Как взять дом в управление

Содержание

Что нужно, чтобы самим управлять своим домом

Как взять дом в управление

Есть в Екатеринбурге дом, жильцы которого взяли управление в свои руки и так преуспели, что по их пути захотели пойти и другие горожане. Дом в два подъезда и пятнадцать квартир, о котором идет речь, является частью Городка чекистов, известного в городе комплекса зданий. Его возвели в центре Екатеринбурга в тридцатых годах прошлого века.

До того, как собственники привели свой дом в порядок, он представлял собой жалкое зрелище. Поблекший фасад, гнилые коммуникации, обшарпанные подъезды… Канализация была устроена таким образом, что отходы сливались прямо в подвал! Сейчас в это трудно поверить.

Потому что хозяева квартир, получив около двух миллионов по ФЗ N185, обновили фасад, отремонтировали подъезды, установили в них новые двери и пластиковые витражи, заменили электропроводку и коммуникации. Отремонтировали подвалы – фактически это готовые офисы. Часть уже в аренде. В оставшихся помещениях заканчиваются отделочные работы, после чего их тоже отдадут внаем.

За счет арендной платы жильцы могли бы оплачивать коммуналку. Но они вкладывают деньги в технику, которая помогает им экономить. Например, установили компьютеризованные приборы учета, строго следящие за объемом потребления ресурсов. А специальный тепловой насос регулирует расход тепла.

Его датчики, установленные на фасаде здания, фиксируют температуру: если она достаточно высокая, то прибор не берет горячую воду из магистрального трубопровода, а гонит старую по второму кругу. И комфортно, и экономно. В итоге кругом платят за коммуналку все больше и больше, а “чекисты” – все меньше.

В основе коммунальной идиллии не технические устройства, как кому-то может показаться, а изменения, которые прежде произошли в головах у людей: они осознали себя полноправными собственниками и объединились, чтобы создать активно действующее товарищество собственников жилья (ТСЖ). – Все началось с ремонта в квартире.

У нас плохо бежала вода, и тогда мы за свой счет поставили новые трубы. Но нужно было менять коммуникации во всем подъезде, а управляющая компания ничего не хотела делать. И тогда я поняла: проще взять все в свои руки, – рассказывает председатель ТСЖ “Городок чекистов” Ольга Сотонина.

Женщина собрала жильцов, чтобы создать товарищество и иметь рычаги влияния на коммунальщиков – поодиночке ничего не добиться. Обходила квартиры, рассказывала о том, как выгодно самим управлять имуществом. Когда стало ясно, что большинство выступает “за”, назначили дату собрания, на котором соседи приняли решение учредить ТСЖ.

– Нам помогло то, что в доме немного квартир, – замечает Ольга. – Не представляю, как договориться жильцам, например, девятиэтажки. Таким домам можно посоветовать собрать костяк инициативных жильцов. Распределить, кто какой подъезд курирует, и начать обход. Причем не стоит терять время на “несогласных”. Лучше постараться переубедить тех, кто сомневается.

На общей встрече жители дома выбрали председателя, правление и ревизора, утвердили устав ТСЖ – этот документ и протокол собрания представили в налоговую, чтобы зарегистрировать товарищество. А чтобы подстраховаться, они дополнительно собрали со всех письменные заявления о желании создать ТСЖ.

Ольга объясняет, что так как всем жильцам большого многоквартирного дома нереально встретиться, то лучше проводить заочное ание в письменном виде. Сейчас в доме, который находится в ведении председателя, не осталось тех, кто против ТСЖ. В нем состоят все, так как это позволяет влиять на управление жильем. У “несогласного” меньшинства нет права голоса.

После регистрации в налоговой инспекции – а ТСЖ фактически стало предприятием – оно открыло расчетный счет в банке, на который должны поступать отчисления жильцов за квартиру и откуда они направляются ресурсоснабжающим организациям. Но поначалу жители дома не могли контролировать финансы – вся власть, как и прежде, принадлежала управляющей компании.

– Мы пытались договориться, но УК по-прежнему не хотела ничего делать, – рассказывает председатель. – Тогда решили поменять ее. Однако администрация города заявила, что дома в нашем городке являются одним зданием, поэтому во всех жилых корпусах нужно создать товарищества. Мы взялись за это.

Тогда нашлось двое жильцов, которые подали в суд, чтобы доказать, что создание ТСЖ неправомерно. В итоге мы судились целый год, дошли до областного суда и отстояли свою позицию. Чтобы начать зарабатывать на подвалах, людям пришлось тоже пройти через судебные тяжбы.

