих на лавочке. Они расскажут все в подробностях.  Правда, следует анализировать полученные сведения.

  4. Наличие сертификатов и лицензий, которые по закону должны быть. Кроме того, важно, чтобы сотрудники ООО вовремя отправлялись на курсы повышения квалификации. Многие коммерческие структуры практически этим не занимаются, так как это дополнительные растраты.

  5. Наличие техники для уборки и благоустройства территории. Имея в собственности нужный транспорт, специалисты смогут быстро реагировать на поломки и последствия природных явлений.

  6. Качество общения с жильцами. Если оно вежливое и обходительное, значит, клиентов уважают. На это же указывает скорость обработки заявки, наличие обещанного ответного звонка.

Этих критериев достаточно для того, чтобы сложить цельное впечатление и сделать правильный выбор ук в новостройке, мкд или коттеджном поселке.

Заключайте договор грамотно

Собрав достаточно информации об управляющих компаниях и определившись с выбором, можно приступать к подписанию документации. Обычно людям предлагают стандартный документ, составленный по нормам закона. Следует помнить, что в него можно вносить правки.

Бумагу обязательно нужно изучить. Хорошо бы обратиться за этим к юристу, он быстро определяет, содержит ли бланк подводные камни.

Какие пункты точно должно быть отражены в контракте? Главное, там упоминается перечень общего имущества, за ним и должна следить фирма. Необходимо, чтобы было указано все аппараты (техника) и архитектурные элементы. Если вдруг испортится что-то, не входящее в пункты, замену оплачивают сами жители. Фирма отвечает только за те моменты, которые прописаны.

Там отмечается и перечень процессов, услуг, осуществляемых ук. С этим необходимо хорошенько ознакомиться, как и с тарифами. Уточните, не предполагаются ли дополнительные платежи сверх ежемесячных взносов. Также недопустимо, когда штрафы от надзорных органов, наложенные на учреждение, оплачивают жильцы.

Стоит отметить, что в заключении, как правило, указываются типовые услуги, например, обслуживание домофона. А вот за наем консьержа или круглосуточного вахтера необходимо будет доплатить. Пункт о наличии такого сотрудника и тарифе на оплату его труда вносится в документ по желанию.

Что делать, если ук не выполняет возложенные на нее задачи

Осознанные и тщательно организованные выборы управляющей компании в многоквартирном доме (в новостройке) не дают гарантии того, что организационные работы будут выполняться качественно. Заработная плата сотрудников данной системы не так и велика, что снижает мотивацию выполнять обязанности «на отлично». В такой ситуации у жильцов есть два варианта воздействия на ООО.

  1. Создание совета. Его представители будут общаться с коммерческой организацией до прихода к единому решению. Все претензии должны быть зафиксированы в протоколе с подписями жильцов. Эта бумага подается главе учреждения. Письменные претензии лучше отправлять по почте.

  2. Обращение в надзорные органы(Жилищная инспекция, Роспотребнадзор) и суд.

  3. Отказ от данной ук. Это последняя меры, к которой следует прибегнуть, если другие методы воздействия не дали желаемого эффекта.

Как сменить управляющую компанию и перейти в другую

Обычно, решение принимается, когда предыдущая ук выполняет свою работу некачественно.

Для этого шага нужно провести собрание с явкой не меньше пятидесяти процентов жильцов. Половина владельцев квартир должна проать за смену. В случае отсутствия , ничего сделать не получится.

Есть другой вариант – провести заочное ание. Обычно этот способ более эффективный, чем очное высказывание собственного мнения.

Заключение

Надеемся, что из нашей статьи вы почерпнули много полезной информации. Мы постарались подать здесь исчерпывающий материал о том, как найти управляющую компанию, а также как осуществить переход из одной в другую. Используйте наши советы и разумно организовывайте общедомовой быт.

Смотрите также видео, в котором затрагивается данная тема.

Источник: http://vysota-service.ru/news/articles/kak-pravilno-vybrat-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Выбор управляющей компании: порядок выбора УК для управления МКД

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

№ 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/kak-vybrat-uk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.