Земельный участок основа недвижимости

Лекция 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК — ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ

Земельный участок основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека.

В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздей­ствует на нее.

Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяй­ства. Как средство производства земля:

• не является результатом предшествующего труда;

• пространственно ограничена;

• не заменима другими средствами производства;

• имеет постоянное местоположение;

• не изнашиваема при правильном использовании;

• территориально разнокачественна;

• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земель­ного участка;

• обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­пользуются все ее полезные качества;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­ционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоратив­ными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономиче­ских отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный уча­сток». Однако эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия.

Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по це­левому назначению.

Гражданский кодекс РФ1 дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс2 РФ (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Законом о кадастре3 земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.4

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ,5 а отношение по ис­пользованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необ­ходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Формирование земельного участка осуществляется в соответствии с регио­нальными нормативными актами.

Размер земельного участка, прилегающего к мно­гоквартирному дому, устанавливается с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий.

На дома, построенные после 1997 г., распространяется действие Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223. Оно предпи-

'Ст.261ГКРФ.

2 Ст. 6 ЗК РФ.

Источник: https://studopedia.org/5-77185.html

Земельный участок – основа недвижимости (Земельный кодекс РФ)

Земельный участок основа недвижимости

Понятие, сущность и основные признаки объектов недвижимости.

Недвижимое имущество- любое имущество, состоящее из зданий, сооружений, а также земли на которой они находятся.

Недвижимое имущество- реальная земельная и вся материальная собственность включает в себя всё материальное имущество под поверхностью земли, а также над её поверхностью и прикрепленное к ней.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимости относятся следующие объекты – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения, воздушные и морские суда, космические объекты

Любой ОН существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств.

Географическая концепция: объем, структура, размер, климат.

Экономическая концепция: эффективный материальный актив.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Юридическая концепция: совокупность публичных и частных прав на неё установленных государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

Частное право: покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать имущество и право владение и пользование т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

Признаки объектов недвижимости

Все объекты недвижимости имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте.

Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной

мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов:

разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Земельный участок – основа недвижимости (Земельный кодекс РФ)

Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимый-участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5.

Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади; расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений; общую стоимость земельного участка и строений; размер налога на стоимость объекта недвижимости; инженерно-технические характеристики; экологические показатели; градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.; залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят. Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием.

При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков –

предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий,4 которым присвоены соответствующие коды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения– земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. Земли населенных пунктовэто земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

3. Земли промышленности и иного специального назначенияв зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности.

4. Земли особо охраняемых территорий– это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение.

5.

Земли лесного фонда– это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.

6. Земли водного фонда– это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

7. Земли запасанаходятся в государственной или муниципальной собственности и

не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда

перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование

земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или

иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и местного

самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в постановлениях глав

муниципальных образований; договорах; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если

категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра,

правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный

правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям

определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он

предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Рекомендуемые страницы:

Воспользуйтесь поиском по сайту:

Источник: https://megalektsii.ru/s30282t9.html

Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости

Земельный участок основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека.

В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее.

Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

· не является результатом предшествующего труда;

· пространственно ограничена;

· не заменима другими средствами производства;

· имеет постоянное местоположение;

· не изнашиваема при правильном использовании;

· территориально разнокачественна;

· характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

· обладает плодородием;

· практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней искусственными объектами.

Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

5. общую стоимость земельного участка и строений;

6. налог на стоимость объекта недвижимости;

7. инженерно-технические характеристики;

8. экологические показатели;

9. градостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;

10. залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка[4]. Однако не все земли могут быть изъяты[5].

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован)[6] в силу чрезвычайных обстоятельств.

Земельный участок принудительно изымается у собственника[7] в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу[8].

Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий[9]:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

· порядок предоставления или изъятия земельного участка;

· права и обязанности землепользователя;

· налогообложение, плату за землю;

· санкции за нарушение земельного законодательства

ЗК РФ разграничил собственность на землю. Согласно ЗК РФ, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Землеустройство – это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется ФЗ «О землеустройстве» 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях[10]:

· изменения границ объектов;

· предоставления и изъятия земельных участков;

· определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

· перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

· выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Землеустройство проводится по решению федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о проведении землеустройства либо судебных решений.