Дело в том, что этими помещениями распоряжалось региональное мингосимущества: оно также сдавало некоторые из них в аренду.

Около года пришлось ходить по арбитражным судам, но в конце концов Пермский областной арбитражный суд подтвердил: подвалы находятся в собственности жильцов! Суд, кстати, обязал региональное мингосимущества выплатить ТСЖ компенсацию в триста тысяч рублей за использование чужой собственности. После этого несколько жильцов создали собственную управляющую компанию, которая стала обслуживать этот и соседние жилые дома городка. – Мы создали ТСЖ в 2005 году, но полноправно управлять домом смогли только в 2009 году, – признается Ольга. – Поначалу с облегчением вздохнули: наконец-то все наладится. Но оказалось, что сначала надо крупно вложиться в модернизацию, и только потом будет видна отдача.

Нельзя сказать, что сегодня хозяева квартир стали платить за жилье значительно меньше, все-таки тарифы на коммуналку постоянно повышаются. Но они хотя бы не тратят лишнего! С одной стороны, контролируют издержки. А с другой – заработанными средствами покрывают дополнительные траты, например, перерасход тепла. Но что самое главное – содержат в порядке дом и постоянно совершенствуют свое домовое хозяйство.

– Я делаю это не для кого-то, а прежде всего для себя и своих родных, – отвечает Ольга на вопрос о том, зачем она решилась взвалить на себя такой груз забот. – Потому что мы хотим жить в хороших условиях и не ждем милости от других.

На заметку

Как создать ТСЖ
– провести общее собрание собственников помещений (оно может проходить в очной или заочной форме). Решение будет принято, если за него проголосуют более 51 процента жильцов; – утвердить на нем устав, председателя и правление ТСЖ, а также ревизионную комиссию.

Протокол собрания подписывается председателем собрания; – зарегистрировать товарищество в соответствии с государственной регистрацией юридических лиц. Для этого необходимы: заявление о регистрации, устав товарищества, список собственников жилых помещений, копии паспортов и документов, подтверждающих право собственности, протокол общего собрания собственников.

Как юрлицо ТСЖ должно состоять на учете налоговых органов, иметь расчетный счет и печать.

Схемы управления ТСЖ

ТСЖ самостоятельно занимается обслуживанием дома. ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией. УК занимается организацией комплекса работ, связанных с технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом дома. Но председатель и правление не самоустраняются.

У них остается право финансовой подписи предложений и документов, поступающих от УК. Это наиболее эффективная схема работы. ТСЖ нанимает по договору управляющую компанию и полностью самоустраняется от дел. Эта схема называется “пассивной” и считается самой неэффективной.

Работа по управлению имуществом включает:

– сбор и анализ информации; – взаимодействие с собственниками; – планирование перечня и объема необходимых работ; – составление смет доходов и расходов, утверждение их на общем собрании; – расчет размера платежей собственников помещений; – сбор платежей и взносов, учет и взыскание задолженности; – выбор организаций – подряд­чиков и поставщиков услуг; – заключение договоров на работы и услуги; – контроль исполнения договоров, оплата договоров; – ведение бухгалтерской отчетности; – работа с инспекциями: пожарной, жилищной, санитарной; – контроль за соблюдением собственниками, арендаторами правил проживания в доме и пользования общим имуществом; – использование общего имущества с целью получение дополнительных средств.

Пять способов зарабатывать на своем доме

– сдавать в аренду подвалы, чердаки, прочие нежилые помещения; – размещать рекламные растяжки на фасаде или крыше здания, а объявления – внутри дома; – сдавать в аренду придомовую территорию; – сделать пристрой к дому, который также можно сдать внаем;

– позволить сотовым операторам и провайдерам за плату разместить оборудование в доме.

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/archive_2011_5/page_1/008/090/article_8090.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Как взять дом в управление

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Махинации в ЖКХ: как без проблем взять дом в управление

Как взять дом в управление
verwalterГоворят, что самый прибыльный бизнес это нефтянка, а на втором месте строительство. Мне же кажется, что если у человека совсем нет совести, то для него ЖКХ самое то в плане экономической рентабельности жульничества.

Все мы не раз слышали (сейчас уже и от нового министра ЖКХ Меня), что наряду с добросовестными управляющими компаниями на рынке очень много недобросовестных, с которыми надо бороться. Бороться надо, без разговора. Но что это за недобросовестные компании? В чем их недобросовестность сказывается? Вот это я вам сегодня как раз и попробую объяснить, что называется «на пальцах».

