Земельный налог за придомовую территорию многоквартирного дома

Нужна ли москвичам земля?! (или Брать или не брать в общую собственность придомовую территорию в Москве?)

Земельный налог за придомовую территорию многоквартирного дома

Этим вопросом всё чаще задаются жители многоквартирных домов.  «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!»  (С.Довлатов) говорят одни, да уж  «Земля принадлежит народу, но за большие деньги» (Г.Александров), вторят им другие.

Собственники квартир и нежилых помещений взвешивают плюсы и минусы оформления земельного участка в общую долевую собственность и принимают или откладывают решение вопроса. Эта статья будет полезна в первую очередь московским собственникам помещений, т.к. законодательство и практика города как отдельного субъекта РФ отличаются от других регионов страны.

Плюсы и минусы или Права и обязанности

Земельный участок многоквартирного дома (далее – МКД) согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ входит в состав общего имущества, если он оформлен в установленном порядке.  До его оформления согласно ст.

16Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью.

А значит при оформлении земли в общую долевую собственность бо́льшая часть как прав, так и обязанностей переходит от государственных органов к собственникам помещений МКД.

  • Гарантия защиты интересов жителей МКД от строительства нового объекта на оформленной придомовой территории и право на собственную застройку в установленном порядке.
  • Распоряжение земельным участком в интересах большинства собственников помещений МКД: организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т.п.
  • Возможность коммерческого использования придомовой территории: получение дополнительных средств на содержание дома или придомовой территории от арендаторов участка (киоски, стоянка машин и т.п.).
  • Право выбора и контроля управляющей (подрядной) организации для уборки и содержания придомовой территории вместо выбора организации по конкурсу государственными учреждениями.
  • Повышение рыночной стоимости продажи (аренды) помещения собственника (в России усиливается мировая тенденция к удорожанию земли под строительство жилых домов).

Реальность и прогноз: жители домов в Москве и сейчас достаточно активно пытаются распоряжаться земельными участками в своих интересах, но в большинстве случаев это носит стихийный характер.

Так, например, ограждение придомовой территории одинаковой высотности может в одном доме «прокатить» без проблем: предписаний, штрафов проверяющих организаций и жителей соседних домов, в другом – нет.

Но прогноз в целом положительный: чем больше будет оформленных земельных участков и прецедентов по их использованию, тем более отработанным законодательство и практика, а также более информированным общество (жители).

  Здесь можно вспомнить и о зарубежном опыте, когда решение вопросов об использовании земли, особенно с зонами сервитута (общего пользования, например, тротуары или дет.площадки), принимается коллегиально с участием представителей от жителей заинтересованных домов, управляющей организации и органов власти.

  • С момента постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п.1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных участков приведена в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007г. № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение).  Ежегодно такой налог составляет от несколько сот рублей до несколько тысяч (от площади помещения) и растёт в зависимости от темпов инфляции. Льготные категории (инвалиды, пенсионеры и др.) от налога освобождаются.
  • С момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений МКД будут нести расходы по его содержанию и уборке (п.15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). В Москве у собственников помещений есть пока право на получение бюджетных субсидии на уборку и содержание территории (в 2010 году согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010г. № 98-ПП составляет 4 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади жилых помещений МКД). Эти средства по решению общего собрания будут направляться из бюджета города  в выбранную жителями организацию по уборке и содержанию.

Реальность и прогноз: по земельному налогу положительно умеренный. Пока он будет аналогичен имущественному налогу, резких изменений по его увеличению не предвидится. В противном случае будет массовый отказ от оплаты и пересмотр порядка.

Что касается бюджетного субсидирования  по уборке и содержанию территории, то здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования (по Москве эту дату связывают с планом по завершению городской программы капитального ремонта в 2014г.).

  Прогнозируя переход на 100% оплату жилищно-коммунальных  услуг, в т.ч. по придомовой территории, собственники МКД должны учитывать:

1) В рамках ставок, рекомендуемых Правительством Москвы, можно получить стандартный минимум работ и услуг, а вот их более высокое качество и ассортимент, только при утверждении собственниками МКД более высокой ставки за 1 кв.м. в месяц.

2) Смета МКД (доходы и расходы) зависит от суммы площадей жилых и нежилых помещений дома, а также наличия возможности коммерческого использования общего имущества МКД.

Поэтому, жители  большого высотного дома в хорошем техническом состоянии и привлекательном, например, с точки зрения размещения наружной рекламы, могут быть относительно спокойны, т.к. возможность достойно содержать и дом и территорию по минимальным ставкам у них будет.

К сожалению, эти критерии применительно не ко всем МКД. И конечно, многое зависит от профессионализма и порядочности выбранной собственниками управляющей организации будь-то ТСЖ, ГУП или ООО.

Но вопросы выбора и сотрудничества жителей с управляющей организацией это тема возможно следующей статьи.