1. При проведении землеустройства осуществляются:

2. Изучение состояния земель;

3. Геодезические и картографические работы;

4. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

5. Оценка качества земель;

6. Инвентаризация земель;

7. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны;

8. Территориальное землеустройство;

9. Внутрихозяйственное землеустройство;

10. Разработка карты (плана) объекта землеустройства.

Источник: https://studopedia.ru/4_156437_tema--zemelniy-uchastok-kak-osnova-nedvizhimosti.html

Земельный участок – основа недвижимости

Земельный участок основа недвижимости

Земля является частью природы и основой жизни, деятельности людей. Одновременно земля, являясь объектом недвижимости, служит средством производства и предметом труда. Совокупность качеств позволяет земле быть особым средством производства во многих отраслях промышленности. 

Законодательство трактует понятие земельного участка как часть поверхности земли с описанными и удостоверенными в установленном порядке границами. Правовой статус земли представляет целевое назначение, форму владения, разрешенное использование.

Характеристики земельного участка

Описание земельного участка содержит следующие характеристики:

  1. Наименование субъекта права (юридическое, физическое лицо), точный адрес субъекта права, перечень документов, удостоверяющих лицо, финансовые реквизиты;
  2. Адресные данные земельного участка;
  3. Документы, удостоверяющие право на земельный участок (постановление, распоряжение, свидетельство, государственный акт, договор аренды и т. д.);
  4. Описание категории участка, целевого назначения, описание фактического использования;
  5. Код классификатора участка;
  6. Площадь по документам, площадь фактическая;
  7. Размер санитарно-защитной зоны;
  8. Вид права на землю (например, собственность);
  9. Описание качеств поверхностного, подпочвенного слоя, топографии, ландшафта;
  10. Описание улучшений, инженерных систем.

Качества земельного участка учитываются экспертами в процессе оценки земли как факторы прямого влияния на стоимость участка.

Кадастровый паспорт на земельный участок

Каждый земельный участок имеет паспорт, содержащий следующие сведения:

  1. Экспликация земель – это отражение состава участка (застройки, территория под инженерными коммуникациями, дамбами, дорогами, лесами, садами и другими угодьями);
  2. Величина земельного налога (когда участок в собственности), величина арендной платы с единицы площади;
  3. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в процессе оценки участка;
  4. Балансовая стоимость сооружений и иных улучшений;
  5. Суммарная стоимость участка и улучшений;
  6. Налог на стоимость недвижимости;
  7. Технические параметры;
  8. Экологические критерии;
  9. Градостроительные параметры;
  10. Информация о наличии полезных ископаемых.

Оборот земельных участков, перевод участков из одной категории в другую, выделение участков для различных видов деятельности осуществляется в соответствии с Земельным кодексом.

Возможные причины изъятия участка

Земельные участки в собственности в соответствии с законодательством могут быть изъяты для нужд государства, вызванных необходимостью выполнения обязательств РФ и иными обстоятельствами, установленными федеральными законами. Законодательство предусматривает возможность выкупа участка, а также возможность предоставления равноценного участка.

Принудительное изъятие земли возможно только при наличии равноценного возмещения стоимости участка собственнику по решению суда. При наличии добровольного согласия собственника на изъятие участка выкуп участка выполняется без решения суда, на основании договора.

Участок может быть временно изъят на основании чрезвычайных обстоятельств. Изъятие участка возможно на основании использования земли не по назначению, а также по причине нарушения законодательства.

Целевое назначение определяется Земельным кодексом, который выделяет семь категорий земель:

  1. Участки сельскохозяйственного назначения;
  2. Территории поселений;
  3. Земли энергетики, промышленности, транспорта, обороны, иного специального назначения;
  4. Особо охраняемые территории;
  5. Леса;
  6. Территории водного фонда;
  7. Земли запаса.