Одну из схем, которая возникла, как говорят мои коллеги, примерно летом этого года.Иной человек может подумать, что для мошенничества в сфере обслуживания многоквартирных жилых домов (МКД) требуются какие-то сложные схемы, какие-то специальные технические наработки, особо оформленные юридические лица и многие годы подготовки. Ничуть не бывало.

На самом деле для ловкого мошенничества по одной из схем требуется:а) наличие юридического лица с чистой кредитной историей, без долгов, без наличия в отношение этого юрлица процедуры банкротства или чего-нибудь в этом роде. Самый лучшие вариант: свежее зарегистрированное юридическое лицо, которое в дальнейшем будет играть роль управляющей компании.

б) знание названия какого-нибудь очень большого числа. Практика показывает, что знание такого слова, как миллиард, уже недостаточно. Надо иметь в своем арсенале что-нибудь повнушительнее, типа триллионов, секстиллионов, а то и числа гугол, т.е. единицы со ста нулями. Хотя говорят есть еще гуголплекс, т.е. десять в степени гугол.

Это вполне достаточно, чтобы начать «недобросовестный» (на самом деле просто мошеннический) бизнес в сфере обслуживания МКД.Чтобы было лучше понятно, сделаю небольшое пояснение. По Жилищному Кодексу РФ форму управления домом выбирают собственники помещений и они же выбирают обслуживающую дом организацию (обычно управляющую компанию).

Свое право собственники осуществляют общим собранием собственников помещений. Но бывают случаи, когда выбор обслуживающей организации осуществляют органы местной власти.

В общем случае это происходит когда по каким-то причинам собственники не спешат воспользоваться своим правом (не хотят участвовать в скучных собраниях) или не обладают достаточными знаниями для организации общего собрания собственников, а дому надо срочно выбрать управляющую компанию. В таких случаях местная власть обычно проводит т.н.

конкурс, который в общем имеет вид торгов или аукциона. Причем принять участие может вообще любая организация, достаточно для этого подать письменную заявку в соответствии с установленными требованиями, описанными в Постановлении № 75 от 6.02.

2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».Последнее время в Москве таких конкурсов проводится достаточно большое количество. Это связано с рядом причин.

Тут и недавно вступивший в силу запрет застройщикам оставлять в только что построенном доме свои управляющие компании (компании застройщика), и проведенные мэром Собянином «чистки», в результате которых ряд ТСЖ и управляющих компаний были признаны нелегитимными, поскольку взяли в управление дома без должного оформления всех документов и ряд других причин.

В конкурсе может участвовать практически любое юридическое лицо. Даже какое-нибудь вчера зарегистрированное одним человеком ООО «Буратино», у которого на счету уставной капитал в 10 тыс. рублей. Никаких ограничений нет.

Главное, чтобы ООО «Буратино» не числилось в списке недобросовестных поставщиков, не находилось в стадии ликвидации, на имущество «Буратино» не было наложено ареста и оно не имело задолженности по налогам и сборам. Этим требованиям полностью удовлетворяет новое юрлицо.

Как же в процессе конкурса признается победителем та или иная управляющая компания? При обслуживании многоквартирного дома (МКД) есть определенный список т.н. обязательных работ, которые в любом случае обязана выполнять УК. Этот обязательный перечень и входит в оплату того, что называется «содержание и текущий ремонт» или «оплата жилья».

Есть некий, назначаемый местной властью «тариф», например 25 руб. за кв.метр. Каждая квартира платит управляющей компании сумму, равную площади квартиры умноженной на «тариф». И за это управляющая компания обязана производить во всем доме некоторый перечень обязательных работ.

Но во время конкурса/торга представители управляющих компаний, участвующих в конкурсе, могут заявить: «наша компания обязуется за эту же сумму за свой счет выполнить дополнительных работ на N-ную сумму». Законодательство в сфере ЖКХ этого не запрещает. Наоборот считается, что это стимулирует компании расширять перечень услуг, не повышая при этом стоимость обслуживания.

Хотя совершенно непонятно, кем это считается. Потому что реально происходит то, что будет описано ниже.Законодательно с мая с.г. никак не ограничивается верхняя планка суммы, на которую УК может предложить выполнить дополнительные работы. Общая сумма, получаемая УК за средний дом в Москве, очень обобщенно составляет порядка 500 тыс. руб. в месяц.