Этапы оформления земельного участка в общую долевую собственность в Москве.

Итак, информация для тех жителей, кто всё взвесил и принял решение оформить придомовую территорию в общую долевую собственность.

Земельный участок, если он сформирован (т.е. размежёван и поставлен на кадастровый учёт) до 1 марта 2005 года, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно (ч. 2 , 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ). Эту информацию по запросу можно получить в Департаменте земельных ресурсов города.

Если земельный участок не сформирован, то собственникам помещений МКД придётся потратить время, а возможно и средства для формирования земельного участка в установленном порядке.

1-й этап

Задача —Получение результатов (границ) межевания земельного участка.  Границы отдельного МКД определяются в рамках проведения квартального межевания с учётом нормативов по эксплуатации, сложившейся исторической застройки и т.п.

       Если по Вашему дому такого межевания нет (не путать с планом земельного участка БТИ по уборке территории или с межеванием для строительства объекта), то нужно написать обращение в префектуру АО о включении Вашего дома (квартала) в программу межевания за счёт бюджетных средств.

Организация — в Москве специализированной организацией по межеванию является ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры (125047 Триумфальная площадь д.1, тел. 250-1682).

Сроки — 1-3 недели при наличии результатов межевания (в управе района, префектуре АО, ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры) и 1 год и более при их отсутствии. Можно заказать межевание за счёт собственных средств, но стоить будет от 500 тыс.руб. и выше в зависимости от размера участка.

Результат — градостроительное заключение (результаты межевания).

2-й этап

Задача – Получение положительного решения общего собрания собственников помещений МКД. Примерные формы документов для общего собрания по формированию земельного участка даны в постановлении Правительства Москвы от 03.07.2007г. № 569-ПП.

Для принятия решения по данному вопросу необходимо получить положительное решение простого большинства собственников помещений МКД (не путать с 2/3 собственников помещений согласно п.2 ст.44 и п.1 ст.

46 Жилищного кодекса РФ о принятии решения по ограничению пользования участком).

Организация – содействие в проведении общего собрания собственникам могут оказать ГУ «ИС района», управа района, управляющая организация МКД.

Сроки – 2-4 недели.

Результат — протокол общего собрания собственников с принятым решением.

Важная новость — Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. отменило норму законодательства о необходимости проведения общего собрания по данному вопросу.

Теперь обращение любого собственника помещения в доме является основанием для формирования земельного участка (межевания и кадастрового учёта) в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

3-й этап

Задача —Получение от префектуры АО выписки о легитимности общего собрания.  К сожалению, как показывает опыт работы, понимание законов и тем более их изменение, не сразу находит своё отражение в работе сотрудников государственных структур. Поэтому отмена Конституционным Судом РФ 2-го и 3- го этапа на практике произойдёт со временем.

Организация — префектура АО.

Сроки — 20 рабочих (или 30 календарных) дней.

Результат — выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре о легитимности общего собрания.

4-й этап

Задача – Получение документа о кадастровой стоимости и кадастровом учёте земельного участка. В этот этап входит:

1) Определение Департаментом земельных ресурсов кадастровой стоимости земельного участка. После чего уполномоченному представителю жителей необходимо (уже действительно по закону и логике) получить протокол решения общего собрания собственников помещений МКД о готовности большинства платить установленный земельный налог и направить в Департамент второе обращение.

2) Постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт. Важно знать, что именно с этого момента у собственников помещений в многоквартирных домах возникают права и обязанности по владению земельным участком в качестве общей долевой собственности (Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 N Д23-99).

Организация — Департамент земельных ресурсов г.Москвы (115054, Москва, ул.Бахрушина, д.20 , тел. 959-19-13) или его окружное территориальное отделение.

Сроки — от 2-3 месяцев и более.

Результат –кадастровый паспорт земельного участка.

5-й этап

Задача — Получение свидетельства о государственной регистрации прав собственности на помещение с указанием доли по земельному участку.

Несмотря на то, что право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, по заявлению собственника помещения осуществляется государственная регистрация прав на него в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом нужно учитывать, что согласно п.2 ст.

37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Организация: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г.Москва,  ул. Большая Тульская, д. 15, тел.957-68-16).

Сроки: от 1 месяца и более.

Результат: новое свидетельство о регистрации прав собственности.

И в заключении хочется пожелать собственникам помещений МКД в вопросах оформления и использования земельного участка  удачи, терпения и мудрости.

Источник: https://kudashova.ru/blog/brat-li-v-obshhuyu-sobstvennost-pridomovuyu-territoriyu.html

Земельный участок под МКД и придомовая территория – сложности правового регулирования

Земельный налог за придомовую территорию многоквартирного дома

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи земельного кодекса рф земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/zemelnyi-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaia-territoriia--slojnosti-pravovogo-regulirovaniia-5a842bff6104931291686ad1

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.