Земельные отношения – это взаимодействие органов власти государства, органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц в сфере владения, пользования, распоряжения участками, а также по поводу управления ресурсами земли государством.

Объектами земельных отношений являются участок, доли (паи), а также права на эти участки и доли.

Земельные отношения включают:

  • Установленный порядок предоставления, изъятия участка;
  • Обязанности, права землепользователя;
  • Плата, налогообложение;
  • Возможные санкции за нарушение законодательства.

Землеустройство – это мероприятия по изучению земель, их рациональному использованию, по образованию новых объектов землеустройства и т.д. Уровень соответствия землеустройства максимально эффективному использованию земли – важный фактор влияния на стоимость участка в процессе оценки недвижимости.

Обязательное землеустройство предусмотрено в следующих случаях:

  • Изменения границ участка;
  • Предоставление (изъятие) территорий;
  • Определение границ объектов с ограничениями;
  • Перераспределение участков для сельскохозяйственного производства;
  • Выявления земель, подверженных эрозии, подтоплению, селям и иным воздействиям.

Таким образом, земля – основа недвижимости, главная составляющая стоимости объектов.

Источник: http://1-ocenka.ru/content/zemelnyi-uchastok-osnova-nedvizhimosti

Земельный участок-основа недвижимости

Земельный участок основа недвижимости

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ             

Курсовая работа 

по предмету: «Оценка недвижимости» 

на тему:  «Земельный участок – основа недвижимости»                

Москва  2010 

    Введение………………………………………………………………………..3

  1. Земельный участок – основа недвижимости
    1. Земельный участок и его правовой статус……………………………5
    2. Категории земельных участков и их использование………………..10
  2. Оценка стоимости земельных участков.
    1. Принципы оценки стоимости земельных участков…………………16
    2. Подходы и методы оценки земельных участков…………………….22

    Заключение……………………………………………………………………36

    Список литературы…………………………………………………………..39

    Приложение…………………………………………………………………..40                

      Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

      Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

      «Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».1

      При этом следует иметь в виду, что земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

      Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Это и определяет актуальность данной темы.

     Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). В законодательстве (ст.

261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории.

Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

      Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

      Актуальность данной темы определила цель исследования: рассмотреть земельный участок как важнейший объект недвижимости, ее основу.

      Исходя из поставленной цели, можно выделить следующие задачи курсовой работы:

      – рассмотреть понятие «земельный участок», изучить его правовой статус;

      – исследовать категории земельных участков по их целевому использованию

      – проанализировать принципы оценки стоимости земельных участков;

      – представить основных подходы оценки земельных участков и входящие в них методы.

      Объектом данного исследования является земельный участок.

      Предметом исследования являются характеристики земельных участков, их правовая база, а также принципы, подходы и методы оценки их стоимости.         

  1. Земельный участок – основа недвижимости.
    1. Земельный участок и его правовой статус.

 

     Земельный кодекс РФ ст. 11.1 (ЗК РФ) определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

      В ранней редакции Земельного кодекса РФ земельный участок определялся как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

      Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

     Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

     Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 
– выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

     Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

–  земля не является результатом предшествующего труда;  –  пространственно ограничена; –  незаменима другими средствами производства; –  обладает постоянством местоположения;  –  неизнашиваема при правильном использовании; –  территориально разнокачественна; –  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; –  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; 

–  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

     Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

  1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
  2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
  3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).
  4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
  5. Код классификатора земель.
  6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
  7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
  8. Вид земельного права (собственность).
  9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
  10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).2

Паспорт земельного участка должен содержать:

  1. экспликацию земель – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
  2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;
  3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
  4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
  5. общую стоимость земельного участка и строений;
  6. налог на стоимость объекта недвижимости;
  7. инженерно-технические характеристики;
  8. экологические показатели;
  9. градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;
  10. залежи полезных ископаемых.

    Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей.

Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав.

В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

    Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

    Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

     Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

     Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъятыдля государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты.

     Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Источник: https://www.stud24.ru/land-low/zemelnyj-uchastokosnova-nedvizhimosti/23769-69207-page1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.