Бывает меньше, бывает и куда больше, но в среднем примерно так.

При том, что это сумма кажется довольно большой, на самом деле если выполнять весь обязательный перечень добросовестно, а туда входят и работы, куда надо привлекать субподрядчиков, то на самом деле прибыль управляющей компании достаточно низкая, особенно с учетом того, что никогда 100-процентной собираемости платежей не бывает (а ресурсникам добросовестная УК должна оплачивать стоимость поставленных ресурсов в 100% объеме). Именно поэтому для добросовестных управляющих компаний сегмент жилой недвижимости представляет из себя весьма проблемную сферу деятельности. И в принципе добросовестная управляющая компания может предложить дополнительных услуг лишь в размере чуть меньшем той прибыли, которую получает с дома.Например, если S – это общая сумма собранных с жильцов денег, а Cб – себестоимость обслуживания дома, то управляющая компания, чтобы не работать себе в убыток, максимум может выполнить дополнительных работ на сумму (S – Сб), причем в этом случае она будет работать можно сказать даром (прибыли-то не будет).Но это добросовестная УК. А для какой-нибудь вчера созданной ООО «Буратино» барьеров нет. Представитель такой компании во время торгов может встать и сказать: «Наша компания обязуется выполнить дополнительных работ на сумму миллион рублей». Представитель другой УК, например ООО «Арлекино» тут же «перебьет» это своим заявлением: «А наша УК обязуется выполнить дополнительных работ на сумму в десять миллионов рублей». И пошло, поехало. Барьеров нет, законодательно верхняя сумма допуслуг не регламентируется. Поэтому верхняя планка ограничена только знанием названий больших чисел представителями таких УК. Это представляется абсурдом, но это происходит сейчас на конкурсах именно так. Чтобы не быть голословным, приведу только один пример (их значительно больше). В примере названия реальных компаний изменены (не хочу делать им рекламу), но адреса и озвученные цифры точные и любой может это проверить, обратившись в соответствующие местные органы власти с просьбой предоставить протоколы.Дело было в московском районе Нагатино–Садовники, в котором местная Управа провела конкурс на право управления домами по адресам: 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3, , 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 и 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2. По адресу 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3 победителем конкурса явилась никому не известная ООО «Чипполино-ПЛЮС», которая предложила дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не много ни мало, на сумму 501 906 778 265 рублей 41 копейка. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 победителем конкурса была признана ООО УК «Светопредставление», предложившая дополнительные работы и услуги на сумму 90 060 426 264 рубля 74 копейки. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2 победителем конкурса признана все та же ООО «Чипполино-ПЛЮС» с суммой дополнительных работ и услуг на 171 007 999 457 рублей 08 копеек.Представляете? Управляющие компании предлагают выполнить дополнительных работ и оказать услуг жителям домов на суммы в десятки и даже сотни миллиардов рублей! Что же это за дополнительные работы такие? Теряюсь в догадках.

Если взять, что средняя себестоимость строительства МКД в Москве составляет 66 тыс. руб. за кв.метр (http://realty.rbc.ru/news/07/02/2012/562949982752371.shtml), то себестоимость строительства многоэтажного дома скажем в 15 тыс. кв. метров составляет около 1 млрд. рублей. Это значит победившие в конкурсе управляющие компании обязались предоставить дополнительных работ и услуг на сумму, эквивалентную строительству целой новой улицы, или даже проспекта в сотню домов. Очень даже неплохие дополнительные работы и услуги!

Вот каким простым способом теперь можно на конкурсе получить в управление дом, а то и несколько домов. Опыт управляющей компании, ее репутация и пр. ушли куда-то в сторону. Знай себе набавляй величину стоимости дополнительных услуг.Все это происходит совершенно серьезно.

Говорят, что сейчас даже сотни миллиардов уже недостаточно большая сумма «дополнительных работ и услуг». Конечно это все заносится в протокол.

Но кто потом вспомнит про протокол с указанием обязательства выполнить дополнительные услуги? Да и не предусмотрено наказание для управляющей компании, которая не выполнила обещанные дополнительные услуги. Главное, чтобы она основные хотя бы выполняла.

Не удивительно, что в таких условиях добросовестные управляющие компании работают буквально на грани рентабельности. Зато недобросовестные (правильнее их назвать мошенническими) чувствуют себя как рыба в воде. ?

|

verwalterМы уже не можем представить Новый год без елки. Когда же появился обычай ставить наряженные лесные красавицы дома? Оказывается обычай наряжать это хвойное дерево существует всего несколько сот веков. Зародился он в Германии накануне Рождества. Не случайно на немецком языке наряженная елка называется: Weihnachtsbaum, т.е. «рождественское дерево». Но так было не всегда.Вечнозеленая ель с языческих времен использовалась человеком в различных обрядах. Еловые ветви украшали жилища германских племен еще до принятия ими христианства: они должны были отгонять злых духов тьмы и холода. Но это было так сказать утилитарное назначение елки. Упоминание о первых наряженных елках относится к 1605 году. Средневековый летописец так описывал праздник Рождества в немецкоязычном Эльзасе (на территории сегодняшней Франции): «На Рождество здесь устанавливают в домах елки, а на их ветвях навешивают розы из цветной бумаги, яблоки, печенье, кусочки сахара и мишуру».«Рождественские деревья» появились сначала в домах богатых купцов и дворян. Кроме того, позолоченными яблоками и гирляндами из орехов в средневековой Германии украшали не только ели, но и сосны, а также ветки вишневых деревьев и буков. К тому же этот обычай получил сначала распространение в протестантских областях Германии. В католических же регионах елка еще долгие десятилетия считалась языческим символом.В обязательный атрибут Рождества елка окончательно превратилась только в XIX веке. В первой его половине ели стали регулярно устанавливать в королевских и царских дворцах Франции, Германии, Англии, Дании, Норвегии и России. Но позже празднично украшенные елки потеряли свою элитарность: их начал покупать на рождественских базарах и простой люд.Украшалась елка в разных регионах Германии по-разному. Первый стеклянный шар для нее был выдут в Тюрингии около 400 лет назад. Где-то на ветки вешали картофелины или яблоки, где-то – пряники, морковь или орехи. Праздничное убранство дополняли бумажные звезды, снежинки, гирлянды, фигурки ангелов. В 1850 году в той же Тюрингии началось промышленное производство елочных игрушек: мастера делали из стекла и дерева колокольчики, сердечки, фигурки птиц и зверей, шары, шишки, орехи и пр.Примерно в то же время появилось на елке и освещение. Украшать ее свечами считалось в течение долгого времени привилегией дворянской знати и богатого бюргерства. Остальные просто не могли позволить себе сжигать «для красоты» дорогие свечи из натурального пчелиного воска и поэтому вынуждены были любоваться великолепием елочных огней в окнах зажиточных домов. Лишь в XIX веке, когда свечи намного подешевели, потому что изготавливать их стали из стеарина, они появились на елках и в домах людей более скромного достатка. А позже, конечно, уступили место гирляндам электрических лампочек.Примерно в 1870 году рождественская елка окончательно приобрела знакомый нам сегодня вид: с шарами, фигурками, огнями и мишурой. Однако ее убранство, как у кокетливой девицы, подвержено постоянным изменениям капризной моды. Так, в XVII веке у богатеев в почете были баснословно дорогие тогда игрушки из стекла и фарфора, расписанные вручную известными мастерами, а у бедняков в ходу были фрукты и бумажные украшения. Во время промышленной революции в конце XIX- начале XX веков на ее ветвях появились модели велосипедов, автомобилей, паровозов и аэропланов.Сегодня мы не можем представить Новый год без красочно украшенных елок. Правда последнее время многие предпочитают искусственные елки. Во-первых, с искусственными елками проще: не надо убирать опавшие иголки, не надо тратить много сил на правильную установку. Во-вторых, некоторые мотивируют это тем, что надо жалеть зеленые насаждения. На мой взгляд все же елка дает на Новый год не только красоту, но и уютный еловый запах, который ничем не заменить. А что до экологии, то предназначенные для продажи елки специально высаживают в лесничествах и если их никто не будет покупать, то и высаживать их никто не будет. Так что ровным счетом ничего не изменится для экологии. Поэтому лучше все же купить настоящую елку. Хотя это конечно дело вкуса.Всех читателей моего журнала поздравляю с наступающим Новым годом и желаю провести этот праздник как можно веселее! С Новым годом! 😉

(история про рождественскую елку подготовлена по материалам сайта www.dw.de).

Источник: https://verwalter.livejournal.com/135057.html

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Как взять дом в управление

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на ание собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на ание вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа , присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% от всех в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении.

На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН.

Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней.

При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр).

Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст.

162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10489-5-glavnyh-shagov-v-processe-peredachi-doma-v-upravlenie-novoy-uo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.